我是武汉方杰，资深房地产投资专家。你这么晚遇到的购房顾问，现在已经给一万人提供了最佳的购房解决方案。与其他自媒体不同，方姐遮遮掩掩，让你摸不着头脑！芳姐是一个踏实的人，只给你最有用的操作和建议。
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问：智慧屋小姐姐，位于郑州北港机场区，我14年的投资只需要89平米的三居室。租金1500，目前售价刚刚翻倍，达到11000。我想把隔壁的房子卖掉郑东新区房价为什么那么贵，换成一个总高8层、斜屋顶的纯平房小区。 118平米的房子，前后都有阳台，是个毛坯房。楼主急着要卖。比我现在的房子贵1000一平米。值得更换吗？我还想问问楼主女士对郑州机场的看法。郑州当地人认为，未来这里将是第二个郑东。冷静一想，距离主城太远，人口输入是个大问题。现在已经和地铁相连了，两个小区都在地铁口。希望方姐说清楚！
答：郑东新区是迄今为止全国有效城市建成区面积最大的新区。如此大规模的规划，也只有郑州这个中原大省的省会才能策划并实施。仅从这个新区的建设就可以看出，郑州正在真诚地向成为城市人口超过1500万的国家中心城市迈进。当然，郑州的地王、高价CEO物业也在郑东新区北龙湖地段，价格在3万元至4万元不等。
从投资价值来看，郑东新区，尤其是北龙湖，没有任何价值。郑州的地铁也是一个大工程。虽然起步缓慢，但进展很快。在可预见的未来，郑州地铁建设速度将位居全国前三。现在，与郑州的快速发展、快速转型相比，郑州的房价已经到了最黑暗的时刻。
郑州楼市到底有多冷？距离2016年秋冬已经过去了3年，如果把视线从郑东新区转移，很容易发现中原、二七、龙湖、机场、高新区等板块，万元以上的房子比比皆是，而且万元以下的房子也不少。
这个价格对于成都、重庆来说并不便宜，但在华北中原地区，无论是新乡还是菏泽，还是襄阳、信阳、安阳，房价都已经突破万元。与这些城市相比，郑州非郑东新区的房价表现平平。奇怪的。没有人是郊区新区最大的痛苦。经过几年的痛苦，我放弃了。
郑州唯一烦人的是，二手房交易和帝都一样要缴纳20%的个人所得税。但缺点并不能掩盖优点。毕竟价格也不贵，可以趁着寒冷的冬天做出不错的选择。
如果机场区北港的单价超过9000，大家都会站岗。
问：新手第一个问题：我关注方姐很久了。你很脚踏实地，决定加入！我和老公在长阳永清城有48平米长租；华清园62平米给妈妈住；日月星城105平米自住；碧桂园海昌天澜三期125平米正在装修，规划居住两年。上述任何一项都没有贷款。门面：四明路北兵洋一楼某商铺，无贷款无证；汉口北红木家具城二楼一家店无贷款、无证。此外，他还在黄陂清凉寨自建四层农舍，无证面积150平方米，年净营业收入近20万元。夫妻俩体制内人均年收入40万，加上房租和农家乐娱乐，年收入稳定在60万以上。我目前有80W，但是我的孩子明年要去澳大利亚读两年研究生。如果今年你还想投资，能在保证孩子出国费用的同时，选择首付低、回报高的房产吗？孩子有房票。我对汉口很熟悉。我想推荐一些汉口合适的楼盘。谢谢你！
答：您好，看了你们所有的资产配置，我先说一下可以优化的点：
1、小公寓占房票。与刚需房屋相比，同等增幅下，小户型的收入却少了50%。永清城和华清园都有13年左右的历史。他们没有杠杆作用，完全依赖租金，未来收入有限。可以考虑出售1.2户，或者抵押融资，裂变到低价区，万元市场有更大的上涨潜力。
2.全额付款的商铺还可用于抵押融资。
3.把你名下的全款房间都送给老人，腾出4张房票。 2张sfsd门票抢新楼，2张二手房门票买二手楼，买笋。高性价比新房、二手房推荐，详情请见知识星球内部分享。
问：我现在手头有100颗子弹，想投资买房。我主要关注汉口的古田、硚口、汉阳钟家村和四新地区。我不知道如何更好地投资。最近发现仁寿路这里有私房，售价100多点。我想知道投资是否值得。
答：古田桥口普遍受先天不足限制，发育滞后。
四新初步完成了农田向城市的转变，最大的红利期已经过去。不过还是有一些好处，后期会慢慢实现，可以提升整体价值。
汉阳核心这两年有很多拆迁计划，如果有一些刺激的话，也可以关注一下。
我没玩过私人住宅，所以不知道水深，所以无法评论。
问：旧工作场所的宿舍值得买吗？我猜这是一栋有20年历史的房子。我主要是想自己住进去（大概住了8-10年就卖掉了）。朝向好，南北通透，物业费便宜，公共摊位少。但停车不方便。价位房型比旁边的高档小区好一些，但其他的就没有那么好了。不知道是买旁边的小区还是这个老小区。太令人困惑了。
答：如果你真的喜欢它，那就买吧，但不要指望10年后能得到好价钱。如果房子超过30年，就不能贷款。老婆达需要买特制的竹笋，然后把它们变成冰，在那里住几年，然后再卖掉。
问：方姐，你觉得南京怎么样？现在房价相当高。后期呢？
答：从长远来看，南京是一座有前途的城市。短期来看，上一轮上涨尚未完全消化，预计将维持横盘半年到一年的时间。
问：我想问一些关于信用卡的问题。月薪4k，五险一金。现在交通银行卡只有一张，限额3.6k。办卡必须到武汉分行柜台办理吗？一周内可以申请五六家银行的卡吗？是免费的普通卡还是有免费卡？
答：信用卡的最佳申请频率为每月1-2次。对于多核应用，让父母、兄弟姐妹申请。最有效的方法就是参加公司小组会议，搬砖。
问：方姐您好，我名下有套房，华侨城三期一套大型低层复式公寓，月供4万，我妻子名下有套房，万科翡翠云台，面积130平方米，3间卧室。我现在就住在里面。我们觉得华侨城很大。户型面积不适合我们小家庭的终极置业，也不知道未来还有多少升值空间。我想问一下我们是否应该卖掉较大的公寓并换成一套。有没有办法减轻置换后的首付压力？您能给我一些建议吗？
答：华侨城是CEO。现在不适合卖，因为卖不出理想的价格。如果是复式，景观好，可以先预定。自住还是不错的。等到市场火热的时候，才可以溢价出售。先抱住吧
问：房姐您好，我在我名下拥有一套71平米的保利茉莉公馆（已付清，目前出租），在我父亲名下有一套84平米的保利花园（贷款已3年还清） ，我目前住在那里），我的左边还有另一间公寓。灵新城还建了3套房子（2套100平米，1套130平米，在地铁11号线终点，房票已拿到，但还需要3-5年时间）搬进去）。目前存款约30万。在南湖工作（事业单位工作）。我目前正在生第二个孩子，想要改善和投资。朋友推荐了昆玉公馆，说是毛坯房。可以吗？但首付不够，如何选择？如何最好地优化资源？目前还有其他地方可以投资吗？我最好等待一下，看看混乱是否会消除。谢谢你！
答：1、昆宇公馆投资自住两相宜，光谷核心增长动力强劲。
2.如果首付不够，建议用第二套房子作为抵押。父亲年纪大了，房贷期限也较短。另外三栋房屋仍在建设中。他们有房产证吗？如果你有房产证并持有几年，也可以获得贷款。
3、目前白沙洲、四新、华山是投资首选，但不如光谷适合自住。总结起来，我们目前从两个方向入手：
1、探索其他房票，以首套房名下低首付购买；
2、用自己的第二套房子购买，利用房子的财务价值，增加首付。感谢您付款！
问：女士您好，关注您很久了，发现您非常推荐汉口后湖首府云梦台，觉得性价比高。昨天和朋友吃饭时，提到了这个房产。他说6月份开盘的时候帮我找人买一套110平左右的房子，20套吧！我想为你做。值得吗？如果没有意义，多少合适？谢谢！
答案：茶要20元郑东新区房价为什么那么贵，这是什么朋友？另外，喝茶根本不划算。
去附近的幸运星看看也不错。
问：老师您好，这是我向新手提出的第一个问题。我的户口是广州本地的。由于家庭原因，我一直在省外打工，工资一般。我能凑够80万多元的首付，现在想回广州工作、买房。由于我离开家乡多年，对广州房地产市场了解不多。我不会妄想天河、荔湾、越秀等老小区，去地铁能到达的地方就可以了。接受，面积80多平米，一家四口可以住。不知道还有没有希望。不知道现在是不是买房的好时机，还是观望一下房价能不能回落一点？还请老师指导
答：您好，子弹80多，杠杆合理，首付20%就可以买总价350的房子，和gpgd合作
重点关注车陂、东圃、鱼珠、三溪、黄埔。这些区域也是广州最有价值的区域。还有不少售价350万元的房产。
问：方姐您好，我现在只能借到公积金贷款30万左右，总共需要贷款80万。那么我应该选择组合贷款还是商业贷款，两年后转为公积金贷款呢？
答：如果确定贷款银行可以协商转公积金贷款，则先将贷款转为商业贷款，然后再转为公积金贷款。
问：我在西安和武汉保利新武昌都有套房。如何才能最大化租金？
答：在武汉、西安这样的城市，除了少数特殊房屋（如老房子改建的高端民宿）外，基本没有可以抵扣每月租金的租金。装修和经营一家高端民宿本身也是一笔巨大的成本。低单价物业与组租相结合，租售比勉强达到3%-4%。如果西安距离风景学校、商圈或者医院较近，可以尝试改造民宿。新屋场建议分体出租，客厅打断N+1模式。
房地产行业，注定赚钱的人只有少数。我们走在大多数人的前面，一步步教你如何从零积累千万资产。很多人给我留言提问，但方姐精力有限，无法一一解答。
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