考虑到近年来金融监管日趋严格以及十九大以来政府对金融去杠杆的要求，房地产企业的融资方式需要紧贴“一银三委”的指导窗口期，选择创新产品和资本市场运作，既可以降低公司的融资成本，也可以提高公司的品种知名度和信誉度。
结合工业地产的特点，根据开发时机，针对不同的开发阶段可考虑银行贷款、资本市场操作等融资方式。
征地阶段
项目处于拿地阶段时，房地产开发企业可以采取的融资方式：自有资金、海外举债、可转债
自有资金
►说明：公司自有资本是指企业本身能够控制的资本，一般包括股东实收资本、留存收益等。
外债
►说明：境内企业及其控制的境外企业或分支机构向境外借入的、以本币或外币计价、按约定还本付息的一年期以上债务工具
►发行主体：银行、券商、信托
►利率：2021年1月至11月房地产企业境外债券平均票面利率10.68%
►要求：根据国家发展改革委现行规定，企业发行一年期及以上外债必须提前向国家发展改革委申请备案登记手续，并在结束后10个工作日内每次发行，均须向国家发展和改革委员会提出申请。提交发行信息
可转换债券
►说明：可转换公司债券是指赋予股票转换权的公司债券。境内外可转换公司债券市场一般包括境内可转换债券、境外可转换债券和欧洲可转换债券。
►发行主体：银行、证券公司
►利率：固定利率、换股溢价（一般为5%至20%）
►要求：中国市场规定，发行可转债的公司必须符合发行公司债券和公开发行股票的条件；近三年连续盈利；可转换公司债券发行后房地产行业融资模式，资产负债率不高于70%；累计债券余额不超过公司净资产的40%
开发建设阶段
当项目处于开发建设阶段时，房地产开发企业可采取的融资方式：开发贷款
►说明：开发贷款是指向房地产开发企业发放的用于住房、商品房等房地产开发建设的中长期项目贷款。
►发行主体：银行、信托
►利率：一般为6%-7%
►要求：根据中国银行贷款要求，已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、商品房预售许可证已取得证书并办妥各项项目审批手续；自有资金应达到项目预算总投资的30%；开发商必须具备二次开发资质
预售阶段
项目处于预售阶段时，房地产开发企业可采取的融资方式： 购房尾款ABS
►简介：购房余额ABS是以购房余额为基础资产发行的证券化产品。
►发行人：券商
►利率：2021年利率5%-10%
►要求：学科等级AA及以上；排名要求高于债券发行；池内基础资产的购买合同已在线签订；房地产企业需要与开发贷款银行协商，最好让开发贷款银行出具书面文件，同意不扣留池内基础资产产生的现金流；开发贷款全周期销售收益占比较低，确保销售收益覆盖开发贷款及资产证券化产品本息
运营阶段
项目处于运营阶段时，房地产开发企业可采取的融资方式：CMBS、准REITS、房产ABS
CMBS
►简介：CMBS是一种将商业地产证券化的融资方式。它将各种商业地产的抵押贷款重新包装，通过证券化过程以债券的形式发行给投资者。
►发行人：证券交易商、信托公司
►利率：债券发行平均利率3.25%
►要求：CMBS适合具有优质商业地产、稳定现金流、自有或担保评级AA及以上的公司发行。证券机构的发行因素概括为：物业分布于一线城市和重点二线城市；相关产权证、证照齐全；商业地产租金收入稳定可持续；增信主体达到AA+及以上写字楼，物业评估规模70%；融资期限为12至18年，每3年开放一次退出权和回购权
类房地产投资信托基金
►说明：REITs是通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，通过专门的投资机构进行房地产投资和运营，并按比例向投资者分配综合投资收益的房地产投资信托基金
►发行主体：信托、基金公司
►利率：截至2020年底，中国REITs产品加权平均利率，优先级：5.1%；夹层：6.4%；中学：5.5%
►要求：根据《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的200项信托合同限制，公司对外投资不得超过公司净值的50%资产。
房地产资产证券化
►说明：以物业费及其他辅助收入为基础（包括场馆服务费、车位管理费、家政服务费、绿化维护费、示范区管理费、停车费收入、维修服务费、物业服务费及其他业务收入）等）作为基础资产发行的证券化产品
►发行人：券商
►利率：2021年利率5%-10%
►要求：房地产公司下属的房地产公司通常作为余款支付承诺人或担保人。实际融资方的余款支付承诺/担保是产权费ABS产品最可靠的信用支持。
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