最近有一个帖子在金融圈很火。
什么帖子？
问：现在500万能买什么，涨幅是5年来最大？
这位伙伴给出了7个选项，如下：
1、贵州茅台股票30手；
2. 12个比特币；
3、黄金10公斤；
4. 1,000股NVIDIA股票；
5. 2,000股微软股票；
6、北京或上海核心区500万元房产；
7. 50个LV包包
以上七个维度的资产价值现在都值500万。那么你认为五年来涨幅最大的是哪一个呢？
我想对于这个问题，不同的人会有不同的答案。
因为每个人的资金数额不同，人生阶段不同，对金钱财富的认知也不同。
我专门看了这个问题的评论，有两个选项比较有争议，一个是LV包，一个是房子。
大多数不了解LV包升值的人都没有认真了解过奢侈品，更何况某些品类如翡翠、LV等，近年来升值幅度远超200%；
在众多的选择中，争议比较大的就是房子。
之所以不能选房，是因为中国人口在减少，城市化即将结束，所以未来中国的房子肯定会贬值。
换句话说，他们认为人口和城市化增长的下降导致房地产交易量下降，从而导致房价下跌。
那么，这种观点正确吗？
由于人口减少和城市化进程即将结束，交易量大幅下降。未来房价还会进一步下跌吗？
01
一、什么是房地产增量？
房地产增量意味着中国商品房年交易规模从2003年的0.79万亿上升到2021年的18.3万亿，这是中国房地产增量时代！
也就是说，从2003年我国商品房销售面积增速29%，到2018年销售面积增速1.3%，再到2021年销售面积增速4.8%，平均增速中国房地产市场在过去18年的增长率不低于10%，这是房地产扩张的增量时代。
从时代背景来看，房地产的增量扩张也伴随着GDP增长、人口增长、城市化进程的快速增长。
正因为如此，在过去的增量时代，房价全线上涨。
毫不夸张地说，到处都是黄金时代。
在这样的黄金时代，中国出现了负债数万亿的房地产公司，也出现了像深圳这样房价一年上涨200%的城市。这一切都促成了无数中产阶级家庭财富的增加。
其次，增量时代结束了吗？
把时间拉回到现在，我们生存的大环境已经悄然发生了变化，GDP增速也从过去的10%提高到了现在的5%。
2022年，中国人口首次出现负增长，达到85万。
与此同时，城镇化进程放缓，负债数万亿的房地产企业开始遭受损失，中国房地产商品房交易规模也不断下滑。
交易量从2021年峰值的18.3万亿下降到2022年的13万亿，然后到2023年下降到11万亿。
也就是说，中国的商品房已经从过去的规模增长时代进入了规模萎缩时代。
针对这种情况，房地产企业给出的定义是“黄金时代到青铜时代”，后来爆发后房地产企业给出的定义是“黑铁时代”。
事实上，无论感性定义是哪个时代，中国增量房地产时代已经一去不复返了，这是不争的事实。
换句话说，随着中国GDP增速放缓、城镇化进程放缓、中国人口负增长，中国房地产增量时代已经一去不复返了。
以上都是不争的事实，我也绝不否认：中国楼市金普增长的时代已经一去不复返了，中国房地产行业增量投资的时代已经结束了！
2024年初，我根据2023年的开工和竣工情况，推算出未来两年，即2024年和2025年中国商品房的交易规模。
——2023年商品房真实交易额约为9万亿（不含打工信贷等，统计局为11万亿）
——2024年商品房实际交易额约为6至8万亿；
——2025年商品房实际交易额约为4至6万亿；
也就是说，随着商品房交易量持续下滑，房地产行业规模将持续萎缩，到2025年实际交易额极有可能降至4万亿至6万亿（不包括项目信贷和政府信贷）购买）。
当然，这些诉求也是做空中国楼市、认为未来楼市不好、房价疯涨的主要支撑论据。
但我想问：为什么你认为增量时代的结束意味着房价会下跌？总量下降了，那么推论房价下跌的逻辑从何而来？
换句话说，增量房地产时代已经结束是共识，但增量时代的结束并不一定意味着房价会下跌，也不一定意味着房价会永远下跌。
我知道，这句话有点绕，所以我举个例子来解释一下。
假设以前每年销售1000头猪，现在每年销售500头猪。为什么你认为生猪销量下降了，猪肉价格就一定下降了？
更何况养猪业属于垄断行业，每头猪的屠宰价格和供应数量都是可以控制的。就说这些吃猪肉的人会因为猪肉销量下降而不再吃猪肉吗？
我明确告诉大家，房地产增长时代的结束并不意味着房价必然下跌。
事实上，中国是一个发展中国家。我们现在所经历的一切都是其他国家多年前所经历的。
换句话说，我们来看看那些城市化和人口下降的国家，以及那些房地产增长已经结束的国家。在这样的背景下，我们就会了解这些国家的房价走势。
为什么普通家庭不敢消费？因为买房的本质就是债务，那么如何减少债务呢？推荐阅读文章《》
02
增量时代结束了，房价涨了吗？
- 美国
首先是人口。
自1999年以来，美国人口与大多数经济发达地区持平，总人口下降，出生人数减少，人口老龄化加剧。
其次，城镇化率。
美国的城市化始于1840年2025深圳房价走势图，当时城市化率还不到10%。
但1920年至1945年第二次世界大战期间，由于美国没有发生战争2025深圳房价走势图，成为最大债权国和资本输出国，战争红利使其成为经济强国。此时，城镇化率达到58.5%。
1940年至1970年，城市化率达到73.6%；
1970年至2000年，美国总体平均城市化率达到82%，部分大都市地区城市化率接近100%。
最后我们来看看美国的房价
不谈汇率换算。反正大家看图是最直观的。
大家看完房价走势图之后，再看看下面的图表。下图代表美国房地产的扩张时代已经结束，现在已经进入存量时代。
文章至此，结合四张图，可以清晰地看出：
1、人口增长与房价增长成反比，这意味着美国的房价并没有因为人口减少而下跌；
2、房地产行业扩张时代结束，进入存量房时代。也就是说，在房屋交易量减少的背景下，美国的房价也在上涨；
3、美国的城市化进程与美国房价的涨跌并不相符。美国房价下跌是2008年次贷危机引发的房地产危机造成的。
这次危机期间，美国房价在横盘5-6年之后开始上涨！
所以，根本不是“房地产增长时代过后房价必然下跌”，而是大骗子为了博取流量、吸引眼球，利用这次经济危机，胡言乱语而已。
- 日本。
首先是人口。
截至2023年10月，日本包括外国人在内的总人口约为1.24亿，比上年减少59.5万人，连续13年出现负增长。
与此同时，排除居住在日本的外国人，日本人口减少83.7万人，至约1.21亿，为1950年以来最大降幅。
其次，日本的城市化率。
截至2023年，日本的城市化率已超过95%。原谅我，我只找到了截至2015年的数据图表。
最后我们来看看房价。
说起日本房价，肯定会提到日本消失30年，但这些内容我们在之前的文章中已经提到过，所以今天就不再赘述。
因为日本的房价从2009年开始就持续上涨，至今已经达到历史高位。
由于文章字数限制，我无法在这里呈现各个国家的数据，但底层逻辑是相同的：
房地产增长时代的结束并不意味着房价上涨的结束，也不意味着未来房价会下跌。
我明确告诉大家，我们现在的楼市下滑是经济周期的原因，因为房地产行业正处于去库存周期和清债阶段。这根本不是因为人口、城市化进程放缓，或者房地产增长时代的结束。
从增量房产到存量，你的家庭如何配置？推荐阅读文章《》
03
最后我再说几句话。
1. 目的
中国房地产市场已经从过去的增量增长时代进入了现在的“收缩”时代，这意味着过去100%的机会变成了现在40%、20%的机会。
也就是说，经过这个周期，中国的房子有的能涨，有的涨快，有的涨慢，有的涨不起来。
以前，普遍通货膨胀的时代，确实是一个处处用黄金赚钱的时代；
现在，是一个结构性崛起的时代，是一个大浪淘金的时代；
2. 未来
连日来，瑞银集团预测中国房地产市场将在2025年中期趋于稳定。
其实这和我之前从供需角度对楼市的预测是一致的。
只是我在2023年7月写的《》文章中做出了我的预测，而瑞银在2024年4月给出了它的预测。
3. 问答
文章讲到这里，我们回到之前的问题：7个中我应该选择哪个？
我是一个长期的房地产投资者，不会说“买房就行”之类的傻话，因为从风险角度和回报角度来看，投资组合一定是最完美的。
所以有闲钱的朋友可以看看这篇文章。
但我知道，人生怎能完美？
即使生活是完美的，你口袋里的钱也不完美，而且即使钱是完美的，也会有其他的不完美。
所以，展望未来，活在当下。
