2021年中期业绩会议期间，每一位坐在主席台C位的房地产公司高管都被问到一个问题：三道红线的影响是什么，公司的降级情况如何？
近一年来，“三条红线”成为房地产行业使用频率最高的词语，也是各家房企经营的重点。
一位房企负责融资的副总裁告诉记者，过去房企减债很困难。当财务总监提醒老板负债太高时，常常被老板不耐烦地打断：“别说了。”但近一年来，他感觉“老板听了”，愿意采取行动减少债务。
事情要从2020年8月20日的一次闭门会议说起。当时，央行、住房城乡建设部等部委召集了12名房地产企业高管，要求房地产企业努力实现“扣除预收账款后的资产负债率大于70%，净负债率达到100%以上，现金短期负债率达到100%以上”的目标根据上述指标，监管层在控制负债总规模的同时，对不同合规程度的房地产企业给予不同的融资处理。
对于房地产行业来说，这无疑是一次革命性的变化。
近期陷入债务风险的房企明显感受到了截然不同的监管决心——政府不会再像往常一样因宏观经济低迷而放松对房地产市场的整体调控。太大而不能失败的故事正在从神坛上跌落。
近十几年来不少房企赖以生存的“三高”——高周转、高负债、高杠杆模式遭到来自四面八方的攻击。许多房地产企业不得不减少拿地、减少债务，重新思考行业和企业的未来。
今年早些时候，万科董事长于亮提出，房地产已经进入管理红利时代。这是他作为行业领导者最新的周期性判断。七八年前，他曾提出房地产行业已经从黄金时代走向白银时代。
“房地产行业没有管理红利。”多年观察中国房地产企业的瑞观研究院院长郝炬表示，很多大型房地产企业在资金周转和管理效率上都做到了极致。未来，通过产品升级，赢得消费者的青睐，以稳健的财务业绩赢得投资者的信任。
一位业内人士认为，按照监管要求，房地产企业必须在2023年实现上述三大指标，并全部走向绿色。可以说，房地产已经进入“青铜时代”。因为相比较而言，“青铜”更具包容性和简约性，这符合未来房地产回归居住功能的初衷。
必答题
如果说刚刚结束的房企2021年中期业绩还有什么问题必须回答，那就一定是“降级”。
根据三项红线指标，监管层将房地产企业分为四类。不同级别的房地产企业拥有不同的财务资源。三项标准全部满足的，列为绿色，有息负债年增长率不超过15%；符合两项标准的，有息负债年增量不得超过10%；符合两项标准的，有息负债年增量不得超过10%；符合其中一项标准的，有息负债年增量不得超过10%。 5%；若不满足三个条件，则列为红色，不增加有息负债。
根据监管要求，2023年6月底前，12家试点房地产企业“三条红线”指标必须全部达标，2023年底前所有房地产企业必须达标。
监管部门一位官员告诉记者，出台三道红线的目的是为了控制房地产负债规模，避免金融资源过度流入房地产，逐步将房地产企业的风险降低到可控水平。 。
8月底，万科发布中期业绩，宣布剔除预收账款后的资产负债率降至69.7%，由“黄”转为“绿”。这也是TOP3中第一家宣布进入绿色阶段的房地产公司。
不过，壳牌研究院当天发布的报告显示，万科前述指标应为71.1%，仍处于黄色区间。随后，壳牌研究院根据万科官方数据进行了调整。
一位房地产公司的财务人士表示，两种不同结果的算法口径是正确的。但万科在计算合同负债时，在预付款中扣除了待转回的销项税白银时代房地产区域选择，理论上是合规的。
两种算法得出的资产负债率相差仅1.4个百分点，但由于处于不同档次，对万科有息负债增长的影响差异超过100亿元。
壳牌研究院数据显示，截至2021年6月末，50强房企中已有21家成功下调评级。大多数房地产公司的评级均下调了一级。比如，中国恒大上半年净负债率下降至99.8%，由红色转为橙色；绿地控股将现金与短期债务比率提高至1.05，由红色转为橙色。
某20强房企融资负责人感叹，以前经常因为提醒老板注意负债率而被骂，现在老板每隔三天就过来询问如何控制负债率。指标。
不少房企判断，三道红线的实施，意味着房企将彻底告别“三高”时代。一些悲观的开发商领袖甚至表示，房地产已经失去了想象力。
过去，房地产企业在市场上的受欢迎程度与其规模成正比。规模越大，就越有利于资本市场和获得低成本融资。您获得的资金越多，您的成本就越低，您在市场上的竞争力就越强。
另一方面，房地产被誉为中国经济的“夜壶”。虽然不优雅，但其实是“镇流器”。只要经济稍微放缓，房地产调控就会放松，以“稳经济”。所以，在向上的市场中，只要你胆子大，能经受住周期的涨跌，就有可能做强做大。很多企业都试图通过这种方式“弯道超车”。
2013年后，千亿级房企阵容不断扩大。 2015年，价值千亿的房地产企业仅有7家。截至2018年，企业数量为32家，截至2020年底，企业数量为43家。在中国，没有哪个行业产生过如此多的千亿企业。
高周转、高负债、高杠杆持续推动房地产行业快速发展。再加上居民杠杆率不断上升，整个房地产占用的金融和社会资源越来越多，风险暴露越来越大。近两年，复盛、泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大等大型房企接连经历雷雨，引起了监管层的高度警惕。 ”
“监管层在2017年就强调，金融资源要支持实体经济，从虚拟走向现实。房地产企业不应该试图利用金融资源做大，反过来绑架金融体系。”沟通较多的开发商表示：“显然，很多企业还是抱着赌博心态，更快地往前冲。最终，监管部门采用了类似于金融机构的管理方式来管理开发商的资产负债表。”
降档
三条红线从不同维度限制房企杠杆，达标难度也各有不同。
不少房企财务人员认为，现金短期负债率和净负债率达到标准并不困难。最难降低的是不包括预收款项的资产负债率。目前的19家黄色地产企业无一例外都卡在这里。线。
由于三条红线都是以比例的形式呈现，一般的逻辑就是提高资产率、降低负债率。这意味着，如果你想达到标准，特别是在商业方面，你需要卖更多的房子，拿回钱，少买土地，少借钱。
在投资方面，一家50强房地产公司的总裁提供了以下变化细节：以前，他为投资部门设定的目标是利润，但现在他的投资决策首先考虑公司的现金流是否充足。可以达到标准。今年上半年，投资部门上报了一批项目。按照原来的标准，能盈利就可以投资。但考虑到年底“转向绿色”的目标，这些项目中的部分或大部分股权不得不放弃。
在财务处理方面，目标下调也带来巨大变化。一家央企甚至在今年年初下令，合作项目尽量不要合并。该公司华北区投资发展负责人向记者解释，“一旦合并资产负债表，负债就会加到我们身上，销售款短期内收回不来。”如果有几个项目卡在第四季度，我们年底就拿不下来。年底的财务报表将会相当难看。”
“这真是事态的转折，”他感叹道。 “就在两年前，当房地产企业还在努力做大的时候，大家都在为了业绩而争先恐后地整合资产负债表；但现在三道红线要求控制债务，大家也关心并购问题。我不再那么热情了。安全比排名更重要。”
以往销售端的原则，也需要对三条红线的指标进行妥协。例如，公寓、商店和停车位等库存物品必须加快处理。以前可以慢慢卖，现在手里一年以上还在打折。
郝炬分析，企业短期内希望快速降级。一是部分企业三项数据已达红线临界点，降档难度降低。其次，部分公司可以在会计准则允许的范围内扩大股本。金禾通过利润结转等指标调整报表以增加股东权益；第三，一些企业可能因债务危机而选择抛售大量资产，硬性收缩资产负债表。
一位五强房企财务人士向程补充道，刚性缩表后遗症很强，“房企前期的财务属性太强了，如果刚性缩表，降低经营杠杆” ，很容易就没钱了，公司的业务规模也会缩小。”休息。”
除了上述常规方法外，一些企业还掌握了快速降档的“秘诀”。
华泰证券研报指出，房企报表调整空间较大。他们可以通过“表外”负债、通过非并表公司筹集资金、通过合并报表范围内/外的公开股票和实际债务以及通过发行等方式筹集资金。各类ABS减少带息负债或从表外剔除，表内应付账款、永续债等用于债务融资等。
上述房企CEO解释称，为了确保负债率降低，如果总负债无法改变，唯一的选择就是“放大”分母的净资产，比如增加一些之前未合并且净资产较多、负债较少的财产。子公司合并。
更何况，在会计师事务所统计报告出炉前几天，临时向银行购买大笔存款，也是一种“降档”的方式。向成透露，这笔押金只能借几天作为“应急”，待报告完成后才会返还。近期日利率在1‰到2‰之间。
此外，房地产企业还可以通过提前确认收入、增发股权、增加股东权益和净资产等方式优化报表。
三条红线是衡量公司财务稳定性的唯一指标吗？
前述20强房企副总裁对此持谨慎态度：“如果单纯通过增持股本、调整资产负债表等方式，某些指标很快变绿，总资产可能很大，但这些资产并不能创造利润，未来的现金流就会出问题。”
他进一步表示：“安全企业的三线必须是绿色的，但全绿色并不一定意味着安全。这是充分条件，也是不必要条件。就像一个人去体检时，如果各项指标都正常，这并不意味着这个人一定是健康的。”
长期与投资者打交道的他表示，房地产界和金融界知己知彼。 “很多公司在半年内就从红色或橙色变成了绿色。真实性还不够。很多企业已经把不好的指标移出了资产负债表，投资者也已经不信了，不然资本市场为什么会给房地产股这么低的估值呢？
这位副总裁表示，并非所有公司都急于走向绿色。 “有些企业规模足够大，目前能做的就是控制投资节奏，少买地，多卖楼，扩大现金流，但短期内不会减少。”
他认为，基本面良好的大公司快速降级并不困难。以碧桂园为例，它只需要在香港做一次股权融资，但由于目前市盈率不高，此时做（股权融资）就有点亏了。更重要的是，“现在拿到绿档有什么好处？”
向诚的公司还是有红线的，但是降档压力已经不大了。他解释说，由于公司预收账款达数千亿，随着这些资金逐渐确认为收入，资产负债率自然会下降。
气候
上述20强房企副总裁表示，本轮降档降杠杆并不是公式中的加减乘除那么简单。不仅要考虑公司内债水平的调整和未来发展空间的平衡，还要关注当前的外部环境。面临多重监管加码。尤其是资金和预售条件的收紧，让房企扭亏为盈的难度加大。
市场方面，房企申请预售的难度越来越大。该副总裁表示，如果公司按照政府建议的价格开始销售，公司的利润将微乎其微。另外，作为一家民营企业，财务成本较高，考虑到较高的财务成本后可能会亏损。所以，我希望注册价格能高一点，但是很难。项目拖延的时间越长，损失就越大。
另一种情况是项目本身利润还不错，市场人气在提高，可以卖个好价钱，但当地政府面临房价调控压力，导致限购期延长。预售许可证审批周期和成本增加。
仅仅因为房子卖完了，并不意味着网签就能顺利进行。 “申请网上签名就像挤牙膏一样。每个家庭每周只能分配十几个名额，100多套房子需要1-2个月才能完成申请。”而且，受“两个上限”影响，银行按揭贷款限额收紧，卖房后钱可能不会很快收回来。
向诚透露，银行抵押贷款已经成为稀缺资源。上半年广州二手房按揭基本停止。仅广州市四大银行就发放了近800亿元的住房贷款，而且额度十分紧张。因此，为了抢占有限的房贷，房地产企业需要付出更多的代价。
向成坦言，上半年每个月都要花很多时间与银行打通关系。除了承诺开立银行账户、企业存款、存款保证金等条件外，即使是中小房企，也要缴纳额外的“代理费”。 ，“如果你想要抵押贷款，你必须先在银行存一笔钱。”
据他介绍，这笔中介费是从中间业务收入中支付给银行的，不同银行收取的中介费点也不同。
上半年，向诚每次和同事见面，都会聊起他最近要付多少钱的房贷。目前，他的一些同事已经给了3%，最夸张的5%-6%。如果按照5%计算，房地产公司想要获得1亿元的抵押贷款白银时代房地产区域选择，需要支付500万元的代理费。
向成直言，自己的公司凭借规模优势，得到了银行的优惠，至少还能拿到抵押贷款。在一些城市，中小房地产企业甚至被直接断贷。
上半年，向城在广州排名前五的房企项目，如果一次性还款，还款期在1个月左右，按揭至少需要4个月；去年最快的还款期可以在5天内。
据他介绍，三道红线过后，公司的现金流控制已经转移到销售阶段。 “财务在规划销售的时候，需要设定一个还款的核心指标，必须最大化销售，还款。把钱最大化，否则无论你卖多少钱，都没有意义。”
福建某房地产公司区域总经理表示，为了保持绿色状态，区域公司现金流极度紧张，工程付款压力较大，拿地节奏放缓，融资困难。变得更加困难。
在融资环境持续收紧的情况下，减少债务是大多数大型房企的首要任务。尽管资金紧张，向诚所在的公司上半年仍然没有未支付的工程费，只是延期付款。 “整个行业都出现了拖欠工程费的情况，如果我们交得太快，建设单位又会向你收钱。” ，那么你就会感觉很不舒服。”他把这种现象称为“挤出效应”。
“未来可能比2008年更加困难。”一位央企营销经理表示，如果没有2008年后续的4万亿元放水，很多大型企业将无法生存。但现在看来，这一次政府态度坚决。
绿色时代
根据监管预期，到2023年底，所有房地产企业将降至绿色等级。
郝炬认为，监管层的目的是合理控制房地产企业负债增速，让行业不再规模化。 “从某种意义上说，不允许加杠杆，就是去金融化，让房地产行业的本质回归制造业。 ，而房屋的投资性减弱，回归消费品。”
向诚认为，三道红线对房地产企业最大的影响是资金紧张。如果排除金融属性，房地产是一个比制造业更困难的行业。 “制造业最多一年就能生产出产品，但盖房子至少需要三年。如果取消预售制度，很多企业的经营风险会很大。”
向成解释说，以前，由于财务杠杆的存在和预售制度的叠加，卖房子不像一手交钱、一手交货，但现在预售、线上签约、抵押等节点都在延迟，付款时间明显。被推了回来。
“未来，房地产企业需要比拼的是自己的项目运营周转效率、产品和服务质量、信用评级。”郝炬补充说，在目前的监管框架下，房地产企业需要通过金融稳定获得金融机构的认可。
万科董事长于亮今年早些时候表示，行业已进入管理红利时代，房屋将回归住宅物业，房地产开发业务将转向开发与运营并重。
不过，郝炬认为，“房地产行业不存在管理红利”。所谓管理红利，就是房地产企业要周转快、定位准、提供好产品和服务，通过精细化管理降低管理和建设成本。目前，大部分大型房地产企业都已经做到了极致；其次，房地产企业需要拥有定价权，才能最终获得超额利润。但由于政府严格的价格限制，房地产企业只能通过管理来降低成本。
郝炬认为，开发商在土地成本上没有发言权，建筑安装成本随市场变化。除了龙头房企之间略有差异外，大部分房企差异并不大。其次，三项经常性费用中，可以通过精细化管理降低管理成本。 ，但空间不大；营销费用不断增加；财务成本将成为房地产企业下一步竞争的关键。因此，房地产企业需要调整财务结构，提高信用评级，降低资金成本，以获得财务红利。
在一位监管人士与房地产企业高管的例行会议上，他多次传达了房地产企业应放弃三高模式、注重产品力的观点。 “中国房地产大规模开发的时代已经结束。开发商必须打造优质楼盘，而不是像以前那样以次充好。
这位监管人士并没有否认此前三高模型的合理性。 “当时我们希望企业扩大发展，并没有严把质量关。但现在不同了。只有少数地区住房供应紧张。”
8月31日，住建部部长王孟辉在“努力实现全民住房”新闻发布会上表示，2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积面积达到39.8平方米。
在这种情况下，房地产企业面临战略选择。在2021年中期业绩发布会上，万科、龙湖、碧桂园等房企均重申非房地产业务发展为第二曲线。物业、长租、养老、机器人、物流等成为房企多元化转型的众多风口。
前述50强房企CEO已将目标瞄准了建筑代理业务。经过几年的探索，他公司的建筑代理业务毛利率可以达到50%以上。
向成还表示，“建筑代理业务利润不是很高，但好在稳定，保障房、公共租赁房等领域市场需求量很大。”他甚至提出了一个大胆的想法：“未来，所有开发商可能会逐渐成为代建单位。”
（应受访者要求，向成化名）
