为了应对近10年来房价的疯涨，不列颠哥伦比亚省决定从2016年8月2日起对外国购房者征收15%的房地产转让税。有人认为这是针对中国购房者的措施，而那些受这种“排除税”影响最大的也是华人。
加拿大一家房地产中介的工作人员正在张贴待售房屋的广告。图片/IC
加拿大火爆房地产市场的中国买家
本报记者/付瑶
本文首发于《中国新闻周刊》777期
李静三年前来到加拿大留学。今年春天，从萨斯喀彻温大学获得工商管理硕士学位后，她搬到了温哥华，开始在一家非营利组织工作。
7月中旬，29岁的她在父母的支持下，以56万加元（约合280万元人民币）在距离温哥华市中心约25公里的兰里购买了一套联排别墅。 。合同签订仅12天，她还没来得及办完所有手续并过户房产，就突然被告知所买的房子价格“上涨”了。根据温哥华新颁布的一项住房法案：从2016年8月2日起，不列颠哥伦比亚省决定对外国购房者征收15%的房产转让税——李静还不是加拿大永久居民，这意味着她需要一次性缴税84,000加元；如果她取消交易，她将损失之前支付的 56,000 加元押金。
“我现在陷入了两难的境地。”在接受加拿大广播公司采访时，李静显得无奈又无奈。
加拿大一直以其宽松的移民政策、较低的贷款利率和安全稳定的投资环境吸引了很多像李静这样的“海外买家”，而随后的大量资金涌入也被认为是造成温哥华和多伦多两地不景气的重要原因。其他地方的房价继续飙升。
国际房地产咨询公司莱坊发布的今年第二季度全球房价指数报告显示，2015年6月至2016年6月，温哥华房价上涨36.4%，位居全球第一。
不列颠哥伦比亚省政府希望对外国买家征税能够给房地产市场降温。大温哥华地区由此成为加拿大第一个调控房价的地区。
“为了阻止中国富豪买卖，加拿大政府加大了招数！”消息一出，人们半开玩笑地猜测，而正如很多人所预料的那样，这只是一个开始。
9月14日，温哥华市长格雷戈尔·罗伯逊宣布，从2017年开始，对该市的空置房屋征收最高2%的空置税。
10月3日，加拿大联邦政府财政部宣布，海外购房者将不再享受此前“自住房屋免征资产增值税”的优惠政策。本规定自公告之日起施行。同时，有关机构还将对首付不符合常规贷款标准的借款人进行贷款利率压力测试。
瑞银9月底发布的2016年全球房地产泡沫指数显示，温哥华已取代伦敦，成为全球房地产泡沫风险最大的城市。
“房地产市场太疯狂了”
2015年5月第一次开始在温哥华看房时，孙美珍的预算超过10万加元。半年后，她终于以120万加元“抢到”了一套满意的房子。
她笑称自己是“最常见的一类新移民”：她于2013年通过技术移民登陆阿尔伯塔省埃德蒙顿。她搬到那里是因为她喜欢温哥华良好的气候、大量的华人人口和便利的生活。来到这里，在一家公司担任工程师。
起初，她想得很简单：只是为了立足，不想给自己太大的压力，她花了几十万加元买了一套小公寓来住，但她很快发现：当时温哥华最便宜的一居室公寓要30万加元以上。
由于对温哥华不熟悉，孙美珍花了很多时间看房、选房。日子一天天过去，房价飞涨，她不得不一次又一次地增加预算。七八月份加拿大目前房价，当她决定一步步买下独栋别墅时，她的计划再次跟不上变化。
孙美珍看中了一套要价100万加元的房子。几位买家同时竞争。她出价116万加元，但最终被另一位买家以130万加元买下。
接下来的几个月里，她又看了六七套房子，都是这样报价的，但都以失败告终。在她的印象中，每次去看房子，“人都那么多，就像进了菜市场一样”。后来，有些房子“像中国的城中村一样简陋”，但这并不妨碍它们成为购房者的热点。目标。
“这房价还真是有下限，没有上限啊！”上次，孙美珍出价120万加元，比标价高出20万加元，并取消了所有购房先决条件（如验房等例行购房环节），终于“抢走了”现在的房子位于里士满。
“半年时间，我多付了20%-30%！市场已经疯了。”她告诉《中国新闻周刊》。但她庆幸自己下手得及时——半年多过去了，她再也无法以同样的价格买到同样品质的房子了。
孙美珍所在的列治文是大温哥华地区华人人口最多的城市，华人占总人口一半以上。而这种火热的入室抢劫场景并非华人聚集区所独有。
“当你开始有多个买家争夺一套房子时，你知道事情会变得有点疯狂。然后公寓和联排别墅被抢购一空，然后是郊区房屋，价格不断上涨。那种事。这股潮流蔓延得太快了！”房地产经纪人史蒂夫·萨里斯基告诉《中国新闻周刊》。他主要经营公寓物业，客户主要是当地人。他常常很难相信市场近几个月来一直在升温。
但数据是真实的。
西蒙菲莎大学学者Andy Yan统计了不列颠哥伦比亚省房产评估机构评估的66,825处房产，发现2005年7月，温哥华只有11%的独栋住宅价值超过100加元。百万加元，10年后这个比例变成了91%。其他数据显示，自2005年以来，温哥华房价上涨了249%；与2001年相比，西温哥华的房价上涨了450%。
2016年1月，美国全球房产咨询研究中心Demographia发布的调查报告显示，2015年，在全球367个地区和城市中，温哥华在最难负担住房排名中位列第三，仅次于香港和香港。悉尼。姓名。该市的住宅中位价格为 756,200 美元，是家庭年收入中位（税前）的 10.8 倍。
日益火爆的楼市也让很多买不起房的当地人陷入了租房困难的境地。不久前，一名大学生向媒体抱怨，他看到一间很小的单身公寓，月租1000加元，有40人排队租。
突然调控之后
7月25日上午，当房贷经纪人徐佳琪收到朋友报税的消息时，他的第一反应是“我不相信”。 “15%是一个非常高的税。”
同日，省议会通过了对海外买家征税的第28号法案，并宣布将于8天后生效。如此迅速、出乎意料的新政策让房地产行业的所有人措手不及：如果8月2日之前无法完成交易，即使是已经签订合同并支付了定金的海外买家也将不得不缴纳新的税款。 。除去法定节假日，我们只剩下4个工作日来回复。
许佳琪不得不暂时抛开其他客户，重新制定完全聚焦“海外购房者”的工作计划：平时他平均每周完成5笔房贷交易，但这周，他要加班加点，总共赚了5笔房贷交易。 17 笔交易。
在华人社区，购房者希望在一周内变更合同并完成贷款、公证、过户等手续。几乎所有公证处和律师处都排着长队。平日，律师办理过户手续的费用约为1000加元。那一周，价格甚至上涨到1万加元，仍然满足不了需求。一位中国买家甚至提出，只要能优先办理过户手续，他愿意支付5万加元。
许佳琪的海外客户全部在8月2日之前完成了交易。有人估计，像李静一样，来自不同国家的“海外买家”约有4000名，因为未能提前完成交易而“被夹在中间”。 ”。
而更多打算在温哥华买房的海外买家也暂停了计划。
据加拿大当地媒体报道，加拿大房地产销售系统（MLS）后端数据显示，8月1日至14日，大温哥华地区的房产销售下降了85%。
“排外税”的效果似乎是立竿见影的。
但在当地房产中介看来，这些短期数据并不能完全说明问题，因为受到提前成交等多种因素的影响。 “这个15%的税对投资者来说还是有影响的，他们觉得（在温哥华）有更大的不确定性和风险，所以不再投资。所以对于高端房产，比如价值几千万加元的房子， “对于中低价位的房子（房价）来说，影响并不明显。”在温哥华房地产行业工作了十多年的华人经纪人三木告诉中新网。往年的周刊，总是有很多国庆黄金周期间，国人来看房的现象较多，但今年由于新政策的影响，国人买房的热情有所下降。
总体来看，新政实施后成交量确实有所减少，但房价仍保持相对稳定。
加拿大国家银行发布的8月综合房价指数报告显示，8月加拿大房价环比上涨1.5%，为该指数自1999年开始编制以来的最大涨幅。温哥华房价上涨1.7% 8月份环比连续20个月上升。
大温哥华房地产局10月4日公布的最新数据显示，新房市政策推出两个月后，大温哥华地区9月份房屋销售量较去年同期下降32.6%；但9月份住房基准价格为93.19万元，低于去年同期。去年同期增长28.9%，仅比8月份回落0.1个百分点。
新的税收政策确实让楼市降温，让很多像李静这样的普通购房者措手不及。
9月下旬，李静委托律师发起集体诉讼，指控不列颠哥伦比亚省政府对海外购房者征收房产转让税的歧视性政策，并要求停止实施。
李静的律师Luciana Brasi告诉《中国新闻周刊》，不列颠哥伦比亚省出台的政策涉嫌越权，违反宪法。它还违反了加拿大与加拿大之间的协议，包括北美自由贸易协定。许多国家签署的国际条约。目前，该案正在等待法院受理和核准。一旦认证通过，所有居住在该省并被征收新税的“外国购房者”都可以自动作为原告加入这起集体诉讼。 “现在很多来自中国和美国的购房者都找到了我们，表达了参与的意向。”
布拉西说：“等待我们的是一场漫长而艰难的战斗。”
谁在抬高房价？
Miki认为，在温哥华的房地产市场上，非居民身份的海外买家比例并不大。即使这些人不再来，因为当地买家对住房和投资的需求强劲，“房地产市场仍然会一样。”上升”。
但专注于本地市场的史蒂夫·萨里斯基(Steve Sarisky)却有不同的看法。
“需求太大，住房供应不足是事实，但远郊的房子突然变得极度紧张，房价暴涨35%，你怎么解释？”萨里斯基向《中国新闻周刊》分析称，住房大量涌入、海外资本涌入以及低利率推高了房价。 “然后当地人也慌了，大家开始觉得有必要买房了。”
此外，房地产投机也是楼市过热的重要原因之一。
Sariski研究了MLS系统中2016年5月西温哥华地区独栋住宅的销售数据。他发现，整个5月份，该地区总共售出179套房屋，其中28套是去年售出的。通过交易，转手后每栋房屋的平均利润约为114万加元。
在这28栋房屋中，他发现了南格兰维尔一栋建于1937年的破旧老房子，该房子曾在系统中被标记为“建议拆除重建”。然而，销售数据显示，该房屋在两年内被出售了四次，而且没有进行任何维修。 2014年1月，该房屋以508.8万加元的价格出售，到2016年5月，该房屋以760万加元的价格出售。
“房价涨得越高，炒房的吸引力就越大。你只要买下来，什么都不用做，手里拿着两个月，然后卖掉，你就能赚到很多钱。”这是火上浇油，只会让需求更大、房价更高。”萨里斯基说。
在很多人心目中，中国买家是炒房的主力军。
不久前，一名中国学生的“炒房”事件引起轰动：2015年4月，这名名叫“黄轩凯”的学生以719万加元（约合人民币3647万元）的价格购买了一套房子。买了一座豪宅。 2016年5月，他以835万加元（约合人民币4236万元）的价格卖掉了房子，净利润116万加元（约合人民币588万元）。
在温哥华，炒房从来都不是秘密，尤其是在华人社区。不仅有富人和普通移民在炒作，就连很多房产经纪人也悄悄加入了进来。
孙美珍后来得知，她原本出价116万但没能抢到的房子的真正卖家是一位房产经纪人。他们熟悉市场，善于利用财务杠杆，抓住机遇。他们买了房子后，简单装修一下，就很快以更高的价格出售。有些人同时拥有三四套房子也就不足为奇了。
查看更多楼盘后，她发现一些灵活的加拿大经纪人逐渐理解了中国买家的想法。知道中国人有钱，喜欢买当地的房子，他们甚至会去一些社区劝说当地居民搬出去，把房子卖给中国人。 “他们肯定能卖个好价钱。”
今年2月，加拿大当地媒体《环球邮报》调查了2000多份公房记录发现，近年来，价值超过200万加元的250套房屋中，有11%在西温地区进行过交易。买方和卖方的姓名与房地产经纪人的姓名相同。在里士满，自2011年以来建造的近1,600栋新房中，超过14%的单户住宅是由房地产经纪人或房地产公司购买的。
除了自己买卖房子外，炒房合同也是房产经纪人炒房的一种方式。根据规定，购房者可以在成交日前将与卖家签订的合同转售给其他购房者，无需缴纳土地转让税。抵押贷款经纪人许佳琪听说，一些房产经纪人会故意延长交易截止日期，并在此期间尽可能多次转售合同。每转售一份合同，房价就可以上涨，经纪人还可以赚取额外的佣金。
自新的税收政策公布以来，一些人认为这是针对中国买家的措施。受这种“排除税”影响最大的也是华人。
加拿大国家银行的一份报告显示，2015年中国买家在温哥华的房地产上总共花费了127亿加元，占当地房地产销售总额的33%。
9月14日，加拿大新民主党房地产评论员David Eby在新闻发布会上展示了该党有关温哥华Point Grey住宅销售资产的文件。文件显示，格雷角有9栋豪宅，总价值高达5700万加元。买家都被贴上了“学生”的标签。他们拥有的房产中约有4000万加元来自银行贷款。由于业主的名字都是拼音，外界推测这9名业主很可能是中国学生或当地华人。
不过，从6月10日开始，不列颠哥伦比亚省政府要求非加拿大公民和永久居民的买家在购房时必须申报国籍。 7月份，省财政厅首次公布了省内购房交易的境外购房者数据。数据显示，6月10日至29日，全省10146笔房屋交易中，只有337笔涉及境外买家。其中，来自中国的买家259人，占海外买家成交总额的76.6%。占全省房产交易总数的2.54%。
“真正进过市场的人都知道，外国人炒作也很激进。中国人看似人多力量大，但大多是跟风。”几年前移民加拿大的房地产市场追随者王鹏告诉《中国新闻周刊》，在这里，通常一个地区的第一批投资者都是犹太人，他们选择一个社区来居住，毕竟设施和条件都很好。环境建设好了，房价提高了，伊朗人就会跟着提高，然后是中国人。
也有业内人士指出，无论是在房地产投资、市场把握还是杠杆运用方面，犹太人、伊朗人、印度人和欧洲人其实都更成熟。中国买家之所以受到如此多的关注，有时与一些具有“中国特色”的聪明才智，与浮夸的做事风格不无关系。
购买还是等待？
去年年底，来自上海的苏文萌生了在加拿大买房的想法——她的丈夫几年前申请了技术移民，目前已经入籍。对于他们来说，在那里买房只是时间问题。虽然未来几年他们没有定居的打算，但他们还是决定先把买房提上日程。
温哥华是苏文的首选，但那时当地的房地产市场已经爆发。很快她的目光转向了她的第二个选择：多伦多。
考虑到公寓物业保值性较差，苏文决定购买独栋别墅。虽然多伦多的房地产市场没有温哥华那么疯狂，但仍然超乎想象：因为与中国的时差，她感兴趣的房子经常还没卖出去就被抢走了。
“最可怕的是，有15个人在争夺我感兴趣的房子的报价。”那是湖区的一栋小别墅，标价76万。 “50年过去了，地下室已经是一片狼藉，只是一栋湖区的房子，面积还好一些，有两间卧室、一间浴室、一间客厅，没有正式的车库，只是顶上有一个棚子。听起来不可怕吗？”苏文告诉《中国新闻周刊》。
比起房子本身加拿大目前房价，她更看重周围的环境和占地面积。 “毕竟，土地的价值是不可复制的。”她提出了89万加元的报价，连房产经纪人都认为这个报价足够有竞争力。最终还是被其他买家以92万加元的价格售出。
平日里，身在国内的苏雯通过微信与房产经纪人沟通，进行视频直播看房。后来她又多次报价，但都没有成功，房子的事情也一天天拖延。直到8月，温哥华才加收15%的外国买家税。
“温哥华政策出来后，8月份还好，9、10月份房价确实上涨了，（多伦多楼市）爆发了，房子少了。比如同等大小的土地，以前要85万左右， “不过现在基本上是九十五万左右了。”苏文说道。
很快，多伦多成为许多海外购房者的新目的地：多伦多房地产局公布的最新数据显示，9月份大部分地区的房屋销量和房价都在上涨。房屋销售量比去年同期增长21.5%，平均房价达到75.57万加元，比去年同期增长20.4%。
更多调控房价的政策，特别是对外国购房者的限制，正在酝酿之中。
根据不列颠哥伦比亚省水电局掌握的数据，过去一年温哥华约有10,800套空置房屋，另外至少还有10,000套房屋并未“未得到充分利用”。另一方面，目前租赁市场的空置率仅为0.6%。
“我们征收空屋税的目的是让可出租房屋尽快、有效地重新回到租赁市场，让温哥华的空屋率上升到3%到5%。”市长罗伯逊在接受采访时表示，2017年和2019年开始征收的空置税主要针对投资性房产而非住宅房产，所征收的税款将用于建造低成本经济适用房。
与此同时，加拿大联邦金融机构监管办公室（OSFI）早在7月就发文称，将进一步加强对银行贷款流程的监管，包括对申请人收入水平的审查等相关内容——据贷款经纪人徐佳琪透露，在此之前，一些银行甚至不需要提交收入证明或核实工作地点，就能向海外买家和“新移民”购房者提供至少65%房价的贷款。
如今，各大银行纷纷调整贷款政策，尤其是收紧对海外买家的贷款业务。以加拿大帝国商业银行（CIBC）为例。他们最近宣布，国际学生最多只能贷款占住房付款总额的65%，最高金额从原来的125万加元下调至65万加元。
在各项新政策下，加拿大这个昔日海外买家的“天堂”正在发生改变——影响海外买家决策的并不是高额税费，而是新政策带来的“不确定性”。 “让人犹豫不决。”他们其实很害怕（房价）会下跌。毕竟房子不像股票那么好卖。”苏文在国内的很多朋友都有买房移民加拿大的打算，但现在，他们都选择观望。
“我相信市场会继续降温，我们即将进入历史性的‘寒冬’，我认为短时间内不会出现任何好转。”对于目前房地产市场的前景，Steve Sarisky向《中国新闻周刊》表示。
不过，市场关注者王鹏表示，在各项调控政策下，无论是温哥华还是多伦多，过热的楼市短期内都会调整，但只是暂时的。 “主要是各方要重新思考新政下如何继续玩，想清楚了就继续玩。毕竟随着全球货币泛滥，大家都在寻找货币的出路。稳定的政治和经济市场仍然具有吸引力。”
（应受访者要求，文中孙美珍、三木、苏文均为化名）
