目录
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一、保理融资的税务筹划效果
2、保理业务及保理费转让的报税业务
3、保理费与建筑材料费税前扣除的差异
此前有消息称，住建部、央行拟出台“三四五新规”（三条红线、四级风险等级、5%阶梯式债务增速）对于融资房地产企业来说房地产土增税加计扣除，保理融资量开始快速增长。总承包单位或物资供应商通过保理对开发商应收账款进行融资，不仅可以在一定程度上规避住房相关融资的障碍，还可以给开发商带来保理融资的资产负债表效应和税收效应。保理功能也越来越受到人们的关注。下面根据我们开展保理业务的经验进行详细的介绍和说明。
在具体交易场景下，假设开发商某项目总承包成本为1亿。开发商在工程招标或签订总承包协议时，明确工程款必须以其出具的商业承兑汇票的形式支付。如果总承包商获得商业发票后寻找保理公司获得融资的成本为每年10%。如果最终将10%的融资成本转嫁给开发商，则套餐总价将增至1.1亿（可通过总套餐协议或补充协议具体约定）。这至少可以起到以下效果：
1、开发商向总承包商或材料供应商开具商业发票，总承包商或材料供应商向保理公司寻求融资，不会影响开发商的有息负债，即不会影响“三红”行”（剔除预收账款后资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金与短期负债比率小于1倍）。
2、在会计处理上，开发商将应付账款（经营性负债）对象由总承包商或材料供应商变更为保理机构等，其中总承包商或材料供应商通过保理融资获得的权益或财务费用转嫁给开发商，这部分利息或融资费用最终通过总合同价提高或补充协议计入建安成本。
3、开发商将上述保理融资的利息或财务费用折算为建筑安装费用后，总承包商或材料供应商向开发商开具工程发票或材料销售发票，可按金额抵扣进项-附加税水平。 、企业所得税税前扣除和土地增值税扣除（可加计20%扣除）。
4、开发商通过商业票据支付工程或材料费用的方式在一些龙头房企的供应链业务中应用非常广泛。例如，直接投标时，付款方式被确认为开发商的商业票据，建筑公司报价中包含商业票据的资金成本。从项目开发建设的角度来看，如果一个项目前期开工建设，半年后开市收款，假设开发商一年后支付商业账单，资金峰值会很低，也就是说，这个项目不仅能盈利，还能赚更多的钱。增加现金流并在税收层面赚取额外利润。
根据上述业务逻辑，我们保理公司向总承包商或材料供应商提供保理融资，总承包商或材料供应商的保理融资成本（或利息）转嫁给开发商，开发商将其计入其中在合同或购销合同的价格中，如通过签订补充协议提高合同价格。由于税前扣除对融资成本和建安成本的影响差异较大，下面根据我们开展保理业务的经验进行详细说明。
（一）常规保理融资计划
1. 基本要素
2、投资结构及说明
（1）施工方或材料供应商将房地产项目公司的应收账款转让给西正保理；
（2）保理公司向施工方、材料供应商放款，与银行签订《保理合同》，将应收账款转让给银行；
（三）房地产项目公司向银行书面确认应收账款债权转移并按期偿还贷款；
（4）开发商集团公司补足差额。
（2）资产管理计划融资方案
一、基本情况
证券公司或其基金子公司作为管理人设立资产管理计划，投资者通过资产管理计划投资于应收账款，即上游供应商（债权人）对核心企业XX实业享有的应收账款遗产及其子公司（债务人）账户债权。应收账款资产包括供应商因向核心企业及其关联公司提供国内货物销售/服务贸易或国内工程承包/分包服务而对核心企业及其关联公司享有的未到期应收账款。
2. 基本要素
3、投资结构及说明
（1）施工方或材料供应商将房地产项目公司的应收账款转让给西正保理；
（2）西正保理向施工方、材料供应商提供贷款，并将应收账款债权转移至××资管计划；
（三）投资者认购资产管理计划份额；
（4）房地产项目公司应向××资管计划提供应收账款债权转让的书面确认并按期偿还贷款；
（5）开发商集团公司补足差额。
（三）保理费用转移
根据前面对保理业务的介绍，无论何种保理业务模式，均假设保理公司以90%的折扣向各总/分包商或材料供应商购买开发商的应收账款。根据实际支付率，剩余10%的保理费将由开发商补贴给总/分包商或材料供应商。具体操作上，开发商可以与总/分包商或材料供应商签订保理费补充协议，提高工程造价，其中所有保理费随后以工程费、项目管理费、材料费等名义收取。进入开发商财务系统，总/分包商或材料供应商向开发商提供的发票也必须是工程建设或材料购销的增值税发票。另外，开发商成本部门和财务部门/融资部门需要共同确认保理融资涉及的折扣金额（保理费），并通知供应商开具相应金额的发票（如增值税发票）为项目费）。
举一个简单的例子，假设总承包单位将1亿应收账款转让给保理公司，保理公司以90%的贴现率提供保理付款。总承包单位实际收到9000万，其中总承包单位缴纳的工程款增值税发票税点为9%（如果是工程管理费，税点为6%），那么合计总承包单位向开发商开具的相应工程款增值税发票金额为1000+1000*9%=1090万元（即保理款的贴现部分和保理款的贴现部分）发票所涉及的所有税款将转嫁给开发商）。
总承包单位或材料供应商获得开发商开具的商业发票，并利用商业发票寻找保理公司获得融资后，按照上述保理费用转嫁给开发商的逻辑，保理费用应该转给开发商。供应商费用可以通过两种方式处理。一是总承包单位或材料供应商的保理费属于财务费用或融资利息性质，因此转嫁给开发商，由开发商承担和支付融资利息；二是总承包单位或材料供应商的保理费用直接作为总承包商或材料购销的新价，即开发商提供的承包或采购价直接包含新价。总承包商或材料供应商因支付商业发票而产生的费用。合同价。保理费根据工程款或材料款总额转给开发商房地产土增税加计扣除，然后直接计入项目开发成本。这时，开发商支付的财务费用与开发成本的税前扣除差异就变得非常明显。
（一）保理费用（财务费用或融资利息）进项税额抵扣限制
根据《财政部、国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的实施办法》（财税[2016]36号）的相关规定，进项税额增值税一般纳税人接受贷款服务，不得在销项税额中扣除，同时接受贷款服务向贷款人支付的投融资咨询费、手续费、顾问费及其他直接相关费用贷款的进项税额不得从销项税额中扣除。
在总承包单位或材料供应商寻求保理融资的操作中，交易逻辑是总承包单位或材料供应商向保理公司支付保理费（财务费），然后开发商向总承包单位或材料供应商支付保理费。材料供应商为补偿保理成本（财务成本），开发商因贷款服务间接发生的支出抵扣增值税进项税额抵扣存在一定的抵扣障碍。
（二）保理费用（财务费用或融资利息）税前扣除问题
与增值税层面进项扣除面临的问题类似，在总承包单位或材料供应商以保理成本（财务成本或融资利息）名义转嫁给开发商的背景下，由于保理成本（财务费用或融资利息）费用是非金融机构的贷款服务费用，所以对于开发商来说，地方税加税前的扣除是没有用的。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财发字[1995]6号）第七条规定：“本条所列计算增值税额的扣除项目《条例》第六条具体规定：……（三）开发土地和新建房屋及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发相关的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目，以及按照转让的房地产项目计算分配的财务费用中的利息支出，如果提供金融机构提供的证明，允许据实扣除，不得扣除。超过按照商业银行同期同类贷款利率计算的金额，按照本条第（一）、（二）项计算金额之和扣除的其他房地产开发费用。文章。利润分配项目计算 无法提供利息费用证明或无法提供金融机构证明的，房地产开发费用按照本条第（一）、（二）项计算金额之和的10%以内计算扣除。本文。上述计算和扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定。政府规定。”
根据上述规定，开发商（项目公司）实际承担的保理费和其他非金融机构的利息加上销售费用和管理费用（三者合起来构成房地产开发费用）基本在地方税加增前扣除。扣除额按取得土地使用权（主要是土地成本）和房地产开发成本（主要是建筑安装费）所支付金额的10%计算。因此，开发商实际上承担了保理成本（财务费用或融资利息）来增加土地的税收。从预推的角度来看似乎没有什么实际意义。
（三）提高保理费对建筑安装成本的现实意义
根据前面的分析，当总承包商或材料供应商承担的保理费用转嫁给开发商并通过调整工程款或材料款进行处理时，增加的金额直接进入开发商的建筑安装成本，开发商进项税额可在增值税层面正常扣除，土地税加征前可正常扣除，并加收20%的扣除额。这里我就不详细说了。
