2023年7月6日，由北京中植信息技术研究院主办、中国房地产指数体系、中国物业服务指数体系承办的《中国房地产指数2023房地产市场走势报告》在北京隆重举行。
回顾2023年上半年，房地产市场整体表现先升后降。一季度，在被压抑的需求集中释放的带动下，市场活跃度有所增加。二季度，房地产市场再度走弱。当前，居民置业信心和预期偏弱。预计下半年市场复苏仍将一波三折。全年商品房销售面积在13亿平方米左右，接近年初预测的规模下限。行业整体仍将处于低位运行。在此情况下，企业应择机突围，抓住下半年政策和市场窗口期，全力以赴营销去库存，优化投资结构，积极转变阵地，聚焦核心城市，解决发展中存在的问题，促进良性循环。
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“十四五”中期回顾预测中国房地产市场走势
下半年房地产政策的力度和节奏取决于宏观基本面的变化。如果下半年经济疲弱程度超过预期，房地产将成为经济“稳定器”，支持政策可能会更快落地。当前购房情绪仍受到多种因素影响。其中，居民收入预期疲软，房价预期下跌，购房者担心烂尾楼。这些因素能否改善以及政策支持的力度仍然是关键。直接影响下半年房地产市场走势。下半年市场复苏仍一波三折。全年商品房销售面积约13亿平方米，新开工和投资持续下降。
回顾“十四五”上半年，2021年至2023年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平方米，占总量的50%以上此前中国指数对“十四五”的预测，进展基本持平。市场经历“大起大落”后，预计未来两年将逐步恢复正常，商品住宅年均销售量将回落至不足12亿平方米。
市场调整期如何识别风险、挖掘城市投资机会
随着房地产行业进入新的发展阶段，不同城市的房地产市场分化更加明显，房地产企业在首选城市投资拿地变得更加困难。 2023年，中国指数研究院连续21年开展房地产开发投资吸引力研究。根据最新评价结果，北京、上海、广州、深圳继续位居吸引力城市前四位；杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安经济和人口规模较大，产业优势明显，市场需求旺盛杭州苏州房价走势2025，排名5-10位。
其中，人口优势和购买力是影响城市潜力的重要因素。虽然2022年全国人口有所下降，但基础雄厚的一二线城市和优势地区的三四线城市拥有更强的人才集聚能力。未来，城市发展活力增强，房地产市场将有更大的发展空间。同时，高耗能城市购房需求支撑力强，改善性需求持续增加。
在识别风险方面，需要关注库存高位城市的去库存压力。从库存角度来看，一方面，由于上半年新房供应恢复乏力，大部分城市可售库存较去年底有所下降，但销售压力较大部分城市外出现象依然突出；另一方面，区域结构性矛盾普遍存在：部分城市远郊库存高，销售缓慢。
总体来看，未来3-5年，分化将主导房地产市场走势，直至形成新的格局。在此背景下，企业应抓住主流城市、主流产品机遇，平衡布局，识别风险，坚守安全底线。
房地产企业如何突破现状？
当前形势下，房地产企业如何实现突破？上半年，房地产企业整体销售情况并未明显好转。这是他们第二次下跌。企业销售差异化明显。中央企业销售强劲增长。民营保险企业大幅下降。企业土地投资意愿持续下降。上半年土地购置量同比下降10.2%；拿地投资意愿持续下降，部分央企、新力等一大批民企开始崛起；融资总体规模同比下降，综合利率小幅下降。信用债方面，央企仍是融资主力，民企发行能力略有恢复。但存量债券到期仍面临压力，三季度偿债高峰临近。 ，新的发行规模不能覆盖到期余额； “第三支箭”融资多用于“保证财产交付”、补充流动资金等。
房地产企业的经营策略应从以下三个方面进行改进：短期注重安全，长期注重优先性和重要性；大力发展机构建设，探索新模式；尝试逆向混合所有制改革，增强信用，实现平稳发展。
房地产转型发展的重要选择：提供扎实的物业服务
做好物业服务是房地产转型发展的重要选择。 65年历史的“房地产后服务”市场长期、易规范、潜力巨大；开发业务开始“减法”，物业服务继续“加法”；物业服务净利润率排名第二，仅次于房地产投资信托，其在资本市场的估值水平超过房地产公司。
提供基础服务，保障财产生命线。不忘初心，扎实提供基础服务，维护物业生命线； “顾客满意”是检验基础服务质量的标准；增加服务密度，提高服务集中度，提供优质低成本服务。
提供精准、深入的服务，提供全面的服务，才会带来长期的价值。万亿级蓝海，发展空间广阔；选优开展适配增值服务，打造公司“第二增长极”；社区增值服务收入占比仍不高，未来扩张潜力巨大；落实服务广度，拓展城市服务空间；企业价值与社会价值高度一致；资本市场估值已见底，未来将有动力回归。
企业如何打造鲜明的个性和吸引力？
随着商业进入存量时代，如何展现个性和吸引力成为焦点。通过观察总结出三个趋势：一是注重精细化运营，合作共赢；二是融合地方特色，发展差异化；最后，利用创新的数字营销为业务赋能。
我们来分享一下近年来涌现的几个创新项目：从福州烟台山、上海百联ZX欢乐乐园到成都COSMO，每个项目都注重保留和传承历史文化，打造独特的文化标签，细分客群，打造个性化购物商场。
昆山大西门商业街是百利城资产管理为昆山城投招商运营的代表案例。该项目结合了当地文化，尤其是当地的非物质文化遗产：在建筑方面，采用了白墙黑瓦的独特江南风格，同时注重文化传承，引入非物质文化遗产。并通过城市首店、创意店、城市市场、展厅等，为消费者提供具有文化内涵的消费体验。
综上所述，商业个性应从“建筑特色、空间营造、文化加持、客户细分、品牌共创、营销矩阵”六个维度打造。
新形势下产业运营智能化演进，轻资产逻辑的产业运营理念
企业人寿集团成立于2007年，是粤港澳大湾区领先的房地产及办公资产运营商。集团聚焦产业规划与研究、产业载体与资产运营管理、产业资本投资、产业实体运营四大业务领域；现已成为集规划研究、设计改造、联合招商、资产管理运营、产业投资、创新孵化六位一体的企业。拥有庞大核心能力、提供全产业链解决方案的综合性产写字资产运营集团。
集团在共管、共担、共享的核心战略方针指引下，涉足工业及办公、物业服务、新能源、金融投资、互联网+等多项业务。企业人寿聚焦“产业+”多元化业务模式，提前布局粤港澳大湾区重点发展城市。目前，已投入运营的工业园区34个，累计运营管理面积500万平方米，入驻企业8万余家，总产值1000亿元，提供就业岗位40万个，入住率率在同行业中遥遥领先。形成以深圳为核心、辐射大湾区的战略布局。在助推城市发展的同时，也为粤港澳大湾区高质量发展目标提供有力支撑。
中国住房租赁全链条资产管理模式——华润优巢REITs的创新实践
华润置地的成功在于其保障房项目充分考虑了长远发展、高质量建设、市场需求和专业管理等因素，在租赁市场上具有优势。这些要素可以应用于其他房地产开发商进入租赁市场的策略。 REITs作为一种新的资本运作方式，对于租赁业的发展至关重要。中国REITs面临的挑战包括放宽负担得起的租赁要求、调整股息支付比例以及实现PreREITs和REITs平台之间的联动。我们期待中国REITs市场成为闭环的践行者、资产价值创造的守护者、引领新模式的发展。克服问题实现愿景将为投资者和市场带来更大的机会和回报。
发布《2023年襄阳市投资价值白皮书》
中国指数研究院对中国近300个地级以上城市20多年来的投资价值研究显示，襄阳城市评价样本排名由2022年的第86位上升至第73位，连续四次上升年。此类城市未来的发展前景如何？依托中植城市价值研究模型，从四大维度对襄阳城市投资价值进行系统分析。
◆常住人口的增长带来了新建住房市场的扩大。短期来看，在“强工业+强交通”的支撑下，襄阳常住人口有望继续实现正增长；中长期，结合2035年目标，襄阳中心城区人口将翻一番，由154万人增至300万人以上，建成区面积由200平方公里大幅增加至300平方公里，已晋升为法定I类大城市。襄阳本身具有良好的城市环境和人口承载基础，城市面积1.9万多平方公里。只要城市的吸引力增加，未来就有机会成为人口大国。
◆城镇化率的提高带动了新建住房市场的扩大。襄阳市常住人口城镇化率为63.2%，低于全国平均水平。根据《襄阳都市圈发展规划》，到2025年，常住人口城镇化率将达到65.5%。城镇化率仍有提升空间。在市民化进程中，将会创造持续的购房需求。
◆经济的增长带来了新建住房市场的扩大。根据襄阳都市圈发展协调机制办公室2023年3月发布的《襄阳都市圈发展规划》杭州苏州房价走势2025，襄阳提出力争到2025年经济总量达到8000亿元，到2035年经济总量达到8000亿元。突破1.6万亿元。随着襄阳市城镇化率的提升和经济总量的突破，预计房地产市场容量仍有提升空间。
◆城镇建设带来的新增住房市场的扩大。襄阳都市圈规划的实施，带来主城区吸纳能力的提升；教育、房地产等外部需求在襄南一体化过程中得到了消化。
