问：
A公司在租赁的集体土地上建起了临时工厂。土地租赁期10年，一次性缴纳土地租金100万元。该公司自己建造了临时工厂，并支付了150万元。根据合同规定，合同期满后，已建成的厂房将无偿移交给出租人。请问：租地建厂如何核算？土地租金和厂房建设费如何税前扣除？你缴纳土地使用税吗？房产税包括土地租金吗？
回答：
1、从会计处理上看，A公司租赁的土地使用权属于经营租赁。新旧会计准则对租赁的会计处理不同：旧租赁会计准则区分经营租赁和融资租赁。根据旧《企业会计准则第21号——租赁（2006）》的规定，经营租赁的租金，出租人应当在各期间按直线法确认当期损益。租赁期限；其他更系统合理的方法也可以使用其他方法。因此，租赁资产发生的费用计入“长期待摊费用”，并在租赁期内分期摊销。根据新修订的《企业会计准则第21号——租赁》，承租人不再将租赁区分为经营租赁或融资租赁，而是对短期租赁和低价值资产租赁采用统一的会计处理模式。所有其他租赁均确认使用权资产和租赁负债，并分别提供折旧和利息费用。新会计准则将租赁资产借记“使用权资产”，贷记“租赁负债”。境内外上市公司以及境外上市公司采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的公司，自2019年1月1日起执行新租赁会计准则；其他执行企业会计准则的公司（含A股上市公司），自2021年1月1日起施行。
2、在企业所得税税前扣除方面，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额按照权责发生制计算属于当期收入和费用的，无论金额是否为收入和支出，均视为当期收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使本期已收到和支付的款项，也不视为当期收入和费用。本条例和国务院财政、税务机关另有规定的除外。第四十七条规定经营租赁租用固定资产发生的租赁费用，按照租赁期限平均扣除。第六十八条规定固定资产改造支出应当按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。 A公司在租赁土地上建设的临时厂房到期后将无偿转让给出租人。临时工厂也是租赁资产支付对价的一部分。根据权责发生制原则，参照经营性租赁固定资产税前扣除的规定，租赁土地所支付的租金和建厂费用应在土地租赁期内均匀在税前扣除，即10年。
3、城镇土地使用税方面，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳。但根据《财政部 国家税务总局关于征收集体土地城镇土地使用税政策的通知》（财税[2006]56号），应税集体建设用地实际使用情况属于城镇土地使用税征收范围的，但未办理土地使用权出让手续的，由实际使用者缴纳土地使用税。 《财政部 国家税务总局关于出租集体土地征收城镇土地使用税政策的通知》（财税[2017]29号）规定，出租集体土地的，在城镇土地使用税征收范围内，建设用地直接来源于集体经济组织使用土地的单位和个人，应当缴纳城镇土地使用税。根据上述规定，出租集体土地但属于城镇土地使用税征收范围的，应当缴纳城镇土地使用税。但从纳税人认定上看，直接向集体经济组织租赁土地的单位和个人为城镇土地使用税纳税人。因此，如果你的企业不是直接向集体经济组织租赁土地的，则不是城镇土地使用税的纳税人。
4、房产税方面，房产税在市、县、建制镇和工矿区征收房地产开发企业集体土地流转的会计核算，房产税由房产所有者缴纳。因此，如果贵公司在租赁土地上建的工厂属于房产税征收范围，则应缴纳房产税。自用财产从价征收。 《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，对房产，无论是否有房产，均按房产原值计税。记入会计账簿的固定资产科目，按房屋原价计算缴纳房产税。根据《财政部 国家税务总局关于残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号），“对按规定征税的房产至房产原值，无论会计上如何计算，房产原值均应包含土地价款，包括取得土地使用权所支付的价款、开发土地所发生的成本和费用等。 “本通知适用范围是指通过出让、出让、入股等方式取得政府批准的土地使用权的行为，计入房产原值的土地价值为实际土地出让金支付的（转让价格）和开发土地所发生的费用，不包括租赁土地所支付的租金。但实践中，部分省市对此问题作出了以下不同规定房地产开发企业集体土地流转的会计核算，如《厦门地税局关于明确土地价格纳入房地产原值征收房地产有关问题的通知》 《厦门地税函[2011]8号》规定，纳税人自建房产占用的土地以出租国有土地使用权取得的，所缴纳的租金并入财产的原始价值；通过租赁集体土地取得土地使用权的，所缴纳的租金暂不计入房产原值。上述租金以合同约定的总金额为准。
