上周末深圳最受关注的楼盘非梅林京基晨悦公馆莫属。开发商邀请几位穿着不同服装的小姐姐在售楼处跳舞两天，深圳福田的房子一举卖给了少数内地居民。县城的感觉。最终，开发商宣传称两天内售出256套。不知道有没有卖这么多。我只知道现场观看小姐姐跳舞的大部分都是经纪人。
舞姐开播之前我就去看了福田经济辰月府。当时，住宅市场启动，推出了131个单位。开盘均价约7.6万/㎡。如今三个月过去了，官网显示仅售出18套，这应该是今年深圳销售最差的新房之一。
均价约7.6万/㎡。房子还在福田。你可以得到任何你想要的。为什么卖得这么差？
主要是没看过京畿辰月府的人都觉得不错，看了之后就很难下手了。这不仅是京基晨悦公馆遇到的问题，也是深圳众多地产项目遇到的问题。比如福田的新房大多也是这样，甚至南山的很多楼盘项目也是这样。
像京基晨悦公馆这样卖不出去的楼盘都有一个共同点：面密度高、凝固程度高。比如福田的梅林片区和保税区、南山的桃园村片区等，这些区域是福田和南山房价最便宜的区域。单看地段，很难相信这么好的地段，房价怎么会这么便宜。唯一的办法就是去那里。只有现场看过房子之后才能明白。这也说明了一个问题。深圳的一个区域即使位置特别好，如果规划不好、开发不好，性价比也会大打折扣。
类似梅林和桃源村的地区很容易区分。说一下我看到京基辰月公馆的第一印象：我对梅林还算熟悉。我第一次去的时候，开车绕了好几圈才找到售楼处。通往售楼处的道路两旁都是老房子。一条非常狭窄的车道上停满了电动汽车。进入实物样板房，可以更直观的看到。建筑本身就很密集，周围还保留着密集的老房子。
这些区域虽然在深圳占据了相对较好的位置，但在前期规划时并没有做好规划。这些地区的房屋都比较老旧，大部分小区和房屋的设计极不合理。社区和房屋的设计存在一些缺陷。总结起来就是片区规划设计不合理、社区设计有问题、单元结构有缺陷。
这导致该地区老房子的受众减少，价格相对于其他地区也越来越低。即使该地区进行了城市更新，也无法从根本上改变该地区。相反，它会增加该地区的承载能力。区域更新得越多，问题就越多。
比如福田梅林的京基晨悦公馆、城汉湾尚国际、中州湾瀛海等，都是在区域内密度极高的城中村或老旧住宅中小地块进行切入改造。这些小地块都经过改造。发布后，密度太大，建筑很难设计好。许多建筑类型彼此之间存在问题并被封锁。还增加了区域的密度，并没有给区域带来改善。同时，也增加了该地区道路和公共设施的负荷。力量。建筑本身建造难度大，而且还影响周边现有住宅。
只要一个地区形成高密度的住宅区，时间一长，房子就会老化，就会出现这样的问题。未来深圳还会有更多的郊区。最终的结果是桃源村房价，高密度区域的老房子的受众会越来越小，地球上的地块很难更新，而小地块的改造也会增加面积的负担。老房子不值钱，新房子难卖。对于一个地区来说桃源村房价，成片建设高密度住宅，绝对不是一件好事。
