文/山东商报、苏报新闻网记者 夏子凡 摄
转眼间，“金九银十”旺季已进入最后阶段，距离2022年济南楼市只剩下两个多月的时间。近日，济南市房地产协会发布了《济南市房地产《1-9月市场运行及销售排行榜》显示，前三季度，济南市网上签约住宅5.46万套，面积729.61万平方米，均价同比13966.63元/㎡。增长3.56%，住宅销售周期14.2个月，处于合理范围内。在济南“全体员工”助力楼市平稳运行的努力下，济南市场目前呈现逐步复苏的态势。随着年底冲刺关键期的临近，楼市的复苏可能会更加明显。
前三季度销售住宅5.46万套
在今年房地产市场整体低迷的背景下，楼市的一举一动都备受关注。如今，济南楼市已进入岁末收官阶段，对于房地产企业来说，市场表现的好坏决定了其营销策略，而对于购房者来说，市场的冷淡则影响着他们能否“进场”。车。”
据济南市房地产协会发布的前三季度济南楼市“成绩单”，前三季度，济南市商品房批准预售10.84万套、822.56万平方米；房屋预售面积10.84万套、822.56万平方米。其中住宅4.19万套，面积546.32万平方米。全市新增商品房网上签约14.88万套、1103.14万平方米，其中住宅5.46万套、729.61万平方米。纵观近五年济南楼市历史的年度“成绩单”，济南2021年累计网上签约商品房新签约97236套，2020年88500套，2019年80646套，2018年75385套。 ，2017年78,813套。业内人士表示，尽管今年前三季度济南商品房销售数据不及预期，但也不算太差。对比以往济南住宅成交量数据，预计今年整体住宅成交量在7.5万至7.8万套左右。
对于楼市来说，房企关注的是销量，而购房者更关注的是房价。前三季度，济南新建住宅均价为13966.63元/㎡，同比上涨3.56%。国家统计局10月24日发布的2022年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动统计数据显示，济南新建住宅价格环比上涨0.3% 9月环比增长0.9%，同比增长0.9%。山东商报、苏报新闻网记者梳理历史房价数据发现百城房价连涨三个月，除4月份新建住宅价格环比下降0.2%外，今年以来济南新建住宅价格一直稳中小幅上涨。截至9月，已实现五连涨。
一方面，新房市场火爆，另一方面，二手房市场则相对“冷清”。相关数据显示，前三季度，济南全市二手房交易面积361.63万平方米，其中二手住宅交易面积316.36万平方米。在新房价格上涨的同时，二手房价格却在下跌。国家统计局最新统计数据显示，9月份百城房价连涨三个月，济南二手房价格环比下降0.1%，同比下降3.3%。已经连续13年下降。记者发现，不仅是济南，今年国家统计局监测的山东四个重点城市济南、青岛、烟台、济宁的二手房市场也受到影响而低迷。的总体环境。除青岛外，3月和6月的二手房市场除了房价小幅上涨外，烟台、济宁的二手房价格今年以来也不断下跌。
政策倒逼官员“帮助”卖房
销售周期的长短反映了一个城市的住房供求情况。销售周期越短，意味着房屋销售情况良好，房地产企业可以加快资金周转，促进当地房地产市场的健康发展。相关研究结果表明，房地产库存消耗周期的合理周期约为6个月至18个月。数据显示，济南前三季度住宅拆迁周期为14.2个月，其中历下、市中、高新、历城等核心区域处于9至15个月的合理区间，淮阴、长春、清莱、莱芜等非核心地区清污周期较长，清污难度较大。
那么今年全国房地产市场14.2个月的净化周期处于什么水平呢？科瑞监测数据显示，2022年9月100个城市商品住宅库存量达59226万平方米，同比小幅增长1%。销售周期呈现由减少到增加的转变，从2022年8月末的19.6个月增加到21.4个月。在兰州、大连、哈尔滨等北部和中西部地区的一些二线城市，净化周期已超过40个月。如今，济南现有待售住房9万套。与全国不少城市频繁超过20个月相比，济南整体销售周期平稳健康，房屋销售周期处于合理区间。
为了确保济南楼市合理健康发展，今年可谓是真正的“万众一心”，不仅有各项适度调整政策的支持，在卖房方面也少有官方“帮忙” 。就政策而言，今年可以说是济南政策发布的“大年”。前三季度，济南陆续出台优化个人购房信贷政策、调整限售、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等多项政策。这些政策极大地满足了购房者的急需、急需改善的需求。
此外，在房产顾问、渠道中介积极卖房的同时，济南官方也很少“帮忙”卖房。今年6月以来，济南市房地产协会邀请行业专家，通过线上线下相结合的方式，对当前政策环境、市场趋势、市场数据等进行宣传解读，并开展了10余场线上房地产推介活动。展会直播，以促进政策落实，提振市场信心。同时，济南市房协还开展了“房协团房”团购营销活动，通过房地产行业工会联合会组织开展“房协团房”团购营销活动，并推出了专门的“房协团房”团购营销活动。住房协会集团之家”折扣。在政策和官方销售扶持的推动下，前三季度济南房地产市场交易逐步回暖。除了交易规模大幅增长、外地购房比例提升外，济南主城区在售项目的参观人次和交易转化率也出现了大幅增长。
四季度或迎来一波“尾涨”行情
从前三季度销售榜单来看，各楼盘表现各异，市场分化进一步加剧。济南市住房协会发布的《2022年1-9月济南房地产市场排行榜》显示，2022年1-9月新建住宅销售套数排名前三的分别是雪山万科城和银丰城。九溪城和中海华山龙城这三个项目合计占济南总销售额的近40%。
山东商报、苏报记者发现，从区域来看，银丰九溪城位于历下区，而雪山万科城和中海华山龙城项目均位于历城区。作为济南市的住房主要供应地，历城区每月都会推出增量住房，其中雪山万科城、中海华山龙城自然少不了。
山东商报、苏报新闻网记者现场走访发现，排名前三的项目售楼处，无论是济南新政出台前后，访客量都很高，而这些项目的相关负责人还表示基本上每周的项目都能保持稳定的访问量和交易量。有业内人士认为，热销楼盘除了善于运用营销策略外，还因为房企体量大、交付能力强而受到购房者青睐。
央行发布的《2022年前三季度城镇储户问卷调查报告及金融统计报告》显示，经过对全国50个城市2万名城镇储户的问卷调查，有居民准备的项目未来三个月增加支出。 17.1%的居民选择购房，较2022年二季度上升0.2个百分点。这意味着三季度居民购房意愿有所增强，购房信心正在逐步恢复。
有业内人士认为，即使前三季度平稳，未来济南也会进一步研究政策措施，做好政策储备，根据市场变化及时进行政策微调。同时，济南将加大房地产企业救助力度，全力推进“保交房”工作，提振市场信心。 “在全国首套房商业贷款和公积金利率创历史新低的情况下，济南‘全力以赴’为楼市添油加醋。”业内人士表示，在国家政策和各市政策的共同推动下，济南楼市四季度或将迎来一波“尾涨”价格。
山东商报·苏宝新闻网编辑徐晓阳
