在房屋转让交易过程中1999年房地产，交易双方都关心交易的税费以及转让的房屋是否符合免征相关税费的政策。
个人住房交易免征增值税、个人所得税的税收优惠政策涉及购房“五年以上”和“两年以上”要求。如何确定“购房时间”，将直接影响交易税的数额和购房者的购房意愿。
今天给大家分享的是志高律师李瑞萍、陈敏金律师代表“税务局”女士）行政征收与行政复议案件，（志高是税务局代理人），讨论了确定房屋转让税收优惠政策中的“购房时间”。
2012年9月，原告M女士与XX公司签订了《商品房销售合同》，约定M女士购买位于社区的商品房及车库（以下简称“涉案房屋”）。成都某区A。涉案建筑面积355平方米，为住宅。
2012年10月，涉案房屋办理了商品房合同网上签订备案，12月办理了预购商品房预登记设立手续。
2013年9月26日，涉案房屋办理了国有土地上新建商品住房初次登记，业主为XX公司。
后来，M女士因其他案件被起诉，案件执行过程中，房屋被取消抵押品赎回权。涉案房屋在止赎前的登记所有人仍为XX公司。
2023年3月30日，案外人冯先生在司法拍卖中通过公开竞价以最高价购买了涉案房屋，成交价格逾1900万元。成都市一区法院发出《协助执行通知书》，要求成都房产中心协助将登记在M女士名下的涉案房屋登记到购房者冯先生名下。收件人冯先生单方面前往成都房产中心处理此事。
2023年5月11日，冯先生办理涉案房屋过户登记手续，并代为申报缴纳相关税费。
2023年5月12日，冯先生到被告税务所申报缴纳转让案涉案房屋契税。当天，他代表原告到税务所办理了转让案涉案房屋的增值税、城市维护建设税、教育费附加等。地方教育附加、个人所得税。
2023年5月18日，被告税务局向M女士开具了《完税证明》，称M女士已缴纳增值税、个人所得税等税款共计150万余元。涉及过户案件的房屋。
M女士对税务局对其现有房屋转让征收的税款不服，向区税务局申请行政复议。区税务局作出复议决定，决定维持税务所对M女士现有房屋转让的税务处理。
M女士不服，提起诉讼。经审理，一审法院裁定驳回M女士的诉讼，二审法院维持原判。
判决
本案争议焦点为M女士转让涉案房屋是否符合免征相关税费的税收优惠政策条件。
M女士认为：
区税务局、税务所认定涉案房屋购买时间有误。
M女士于2012年9月与XX公司签订了《商品房销售合同》。涉案房屋于2012年10月办理了商品房合同网上签订、备案，并预登记设立预售房。 12月份购买的商品房办理完毕。 2013年7月，该房屋交付使用。 2013年9月26日，涉案房屋办理了国有土地上新建商品住房初次登记。
涉案房屋购买时间应为2013年9月26日，截至2023年4月10日1999年房地产，涉案房屋实际所有权已近十年，符合五年二为家庭唯一的住房提供一年的税收优惠政策。 。
税务机关认为：
截至2023年5月6日，M女士尚未办理涉案房屋房产证。由于M女士于2023年5月11日才缴纳增量房屋契税，故确定M女士购买涉案房屋的时间为2023年。2020年5月11日，M女士未满足增值税和个人所得税免税的条件。其转让M女士现有房屋的征税行为符合法律法规和现行政策的规定。
法院认为：
《中华人民共和国个人所得税法》第四条和《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条没有关于免征个人所得税和增值税的规定。对个人住房转让所得征收附加税。其中，个人住房转让免征个人所得税和增值税的规定主要来源于相应的规范性文件。
由于相关文件均以购房时间作为M女士是否享受税收优惠政策的分界线，因此M女士是否享受税收优惠政策的关键在于M女士购房时间的确定涉案。
参见《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条第（四）项购买房屋的个人取得的产权证或者契税完税证明的时间，以购买房屋的时间为准。” 《国家税务总局关于执行房产税政策若干具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第三条“纳税人申报时，必须出具房产证和房产证。契税完税证明与两者注明的时间不一致的，按照先到先得的原则确定购房，即房产证上注明的时间早于房产证上的时间表明的契据和完税证明上，房产证上注明的时间为购买房屋的时间；房产证上注明的时间早于房产证上注明的时间。如果契税完税证明上注明的时间为契税完税证明上注明的时间，则以契税完税证明上注明的时间作为购房时间。 《时间》规定，个人购房时间以房屋所有权证、契税完税证明上注明的时间判断。纳税人同时提交房屋所有权证和契税完税证明且两者注明时间不一致的，按照“先到先得”的原则确定购房时间。
本案中，虽然M女士于2012年9月签订了购房合同，并于2012年10月1日办理了商品房合同网上签约备案，但《纳税证明》显示，M女士办理商品房合同的时间为购买案件涉案房屋缴纳契税的时间为2023年5月1日。截至2023年5月1日，M女士尚未取得涉案房屋的房产证。
据此，被告税务机关认定M女士购买涉案房屋的时间为契税完税证明上注明的日期，即2023年5月11日，并以此作为征收依据个人所得税、增值税等税种，符合现行政策。法规。
根据《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件三第五条第一款《成都市房地产市场稳定健康发展办公室关于进一步优化完善房地产政策促进房地产市场平稳健康发展的通知》第五条规定《关于促进市场健康发展的通知》（城房领办发[2022]2号）以及财政部、国家税务总局、建设部《国家税务总局关于促进市场健康发展有关问题的通知》第四条关于个人销售房屋所得征收个人所得税的问题（财税字[1999]278号）和《国家税务总局关于有关问题的通知》 《个人转让房屋税收征收管理办法》（国税发[2007]33号）第三条规定，确定M女士转让现有房屋不符合增值税征收条件的，个人所得税免税，她必须缴纳增值税和个人所得税，符合现行政策规定。
当M女士因个人原因未主动缴纳所购买涉案房屋的相应税费，且未办理房屋所有权证时，法院认为，其购买该房屋已有5年以上，应转让时免征增值税和个人所得税。不支持主张税收优惠政策。
判决
个人转让房屋是否享受增值税、个人所得税等税收优惠政策，涉及是“满五”还是“满二”、是否是家庭唯一住房等事实认定。其中，涉案房屋购买时间的确定尤为关键。
“满五”“满二”规定
《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件三第五条第一款规定： “个人出售购买不满2年的住房的，按5%的税率全额缴纳增值税；个人购买住房2年以上（含2年）以上政策适用于北京、上海、广州、深圳以外地区。
《成都市房地产市场稳定健康发展领导小组办公室关于进一步优化完善房地产政策促进市场稳定健康发展的通知》第五条（成房令办发〔2022〕 ] 2号文）规定：“本市个人转让房屋作为唯一住所的，增值税免税期限由五年调整为两年[注明《财政部、国家税务总局、建设部关于个人销售房屋所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条。 《财税字[1999]278号》规定：“个人转让自用5年以上，且家庭中仅有一人的，住房所得收入继续计算。免征个人所得税。”
关于房屋转让税收优惠政策中“购房时间”的确定，不是按照购房合同签订时间、房产购买登记时间、房屋落户时间确定的。正如通常所理解的那样，交付使用。应以房屋产权证和契税完税证明为依据。当纳税人同时提交房产所有权证明和契税完税证明且两者注明的时间不一致时，按照“以先到者”的原则（即在处理时间优先问题时，会以较早的时间为准）以哪个原则为准）来确定购房时间。
我们可以根据房屋所有权证上或契税完税证明上注明的时间以及时间顺序来判断自己是否符合税收优惠政策，是否可以享受相关税收减免，以减少不必要的诉讼。
