产假结束后，我又回到工作岗位。
道先生发现不上班真好，不上班还能赚钱就更棒了。
买房子固然很棒，但从中赚钱更令人兴奋。
2025年正月已过半，楼市“平静”，但背后却有变化。
毫无疑问，2025年将是房地产市场关键的转折年。
来来来，我们来谈谈预测：
NO.1。政策持续加码。
2024年的楼市政策史无前例。应该有所突破，应该有所释放。天津在政策上还是比较聪明的。就大局而言，顺应大势，脚踏实地；就其本身而言，它需要正确的时间并在 4.30 和 10.16 精确交付。内容和力度都刚刚好。现阶段全面取消限购限价、取消普通非普通住宅标准、降低税费、降低利率、降低首付等。当前，教育改革正在进行“针灸”，对入学和转学条件进行有针对性的调整。
2025年，我们将在此基础上继续增加金额。总体来说，房地产交易税费方面，房贷利率将持续下降（通过LPR降息实现，预计降息50个基点左右。到年底2025年全国房价排名，五年期LPR利率上浮3%）等等，天津可以跟着这些。此外，购房和落户也将放宽。一是以滨海为突破口试水市场。如果市场走势不佳，不排除市区也会考虑。毕竟去年我们争取过很多次，但是也会有一些限制。
NO.2。成交量先于价格。成交量已触底，但价格尚未触底。
近年来，天津楼市尤为引人关注。新房销量不断萎缩，变化特征更加明显，价格逆势上涨。有人提出，网上签约价格与实际成交价格不同。事实上，事实是结构性上涨，整体价格在下降。
2025年，天津楼市主基调是“止跌企稳”，整体市场将继续震荡探底。上半年利好政策的尾部效应还将持续一段时间。如果下半年市场不出台史无前例的救市政策，低迷的走势将会卷土重来。工厂。
房价大概率还没有见底，保守估计还有10%左右的调整空间。
价格与数量的交换将在2025年达到一个临界点。
NO.3。土地低迷局面正在扭转
2024年，天津共成交各类土地255宗，总投资355亿元，位居全国第29位。排名同比大幅下降。
住宅用地方面，供应量和交易量萎缩，土地使用费总收入大幅下降。虽然年底有一个不错的收尾，但整体表现却未达到预期。
其中，住宅用地供应475万平方米，比上年减少近350万平方米。共完成住宅用地交易64宗，环比下降21%，成交面积约423万平方米，较2023年下降39%。成交总金额约286亿元，下降49%同比。值得一提的是，供应、成交量、土地收入三大关键指标均创近五年来新低。
进入2025年，在陆地方面，动作非常快。重点土地推介及预招商土地已出炉。接下来，将开始土地出售。
2025年，天津土地市场政策仍处于宽松期，地价下调、土地规划调整（容积率降低等）、建设项目、学校、商业化等仍将持续。
核心价值地块+低地价+优质土地条件将成为主流经营方式，纯市场竞争回归，市场人气不断提升。其次，郊区别墅地块审批取得突破。
NO.4。产品被“碾压”到了极致，尤其是客房获客率已超
2024年起，全国范围内开始公共摊位“零”试点。
此次全国范围的容量计算调整以及住房供应率100%产品的崛起，正在形成产品迭代的趋势。如今，普通住房收购率为100%-110%。不排除未来房屋设计会越来越精致，出现房屋获取率150%、160%的新产品。
很多人并没有意识到这一事件对房地产行业的影响有多大。可以说，这一波产品迭代将成为新时代住宅产品和老年产品的分界线。
2024年，由于住宅设计新规的出台，天津房地产市场将有更高的产品创新。 2025年，城镇住宅新规将取得更大突破，全面进攻第四居住区。特别值得一提的是，平房、别墅等高端改善产品需求旺盛，竞争将更加激烈。
开发商拿地不易，市场如此艰难。希望2025年的产品规划审批能更宽松一些，能过就过吧。
NO.5。改善需求继续主导市场，但新改市场蕴藏新机遇
天津改良产品需求将进入历史高点，面临现实的市场现状：改良项目扎堆，改良需求萎缩，价格面临挑战。此外，天津新改制的需求也相对稳定。从2024年的产品和总价格需求来看2025年全国房价排名，有缺口，也有新的机会。
NO.6、3-4月将迎来“小印度之春”
2024年，天津新房市场在3月份迎来小行情，单月成交量近90万平方米。随后进入市场低温期。 5、6月份，受新政影响，4月份的低迷状态得到缓解。 7月至9月市场表现连续三个月持平。借助9.26行业史诗政策和城市自身政策的刺激，10-12月销量回升向上。 10月，市场出现小幅繁荣，但持续时间不长。 11月冷销，12月小高峰。
2025年，天津楼市将迎来一波符合大势的3、4月小行情走势，主要得益于一线城市的热力传递以及政策效应的叠加。
NO.7. 2025年天津别墅市场将迎来旺盛需求。
2015年，天津高端装修黄金高峰期，平房齐聚，别墅迎来新空间。一是顶级需求释放，二是别墅用地审批放宽，主城区别墅将火爆。
此外，总价20-3000万或3000万以上的豪华别墅也没有空间。目前有一些项目可以弥补这一点，而且还会有更多项目跟进。
单个面积超过200平米将是一个分水岭。
NO.8。将“去库存”进行到底
截至2024年12月，天津商品房存量2025万平方米。按照2024年的流量计算，销售周期约为29个月。整体在售库存压力仍然很大，淘汰周期较去年有所增加，主要是流量下降所致。
跟进：2024年土地市场增量减少，加上目前政策，去库存又会被提及。一是国家队关门，二是从源头控制供应。预计2025年房地产市场整体待售库存将减少。目前，房地产市场已定下“止跌企稳”的基调。房地产市场利好政策持续释放，购房刺激力度加大。破产可能会产生新的需求，但核心就业、收入的根本问题直接影响购买力，即去库存的速度和广度。未来去库存仍是主要焦点，存在风险和担忧。
对于购房者来说，当前的天津楼市是多个窗口期的叠加。
●市场政策窗口期：利率、税收创历史新低
●规划政策窗口期：实际住房取得率远高于之前
●产品迭代窗口期：头部房企新楼盘实现截然不同的进化
对于买不买房，刀士君想起了畅销书《天敌》中所写的一句话：“正是对风险的把握，划定了现代社会与过去的界限，描述了未来可能发生的事情。”未来，在众多选择中做出选择的能力已经成为当代社会的核心。”
2025年，希望大家“家有余粮，鸡犬粮足，家家有钱，车马充足”。
陶世军加入微信群：Vdaoshi
