案例：某房地产开发公司取得1万平方米土地使用权用于房地产开发，支付地价2.25亿元，并取得省财政厅监管的财政票据。可售建筑面积4万平方米，已售建筑面积3万平方米，金额4.66亿元。该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方式。请问：该企业土地增值税清算时，土地成本应按2.25亿元全额扣除，还是按不含税金额（税后金额）扣除土地成本？扣除销项税）？
解开：
1、会计处理
（一）购买土地时：
借：开发成本-土地成本 22,500
贷款：银行存款22,500
（2）确认收入时：
借方：预付款46600
贷：主营业务收入 42752.29
应交税费-应交增值税（销项税额） 3847.71
（3）结转土地成本时：
借：主营业务成本-土地成本16875
贷款：开发产品 16875
根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，销售的房地产扣除当期取得的总价款和价外费用。销售额按项目对应地价后的余额计算。销售额计算公式如下：销售额=（全部价款及价外费用-本期允许扣除的地价）÷（1+9%），本期允许扣除的地价= （当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×开发项目分配地价=（30000/40000）×22500= 16875万元
（4）扣除地价时：
根据现行增值税制度，企业发生的相关成本费用允许在销售额中扣除的，在发生成本费用时，将“主营业务成本”、“存货”、“工程建设”等科目按应付或实际支付的金额借记。 ，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
取得符合规定的增值税抵扣凭证，发生纳税义务时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费-应交增值税（销项税额抵扣）”或“应交税费-”。 ——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费-应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程建设”等科目。（财务及税[2016]22号）
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵扣） 1393.35
贷：主营业务成本1393.35
解：差额后销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额扣除额=销项税额-差额后销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。
2. 土地增值税处理
（1）收入确认
根据财税[2016]43号规定，土地增值税纳税人转让房地产所得收入不含增值税收入；免征增值税的，在确定计税依据时，不动产转让所得不扣除增值税。
根据国家税务总局2016年第70号公告的规定，税改营后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不包含增值税。实行增值税一般计算方法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应税收入不包含增值税销项税额；实行简易计税方法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应税收入中不包含增值税应纳税额。
观点一：土地增值税收入=42752.29+扣除产出1393.35=44145.64万元；
观点二：土地增值税收入=42752.29万元。
(2)成本确认
缴纳土地增值税时，所得收入为不含税收入。扣除土地成本时，土地是账单金额中扣除的全额（观点1），还是扣除销项税后的金额（观点2）？
支持全额扣除成本观点1的理由：
小陈税务：根据规定，该项目地价扣除销售收入所减少的销项税额应增加至土地增值税清算收入，而不是选择减少纳税人确认的土地成本土地增值税清算，不仅影响房地产开发企业一般计税办法下土地增值税计算中税目可抵扣成本，而且影响计算中的增值税金额土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条，条例第六条所列计算增值税额的扣除项目具体为：（一）取得土地使用权所缴纳的金额，是指纳税人为取得土地使用权所缴纳的土地价款以及按照国家统一规定缴纳的相关费用；在营业税环节，以出让方式取得的土地可以计入土地增值税。清算时扣除的是向政府、土地管理部门或者政府委托征收单位缴纳的全部土地价款。土地价格；那么，营业税转增值税后，进行土地增值税清算时，以出让方式取得土地的成本是多少呢？确认;我们对此进行如下分析：
1.确定土地出让金计税依据时，成交价格中不扣除增值税。
土地使用权转让是指国家作为土地所有者，在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为;土地使用权转让是指在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者。用户对土地使用权的再转让，包括出售、交换和赠与。
根据《关于全面开展营业税改增值税试点的通知》（财税[2016]36号），土地使用权转让按税目征收增值税无形资产的销售；土地所有者转让土地使用权免征增值税附件3项目所列，同时《关于契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计算办法》 《营业税改征增值税后所得税关于计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：“5.免征增值税的，在确定计税依据时，价款、租金收入、房地产转让收入等不从增值税税额中扣除。”因此，受让方在确定计税依据时，不从通过转让方式取得土地的一方缴纳的土地价款中扣除增值税。
2.房地产行业一般纳税人增值税计税销售额确认
国家营业税改征增值税改革的主要目的之一是减轻企业税负、完善税制。在房地产行业，土地成本在开发成本中占比较高。为了不增加企业税收负担，国家对开发产品的销售实行差别化税收政策；财税[2016]36号规定：“一般房地产开发企业，纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的老房地产项目除外），其销售额余额为所取得的总价款及价外费用，扣除土地出让时向政府部门缴纳的土地价款后的金额。” 。
文件规定，房地产行业增值税计算是扣除土地出让时向政府部门缴纳的土地价款后的余额，即实行差额计算增值税。直接的结果就是降低了增值税的税基——应税销售额。
同时，上述规定是土地出让价款可以在计算增值税前从销售收入中全额扣除，即土地价款不纳入转让方式下进项税额抵扣范围。 。
3、转移法计入土地增值税的土地成本
财税[2016]43号规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，不含增值税收入。土地增值税涉及的进项税额《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定规定的税款扣除项目，允许在销项税额中扣除的，不纳入扣除项目；不允许计入销项税额的，可以计入扣除项目。
房屋开发企业从土地所有者转让土地使用权取得的土地价款属于增值税免税项目，不从价款中扣除增值税；财税[2016]36号规定，产出扣除按照地价计算税金，而不是将地价纳入进项税额扣除。因此，按照土地价格计算抵扣的销项税额，不属于财税[2016]43号规定的不纳入土地增值税扣除项目的允许抵扣的增值税进项税额。不能根据地价来计算。销售税对应的销项税额从土地成本中扣除。
因此，在国家税务总局新发文件之前，允许在土地增值税中抵扣的土地成本应按实际缴纳的价格计算，抵扣的应税销售额对应的销项税额不应计算在内。被排除在外。
惠景智：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、第六条所列计算增值税额的扣除项目具体为：（一）金额取得土地使用权所缴纳的土地价款房地产土增税加计扣除，是指纳税人为取得土地使用权所缴纳的土地价款以及按照国家统一规定缴纳的相关费用。同意第1点：费用可以完全扣除。文件规定了取得土地使用权的支付金额，并没有说需要考虑可抵扣销项税引起的主营业务成本变化。
王三石：征地收入就包括这个数额。当然，费用必须全额扣除。土地不含增值税，从销售额中扣除。
秦泉：国土资源局收到土地款后，没有缴纳增值税。
朱泽辉：土地税增加的应税收入已加到从地价中扣除的销项税中。当然，成本应以省级以上（含省级）财政部门监（印）的财票上的地价为准。
晨阳：吉林省全额扣除土地出让金，不考虑销项税扣除因素。
王晓鸥：根据现行政策，支付的土地出让金不属于增值税应税项目，不需要缴纳增值税；对于从政府继承的土地，无法获得发票，只能获得财务收据。
唐绍军：土地出让金的进项税从哪里来？不含税价格如何计算？如果进项税额按农产品购进计算房地产土增税加计扣除，则税后价格应计入土地成本。
姚家欢：这个问题没有办法解决。地方执行标准实时变化。大多数以土地成本加回收入，并全额扣除土地（不考虑投入）。根据70号公告，浙江目前倾向于加回收入、全额扣除土地。
赵涛：收入加回来，成本全部扣除。
张自立：实施点一：税务部门执行风险不大，有法律法规支撑。所支付的价款可以计入土地增量的土地成本。可以选择或不选择的情况都不存在风险，所以尽量放松。我认为税法不仅是用来征税的，更是用来保护纳税人的合法权益的。而且，维护税法的尊严，我们不只是认为自己是对的，尽可能多的收税，更多的是维护税法的严肃性。这两种解释同样具有可比性，这意味着它是一个模糊区域。如果是bug的话，那么就需要总局层面给出明确的解释。如果不是，那么从大的角度来说，努力向纳税人倾斜，就能带来良好的营商环境。税务机关和企业不应对立，有时应相互支持。
严莹：增值税销项税额抵扣不会增加企业各税种总体税负。在能找到政策依据的前提下，应该从有利于纳税人的角度出发。
刘云：主要是现在土地成本占比太大了。全额扣除加总扣除和减额扣除加总扣除的区别不是一点点不同。现在很多地方都要实行第二点。虽然我是税务干部，但我觉得对纳税人的影响太大了，土地增值税负担会大大增加。
李军：拿到的成本发票是财政收据，财政收据是全额的。如果用财税发票中的价税分离来作为成本抵扣，那就太荒唐了。财政收据是文件证据，法庭诉讼肯定只会证明证据。
谢虎：第一，36号文附件三第一条第37款明确规定，土地出让属于免征增值税的范围；其次，法律没有明确规定的，不能征收。这是税法的基础。对于免税土地的出让费不包括增值税，必须有明确的法律来计算土地税增加的成本。法律依据；第三，农产品免税和土地出让金免税不属于同一范畴。农产品免税的基础是鼓励农业发展。土地出让金的免税在于政府是出让主体。政府财政收入的主体是税收和非税收入。从左到右 给右边口袋里的钱是没有意义的。
东莞税务12366：
东莞市房地产一般计税项目土地增值税结算时，有两个问题需要咨询：1、土地扣除是否应抵扣相应的增值税差额？ 2、增值税差额是否应纳入土地税结算收入统一计算？谢谢！
