现在谈论它，您必须说历史！
让我们从深圳房地产的过去周期开始
更不用说，只有2014年开始的最后一轮也是最新一轮周期的起点。
在最后一轮中，中国的房价起源于深圳。
从2011年到2014年，整体市场不是很好。直到2014年9月30日，限制政策首先放松，而深圳市场则在两个月后移动。 2015年3月30日，再次引入了新的房地产放松一轮的新政策。国家房地产市场似乎感觉到了春天的微风，这也开始了一个不断上升的旅程。
330的新政策是什么：
第二座房屋贷款的首付减至40％：2015年3月30日，中央银行，住房和城市农业发展部以及CBRC共同发出了购买通知有两个带房子和相应房屋贷款房屋的住宅家庭的两个套房。 （该区域低于144平方米），低下支付比率的调整为不少于40％。使用房屋公积金贷款购买第一个普通自房屋，首付款低20％；一家人带有房屋并结算贷款，并申请住房储蓄能基金再次购买房屋，首付低30％。
第二次手动住房业务税从5年中豁免到2年：在中央银行和其他部门发出通知后不久，财政部还发出了“调整个人住房转移商业税收政策的通知”。个人将购买不到2年的住房。征收商业税；个人将根据他们的销售收入减去普通住房的销售收入，将购买2年以上（包括2年）的非投资房屋销售，并征收商业税，免除了商业税。
深圳的房价始于2014年11月。几个月后，北京和上海的上涨略有上涨，广州落后了大约8个月。从2015年下半年开始，大多数其他强大的第二层城市都上升了，而2016年的第三和第四层则上升了，有些则持续到17年。
深圳房价的首个起点也结束了2016年左右迅速上升的迅速上涨。从2016年中期开始，总体住房价格显然并没有上涨。约70％的房屋没有上升。从2016年中期到2016年中至2016年中至2016年中至2016年中至2016年中至2016年初，大约有30％的房屋已升至2016年中期至2016年中期，大约上涨了30-40％。
让我们回顾一下，最后一轮上升的原因是什么？
我们将周期设置为2012 - 2015年。
仅仅是由于两项政策（930和330），这显然还不足以支持房价的迅速上涨。
背后可能有很多原因：
1。连续降低利率
2012年6月8日，第一个利率降低了，超过五年（抵押利率）从7.05％下降到6.8％。
2012年7月，在不到1个月的时间内，它再次降至6.55％。
随后，2014年11月22日下降到6.15％，直接降低了50bp。
2015年，利率降低了5倍至4.9％。
降低的最后利率是2015年10月。
从7.05％到4.9％，无论利率折扣的因素如何，贷款500万，每年减少约100,000。如果25年贷款，总利息约为100万。
降低房价的利率非常直接。
2。累积货币增长
2012年初，M2为85万亿
2015年底，M2为139万亿元
4年增加63.5％
如果没有错，那么2015年深圳的住房价格上涨可能就是这个数字。
从2012年到2014年，房价尚未显着上涨（与2012年相比，深圳湾的核心面积增长了约20％-25％）。
到2015年，随着政策的放松和利率降低，房价一次上涨。
当然，在这段时间里，深圳刚刚赶上了互联网经济并讲述了增长。华为和腾讯等许多企业取得了巨大的发展。经济经济良好，外国人口增长了更多。
因此，在深圳市的房价上涨之后，货币的增加并没有停止深圳楼市330新政，并且继续前进了一段时间，许多房地产的增长量增加了100％-150％。
3。股市的财富
在以上两个因素中，我认为我无法完全解释从2014年11月至2015年6月的房地产故事。
直到另一个因素出现。
那是最后一轮牛市，也可以说是股票灾难。基本上意味着。
经历了牛市后，有99％的人通常遭受随后的股票灾难，使大多数人回到过去，很少有人赚钱离开。这是中国股市的主要功能。
2014年10月，上海证券交易所为2400分（您认为4年后，股市没有发生，几乎是一样的）
2015年6月，上海证券交易所高达5178点。
这只是股票指数的增加。考虑一下场地外资金的杠杆作用。在最高峰上，有多少人的财富已成为目前不敢认为的数字。
随着股票市场的财富影响，许多人认为改善了生活，他们必须购买昂贵的生活。
结果，我们看到，在短短的8个月内，深圳湾地区的第二次汉德住房价格首先翻了一番。
有了模型，其他一些新领域的价格也随后。
最令人印象深刻的是目前的中国第一红板中国资源城市。
2014年10月6日，颤抖的首次浏览价格为43,000，折扣后超过40,000。
11月，它在6月15日再次开放。特别是对于第三个开幕式，将有多少人从股票市场上救出！
4。富人与穷人之间的差距
至少从11年开始，中国富裕阶层的许多新变化已经出现。从客户的私人银行的规模和结构中可以看出。
11年前，富人的圈子相对单身，只有少数富人。除了正常外，许多人还具有背景或矿物质。
11年后，随着智能手机的流行和4G的应用，它在独角兽和互联网创新背后的团队周围创造了大量的年轻富人班。
与乡村花园杨的老板类似的房地产也很大程度上创造了一组超级富裕的专业经理。过去，杨高基安格（Yang Guoqiang）的家人非常富有，但不需要买房子。现在是不同的。突然，许多共享共享共享的合作伙伴
货币扩张后的财务，尤其是金融创新和小型贷款公司，长期以来一直是许多金融贵族和P2P当地暴君。
以上四个外部因素改变了突然政策放松的许多人住房价格的心理期望，心理期望是世界上最容易改变的事情。当许多人在头五个月内有许多人在股市和住房市场之间犹豫时，一些不股票的富人提高了房价。经过15年的神奇股票灾难，许多幸存者也可以通过股票市场看到。袋子安顿下来后，他们冷静下来，发现他们过去的心非常大，但是我住的房子很小。我不安的心。
因此，在股票灾难之后，房价进入了新的一轮上涨。
当市场没有干预时，价格调整因素通常是有效的。
当房价疯狂1年并翻了一番时，人们内心的理性声音就会占主导地位，而且它们不能如此迅速地上升。
当然，购买力限制也是最关键的。当总价上涨到以前的富裕新规则的积累时，它不会压力很大，而且自然不会上升。
在这方面，政府非常奇怪。当价格飞涨时，政府应考虑制造更多土地，并增加更多建筑物以增加控制价格的供应。但通常结果通常是限制销售，转让，转让和价格，但不愿增加供应。
我一直认为监管机构仍然应该相信买方本人判断房屋的价值和价格，他还应该相信每个人在债务比率方面都非常谨慎。房价本身具有巨大而有效的监管职能。
ZF的购买限制和价格，尤其是价格限制，甚至大于原始结果。
让我们现在回到深圳，看看今天的情况是什么？
首先看实际的市场交易情况
10月14日，第一个有限限制的住宅价格是土地价格和有限的深圳乡村花园凤凰国际豪宅的有限价格。两天前，两天前开放市场的LVJING红树林One Yunsong的西安格山（Siangshan Meiyu·Yunsong）拥有市场。代表项目在一周内进入1,500套新房屋的市场。
实际交易不令人满意！
徐山迈胡（Meishu）推出了836套，最初有望动摇。结果，只有501个被认可，有400人在场以删除300套。
这个磁盘很好，但实际上是Xiangshanli。政府有限后，平均价格为82,000空白。
是不是很贵？与周围的第二手手相比，它并不昂贵。它便宜吗？因为该地区很大，所以总价实际上并不低。
再加上缺乏噪音，缺乏学位以及周围海外中国城镇总体支持设施的孤独感，价格限额尚未售罄。
它的背后是深圳人购买房屋的理性和逻辑。
在深层行业中，西安吉将是最好的新产品。但是由于价格限制，以前的房屋尚未出售。 10月21日，751套公寓开业。
该地区为49-310平方米，平均价格为112,000。
当天的开头结果少于120组交易。
原因是向公寓的730新协议的歧视政策（无法交易5年）
另一方面，就小型单位而言，中国资源城市3相公寓的平均价格面临着3相公寓的竞争。没有优势。就大型单位而言，由于没有气体或程度不确定，因此它限制了购买高收入人士的愿望。
Zhongzhou湾，很多人不知道在哪里？
如果它毗邻Binhe Jingji的Kkone，那么Chegong Temple对面的一个可能很清楚。
这是旧改革的大区域。将来，新磁盘将继续。
这次是第一次观看。
228座房屋，平均申报价格为89,000
408套商务公寓深圳楼市330新政，平均价格为85,000
空白的
开业销售约60％。
就成本效益而言，与新开放的中国资源城市时期相比，情况更糟。
但是，很长一段时间以来一直没有提供福生。在这个价格上，大型单元的出售良好，表明周围自我占领的很大一部分需要支持它。
同样，也是如此长时间覆盖盘子的绿色风景红树林湾也是如此。
第二次手动市场的交易量在10月也急剧缩小
10月，第二次手动住房的交易量为3,787，比上个月减少了23.5％。除了今年2月的春节外，交易量仅为3133个单位。本月的交易量设定了近36个月内最低的价值，市场交易继续迟钝。据报道，中央平原领先指数为884.0，略有下降了0.73％的月份，而第二次手次的平均价格连续三个月下降。
根据当前情况，11月的深圳第二次手动市场的交易量可能会进一步减少，并保持了3,000多个单位。对于此类数据，年度交易将少于40,000个单位。如果您考虑预测少于30,000家新房屋交易，那么一年来的深圳交易总数将少于80,000。
这些数据是不可能的，因为80,000组年度交易将返回2008年的交易。
因此，将来，第二名的交易量将逐渐上升，而市场的短期恐慌心态将逐渐改善。但是，很难拥有140,000单位的年度交易。
预计在未来六个月内，第二次手动市场将是一个相对稳定的情况。
每个人都非常关心的第二个手动价格在十月的宽松度中明显。
例如，从7月到八月，Shekou Woods公寓的三卧室超过170平方米。当时的海景为1,850万元人民币，低地板和竹芽。但是，高层的价格最近被称为1650万，价格已调整10％。当然，市场也做出了回应，这房子在2天内出售。
为了调整第二手价格，不要因为整天的媒体标题的价格降低多少而感到困惑。遇到此类信息时，它仍然应计算最高峰的比率，而不是绝对数量。
如果最高价格降低了10％，则已经是比较价格。如果15％，它已经非常强大。
当您遇到这样的房地产时，您应该积极看。如果您自己需要，则应坚决射击，而不是等待进一步的价格降低。由于进一步下降的空间有限，因此等待机会的成本正在越来越大。
对于房屋的选择，今天选择深圳的全面辅助设施很重要。
包括学位，商业设施，环境，新房屋和旧房屋等是保存的重要原因。
对于偏远地区或旧社区，应谨慎对待。
在接下来的6个月中，如果市场继续下降，此类房屋将首先受到影响。
从更长的时间开始，深圳市当前房地产市场困境的核心原因有很多：
1。房价上涨超过了大多数人的购买力增长。
第一个是从2014年底到2017年中的连续上升周期（主要集中于2015年3月至2016年底）。深圳大部分地区的房价显着上涨了70％-280％。房价的上涨太快了，这超出了大多数人的收入增长和购买力增长。
2。高收入增长的增长率显而易见
在过去的一年中，在去杠杆化的背景下，原始高收入集团的收入增长显着下降，甚至一些高收入人士也被降级。魔鬼的杠杆作用逐渐受到P2P的影响，创新金融，传统金融，PE，中小型上市公司等。几乎每个人的收入增长都降低了。
3。抵押财务政策不断收紧，杠杆率降低，资本压力很大
特别是，首付的比率继续增加，这直接降低了购买房屋的杠杆比率。扩大后，ROE大大减少了。
这项730新的交易导致首付增加并增加了销售时间，从而造成了巨大的资金压力。深圳还对730年的住宅销售限制了三年限制。该公寓有5年的销售政策。同时，假离婚无法获得30或50％的首付资格，这直接导致每个人占领房屋购买资金的成本增长。许多人目前无法购买房屋。它们不再是住房资格的问题，而是首付不足的问题。
4。不足的经济和环境信心
在过去一年中受到内部和外部因素的叠加的影响，再加上各种监管机构的愚蠢和忠诚的转弯，以无需规则引入监管政策，从而导致明显的高架和压倒性伤害的风险。尽管高级管理层已经认识到以下部门的一些问题，但需要时间才能恢复。
5。对购买房屋的信心面临着新的矫正和纠缠。
就像过去的几个周期一样，当每个循环的低点时，每个人都陷入悲观情绪，无法解除自己。这是正常的。目前，大多数人的心态是对当前的流动，倾听媒体的声音，并坚信自己的判断。
总而言之，金钱+信心不足是一切的根本原因。
让我们自信
请记住，在2014年中，缺乏信心达到了最低点。但是，在那一年的第四季度，股市开始了新的一轮上升，并且在这里不会召回特定上升的原因。
当前的股票市场也对其最高点不利，这导致了许多股票承诺的融资，股东的信心再次达到了低点。
目前，各方的努力似乎是股票市场，无论是在大喊还是引入某些政策来提高股票市场。
但是，拯救市场的政策通常不会影响太大。
因为拯救市场的政策越多，信心就越少。
股票市场上有机会吗？一定有。将来有一天可能与2015年的政策组合和心态发生变化相似，从而带来了新的一轮崛起。
换句话说，股票市场上升的原因只能回顾并总结枪支的背面。
股票市场是否可以提高对2019年房地产趋势非常重要和重要。
几乎具有标志性的信号意义很重要。
对2019年趋势的另一个影响是抵押政策。目前，抵押贷款的利率松动，但这还不够。当前房地产的最大影响仍然是首付比率。
2014年9月30日发生的事情是在一夜之间将许多人的比例从70％降低到30％（核心是对房屋认可的能力的解释）。
在2019年，需要等待类似的政策来等待决定性因素的出现。
实际上，就利率而言，影响不是很大。在上一轮中降低基准利率之后，总体经济环境的原因没有上升。目前，没有利率上升的可能性（可以稍微下降一点，但会影响汇率，不良平衡）。因此，只需更改基准和高达10％，您就可以看到更多的常规。
从2018年10月到2018年12月，深圳的二手交易量将保持在低点，预计将以3000-4500套装悬停。在这样的交易量下，买卖双方都在思考和游戏。
2019年，经济充满了变量。
但是，我们对决策的信心仍然是对经济基础的信心，并且仍然对中国的制造能力和生产力充满信心。
房地产将在2019年上半年继续保持迟钝，但2019年将改变变化。
