近日，“有房就可以落户燕郊”的消息，一下子引发了沉寂已久的北京楼市的话题。中国证券报记者深入调查发现，以北方三县为代表的北京周边楼市，自2017年限购以来，新房和新房的成交量仍然较为可观。和二手房。许多新房开发商和二手房业主通过与不具备购房资质的购房者签订合同，提前实现销售。随着房价下跌，购房者因各种原因违约频发，北京楼市整体风险较高。
向上或向下买入
“房地产市场就是买涨不买跌。2017年以来燕郊房地产律师，环景房价持续下跌，很多人还没拿到房子就损失了一半，于是就产生了违约的念头。”在环景从事多年房产销售的中介王明（化名）告诉中国证券报记者，“北京周边热点地区刚开始限购时，很多人都想方设法去申请”在那之后，很多人都想拖欠他们之前买的房子。”
王明表示，2017年是北京楼市限购最严厉的一年。此后，北京房地产市场的交易并未达到绝对冰点。由于距离北京较近，很多在北京买不起房的急需住房的客户，经开发商或二手中介机构推销后，仍通过各种途径在北京楼市购买房产。
购房者李红（化名）告诉中国证券报记者，开发商和中介机构都表示同样的说法，称限购不会持续太久。与其他一线城市周边房价相比，北京周边楼市仍被低估。上市后燕郊房地产律师，李红开始在北京各地看房。当时她认为，虽然商品房比住宅便宜很多，而且很多地区没有限购，但住宅还是买起来更实用，更容易升值保值。于是，在房产销售人员的游说下，没有购房资格的李红与廊坊地区的一个新的房地产项目签订了初步合同。
“我和开发商都知道这是非法销售，但我们不能在不违反规定的情况下购买它。”李红指出，“当时我很高兴，以为自己捡到了大便宜，周围人都买不起，但我签了初始合同，提前买了，房子锁了，开发商说可以帮我找机构保住资格，也可以找机构自己缴纳社保资格，房子还可以过户。”
“但没想到房子会塌这么多。”李红告诉中国证券报记者，“之前买的时候已经回落了，价格在3万元/平方米左右，现在这栋楼周边的二手房……每平方米的最高价格平米大概17000块钱，还没存资格，有的一起买的房子要求全额退款，因为当初的合同上写着如果不交的话。想要房子，你需要支付总价的20%，我认为退款是20%的补偿，比以前的价格购买更合适。”
违约现象频繁发生
北京金流律师事务所主任王玉辰告诉中国证券报记者，限购地区此类纠纷多发。从源头来说，与不具备购房资格的购房者签订房屋买卖合同是违法的。限购本身就是指不具备购房资格的人不准买房。但草签的合同本身受法律保护，有效。事实上，严格从法律角度来说，不存在缩写或形式这样的东西。合同一经签订，对双方均具有约束力。如果买方违反合同，则受草签合同的约束。
“我们这些年遇到过很多这样的纠纷。民事上，开发商受到保护，因为开发商往往在协议中规定，相关责任将由购房者承担。但在行政管理上，开发商如销售等都是违法的，双方都有责任。”但关键责任在于开发商。开发商往往会通过一些手段来诱导购房者放心购买，”王雨辰指出，“我们遇到的退房案例。被举报的违法行为主要集中在开发商并利用一些法律手段强制退房。”
中原地产首席分析师张大伟告诉中国证券报记者，这些纠纷大多是由于地方政府在市场明显上涨期间出台限购政策引发的。购房者为了投资，明知自己没有购房资格，还跟着买房。开发商合同。这本身就是高风险行为，不应该被鼓励。房价下跌后，他们开始要求解约。核心还是炒房的思路，这个过程中必然会有损失。因此，还是建议购房者量力而行，不要违反政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，购房者需要注意的是，如果后续购房政策发生变化，出现合同违约的情况，很多部门可能不会接手房地产公司是否想要保护他们的权利或所有者想要保护他们的权利。也就是说，受苦的人是你，尤其是当购房者知道自己不符合购房资格时。
陷入困境
以燕郊地区为例，疫情期间，不少购房者在社交平台上指出，因为买的是顶级房，银行贷款比例较高。房价减半后，现在的房子价值已经接近甚至低于银行贷款。只要买家愿意接盘并继续偿还贷款，房子就会免费赠送。
多位熟悉燕郊市场的资深房产经纪人指出，燕郊此次放开购房结算，很大程度上是为了化解前期高额贷款炒房客“套牢”带来的风险。很多人确实有在燕郊定居的现实需求。这些人安定下来后，可能会“买最低价”，再买一套公寓。看来燕郊二手房的交易量可能会增加。但从目前的情况来看，燕郊楼市限购并未放松，很多人通过购买不限购的商品房来满足住房需求。但商品房无法落户，前期能落户的有房人群比例有限。
“对于尚未转让所有权但刚刚签订初始合同的买家和卖家来说，这一点是相当尴尬的。”环景房产中介宋茜（化名）对中国证券报记者表示，“与之前的高位相比，这个价位的高位购房者在过户之前就已经遭受了损失，很多人都想如果出现纠纷，违约的人就没有房子了，一旦出现纠纷，他们就只能认输了。 ，开发商的违规销售将被公之于众，可能会导致相应的诉讼，房产很有可能不会按之前的价格出售，利润也会受到损失。” （董田）
