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这两天，全国多地房地产慢慢火了起来。银行降息，地方政府取消限购，一些政府甚至启动货币化住房改革。这每一条都是好消息。很多想要买房的好朋友都盘算了一下自己的资金，发现在这个好机会还真可以买。但我们要提醒大家，擦亮眼睛，千万不要买烂尾楼。
烂尾楼是怎么来的？可以肯定地说，楼花产生的最直接因素是房地产预售。最近两次会议，我发现不少代表不时提出议案，询问能否解决这个问题，引入房地产预售制度。取消的话怎么办？
什么是房地产预售制度？顾名思义，房子还没建好我就把房子卖给你。你先把钱给开发商，开发商要等一段时间，短则六个月，长则两三年，才把房子给你。这种预售制度其实与我们日常的购物习惯是相反的。我们买的大部分东西都不是预售的。比如你今天去4S店买车，基本上你付了钱，几天之内车就给你了。即使很多4S店库存充足，当天就可以把车开走。网上购物也是如此。大多数货物都是由厂家提前生产出来并堆放在仓库里的。只要您付了钱，货物就会立即发送给您。
那么预售系统是什么概念呢？至于开发商，我先花了少量的钱拍卖土地，然后我找到建筑商和材料商，让他们垫款给我盖一栋楼。同时，我发布了广告，设立了售楼处，告诉广大购房者看看我的方案和我的沙盘。我的房子很好，但是两年后就要交房了。我现在就开始预售。如果你喜欢我的房子，就赶紧买吧。两年后我会给你。当然，你也可以选择两年后购买，但到那时房子恐怕已经被别人抢走了，而且房价已经飞涨，你就要付出更高的成本。
这迫使很多购房者选择先把钱交给开发商，然后再等待。说实话，这对于很多购房者来说是不公平的。你认为今天付钱买车，今天就可以享受，但是今天付钱买房子，两年后房子就会给你。那么这两年你有亏损吗？损失太大了！如果你有自己的资金，过去两年就没有资金的机会成本。如果你获得银行贷款，对不起，但是你在搬进房子之前必须支付两年的利息。算起来这个成本可不小。
那么谁得到了便宜呢？当然是开发商。按照正常的商业逻辑，比如，整个小区的总售价是10亿，开发商的建设成本是8亿。如果你卖掉这栋楼，你就会赚到2亿，也就是100%。二十也不算低了。那么开发商需要有8亿的资金来购买土地房地产项目例子，找到建筑商来建造，并向工人支付工资，然后在建成后将整栋楼出售。出售后，收回的10亿资金为2亿。从利润上来说，大概用了两年的时间，才获得了20%的利润，这已经算不错了。 10%的年化利率已经不低了。
但对于很多开发商来说，赚钱太难了，这不符合房地产暴利的特点。那么房地产如何才能获得巨额利润呢？好吧，我们翻过来，说它还是一个价值10亿的社区。开发商一开始可能花了5000万到1亿来拿地。那么，无论是建筑工人的工资，还是城市建设者的材料费，都是承包商预付的，开发商不会付给你。开发商表示不用担心，拭目以待。
同时房地产项目例子，开发商还抵押土地借了一笔钱作为自己的流动资金，然后开设售楼处买卖房子。房子还没建好之前，他就把十亿的购房款凑齐了，还能盖两年，两年后房子就交付了。当然，建设成本还是八亿，但是卖了十亿之后，他还是赚了两亿。但别忘了，他当时只投入了1亿资金。两年内，他的资本回报率达到了200%。
什么是巨额利润？这就是所谓的巨额利润。为什么很多开发者常说我需要十个锅九个盖子？我不用那么多资金也可以开发那么多房产。甚至很多开发商的资金链都非常非常紧张。你要他开发一个100亿的房地产项目，他自有资金连10亿都没有。他手里只有小钱，却敢撬动大生意。为什么？一方面，他可以向银行借钱，并请人垫款给他。另一方面，由于房地产的预售制度，他可以提前收取所有老百姓的购房款。甚至有很多开发商收到了购房款，然后滚动开发下一个项目，这样他们的利润率就会更高。
这么说吧，这也是一个非常聪明的方法。拥有这种能力的人可以赚更多的钱。我们并不眼红，但是如果这个预售制度发挥不好，资金链的断裂将会产生非常严重的后果。让我们举个例子。今天你去4S店买车。如果厂家告诉你，抱歉，我们正在进行预售，我现在的车根本没有生产，但我可以给你看我的车的照片。比如说你想买一辆奔驰，好吧，你把30万的购车资金全部给我。等我拿到钱后，我就生产汽车。大约一年后，我将生产梅赛德斯-奔驰。为你。
今年你等了好久了，等一年才能提车就好了。但问题是，如果你的钱被挪作他用而汽车没有生产出来怎么办？当你拿到车的时候，他们告诉你，我只生产了四个轮胎，不够一辆汽车使用，所以你就等着吧。
汽车如此，房子更是如此。为什么全国很多城市都出现烂尾楼？直接原因当然是开发商资金链断裂，但房地产预售制度或多或少也促成了这一局面。为什么会出现烂尾楼？刚才我们也说了，开发商本身实力不强，自有资金不多。几乎所有的运营资金都来自银行贷款和他人预付款，以及向购房者购买资金。
如果你的项目运作得当，发展正常，开发商就能获得超额利润，购房者还要等两年才能拿到我的房子。但问题是一旦资金链断裂怎么办？可能是开发商没有计算担保，可能是大环境的原因，也可能是开发商正在滚动开发其他项目，资金有限。一方面，你的建筑工地已经停止了，你不能再建造它了。另一方面，购房者想要房子。通常，当这种情况发生时，许多开发人员就会逃跑。
这个时候购房者就非常被动了。我付了你的货款，现在你却给我留下了一栋尚未建成的孤楼。我应该怎么办？我应该向谁解释？此时即使其他开发商想要接手这个项目，也会有困难。为什么？让我们仔细算一下。建成后，您可以以最高 10 亿元人民币的价格出售该房产。现在你欠购房者十亿的购房款，欠承包商的材料和工人工资二三亿，银行贷款一两元。亿万。也就是说，如果我再投资一二十亿，把你的房产建设完成，它就会卖到十亿。现在你的外债高达15亿。谁敢接班？谁接盘就不用赔偿！
所以各方只能争论，谁也拿不回钱，所以说，否则就是烂尾，而一旦烂尾，就很难解决了。这就是许多城市的未完工建筑能持续十几年的原因。过去我们也劝消费者买房要擦亮眼睛。例如，你应该检查开发商是否足够强大。是国内开发商吗？财力非常雄厚吗？难道历史上从来没有出现过烂尾问题吗？尽量不要去那些名不见经传、从未开发过几套房产的中小开发商。那样的话，一旦他的资金链断了，对不起，你买的房子就成了烂尾楼了。
不仅是买房的时候，在很多教育培训机构、很多健身场所交钱的时候，我们也建议大家找一家历史悠久的大品牌，最好是全国连锁的来交钱。然而这两年经济形势发展很快，打破了我们以往的经验。今天全国连锁健身机构、教育培训机构有倒闭的吗？有！是否存在很多消费者已经付款却拿不回来的情况？有！
房地产也是如此。过去，小型开发商经常存在项目烂尾的问题。今天，如果你看一下，有一些领先的开发商也存在项目未完成的问题。当然，人们只是说我们暂时遇到了困难。施工现场已暂停，交货时间也有所延迟。这并不意味着未来会继续糟糕。但对于购房者来说，这是一个担忧。很难说他们什么时候才能住进自己的房子。
归根结底，这不就是因为我们有房产预售制度吗？这么说吧，房地产预售制度对于盘活现有资金、加快房地产建设肯定是有利的。毕竟开发商可以提前收钱！但问题是，这也导致一些经营不规范的开发商资金被断流，导致大量工程烂尾。
因此，一些人大代表和政协委员建议，可以找一些地方进行试点，在该市取消房地产预售制度。您只能在房屋竣工并准备出售时出售您的房屋。到那时，所见即所得。付了钱明天就可以拿到钥匙了，当然不会担心乱七八糟了。这样的操作可能会导致一些开发商回笼资金缓慢，但对于那些真正有实力的开发商来说是好事吗？您认为我们实行了20多年的房地产预售制度需要改变吗？
