近日，“3”字头的房价震惊了朋友圈。
尽管这一价格是有一定条件的，但仍然引起了行业的强烈不安。 外界可能看到的是一种促销举措，但业内人士更关心的是它带来的后续反应。
说实话，就连我这种一直对桂林楼市持保守看法的人，也被这个消息震惊了。
我个人之前的预测是，这次房地产调控之后，在政策、人口流动、经济增长等多重因素的影响下，桂林的房价可能会回到2015年最新一轮房价上涨之前的水平。开始了。 等级。
2015年桂林的平均房价是多少？ 4955元/平方米。 今年上半年均价已达到5196元/平方米（去年还是5900元），仅差一步之遥。 而按照这个水平计算，房价收入比应该在7左右，接近合理（南宁为13，深圳为48）。
那么为什么是2015年而不是2011年呢？ 因为桂林的房价没有经历过一二线城市经常翻倍的暴涨，所以不存在大幅下跌的基础。 事实上，如前所述，桂林房价近十年年均增长率仅为3%-4%。
近期临桂、陵川出现的“3”房价也让人隐隐约约感觉回到了2011年。曾几何时，临桂几乎有稳坐“6”位置的气势，但现在却有一种被砍成两半的味道，太悲伤了。
要知道，临桂和陵川并不是完全独立于桂林的市场。 它们并不像许多大城市那样截然不同。 比如环京房价已经腰斩了，但不会影响北京主城区房价的强势。 那是完全不同的。 购房群体有两种，房价体系有两种。 临桂、陵川和老城区是相关性较强的市场。 一输则两败俱伤，一受影响则牵动全身。
对于购房者来说，理论上是越便宜越好。 但如果太便宜了，你不觉得有点尴尬吗？
对于开发商来说，顺势而为是理所当然的事情。 但过度使用武力有什么不合理之处吗？
现在，非理性的味道越来越浓。
市场有自己的规律，企业有自己的经营目标。 如果你不是它的一部分，你就无法理解它，也无法干预它。 但我们不要停止抱怨。 7年前我花了4000多买了临桂。 抱怨现在“做空”房价的行为不是很正常吗……
事实上，是行业本身在“困住”自己。
警惕开发商老板思维陷阱
什么是“老板思维”？ 只是老板总是认为自己是对的，否则他也不会把公司带到今天，所以以后他也是对的。 这在某种程度上是有道理的。
说到房地产行业，确实，无论过去20到30年经历了多少风风雨雨，只要企业坚持做下去，基本上都会取得或大或小的收获，所以我想这一次应该也不例外，只要熬过去，一定会更上一层楼。
这种对趋势的判断是根深蒂固的。 2015年，香港李超仁撤资，2018年，万科喊出“活下去”。 其实并没有多少人当真，只是暂时的讨论而已。 目前风头正劲的某大型地产公司，去年上半年还在囤地。 囤积金额比其他几家龙头房企的总金额还多，就是明证。
在三四线的桂林，敏感度会更低。 如果接受房地产专家和研究机构的鸡汤，情况会更糟。 不知道最近桂林房企的大佬们对形势的判断有没有改变。 至少在年初，他们还是乐观的。 尽管去年市场感受到一些凉意，但由于疫情因素，开发商大多认为这是暂时现象。 这从去年土地拍卖市场的火爆就可以看出。 每个人都对2021年抱有很高的期望。
那么问题来了。 如果你这么有信心，为什么要欺骗自己呢？
别担心，继续吧。
因为我相信明年会好，后年会更好，所以在做一个项目的全周期管理计划时，我自然会把钱押在未来上。
例如，一套房产最初的计划是今年卖5000，明年卖5500，后年卖6200。 以前的正常年份，按照这个逻辑来规划，是没有什么问题的。
然而，今年形势的发展严重低于开发商的预期，主要是实际销量与目标相差甚远。 希望越大，失望越大。 半年过去了，压力陡增，有些人措手不及。
慌乱之中，超低价出炉。 今年我们首先会调整到3700甚至更低。 否则，任务永远无法完成。 同时，继续赌回你的钱。 明年的目标回报还是5500，后年会爆发，至少到6000以上。 虽然整体利润有所下降，但还是可以接受的。 如果再次遇到像2016年这样的大市场情况，我们或许可以弥补。 以前好像没有发生过这样的事情。
那么“坑”在哪里呢？
陷阱在于，其实今年不调整到3700，调整到4200效果可能就差不多了； 而明年，虽然算得不错，但实际上不可能实现这么大的增幅，而且根本实现不了。 也就是说，如果前面输得太多，后面就无法弥补，就会两头挨打。
为什么我无法取回它？ 因为趋势就在那里。
本轮房地产调控的力度和深度与以往不同，国家的大方向已经确定。 楼市目前的状态是未来的常态。 这里就不讨论了。 你若要争辩，我就输了，你就到此为止，不要再看下去了。
那么如果这个趋势是对的，聪明的老板难道看不出来吗？
并不真地。 前面说过，老板的思想固执，还有“房地产周期论”、“房地产白银时代”等说法影响着他们。 毕竟，人们往往会接受对自己有利的意见，或者有很强的道路性的意见。 依靠。 于是做出了上述决定。
合理正确的做法应该是，今年4200，明年4500，后年4700。
对未来的总体预期必须降低，不能一步一步冒险。
扔掉不切实际的目标后，你会发现短期内其实没有那么大的压力，所以没必要过于悲观。
为什么？ 因为短期内市场基本面并没有根本性逆转。
“桂林市场泡沫很少，相对稳定健康。” 这是业界过去一直用来安慰自己的话。 现在它不应该怀疑自己或矫枉过正。 上半年，桂林销售面积超过200万平方米。 客观来说，还不错。 基本需求还是有的，没有什么大问题。
当然，你说这是降价促销的结果也没有错。 但降价的边际效益是递减的，而且价格越低，效果越差。 这也是一条不容忽视的铁律。
短期的降价足以让人满意一段时间。 比如，一旦价格大幅跌破3700，一段时间会有明显的影响，但很快客户就会继续观望，同行也会效仿。 最重要的是，由于跌幅过大，市场预期区间和客户心目中的价格“锚”瞬间被击破，后果将十分严重。
说白了，如果价格跌到5年前，吃瓜群众就会拍手叫好，准备出手，然后价格就会企稳回升； 如果价格跌到10年前，连吃瓜群众都会目瞪口呆，怀疑崩盘是否会持续下去。 。 这实在是太低估自己了。
以上价格数字只是随机列举。 无需精确。 只要明白其中的意思就可以了。 实际情况自然更加复杂。 就像有人说的那样，其他企业不应该大幅减少销售额吗？ 如果今年卖完了，明年就不用担心了。 为什么你只吃胡萝卜而不担心呢？ 但我知道的是，很少有开发者能够如此洒脱。 他们得算账，考虑明年、后年，至少把财产交出去。
因此，对他们来说，看到并识别趋势是最关键的。 当务之急是树立底线思维，收缩规模，以销定产，尽量减少不必要的开支，严格控制管理成本，合理规划未来。
不要责怪价格，尤其是当前的价格。 过度降价只会造成更大的危害。
有时候道理我们都明白，但是匆忙的时候难免会犯错。
警惕房产管理者的陷阱
房地产职业经理人，主要是高级管理人员，有时会帮老板挖坑。
因为他们就是上述老板心态的具体践行者。
尤其是，有不少来自一二线城市和大型房地产企业的高管空降桂林。 老板制定了一个大目标，他们必须遵循它并实现它才能体现自己的价值。
在中小型开发商工作，尤其是家族企业或者老板敢于表态的公司，没有人会傻到告诉老板未来市场很悲观，目标不应该实现。设置得太高。 那样的话，老板就会说：“我还有必要高薪聘请你吗？”
所以，对于上面的三年计划，管理层一定会做得很漂亮，让老板满意，前途光明。 这是第一个“坑”。
在执行计划的过程中，管理者牢记目标。 已完成的工作和未完成的工作收入存在巨大差异； 完成的价格目标和完成的销售目标之间也存在巨大差异。
对于开发商来说，销量和现金流是重中之重，非常时期价格可以退居二线。 销量达不到，结果只有一个，就是解雇； 如果价格达不到预期，就意味着一记耳光。
因此，“以价换量”是管理者最原始的冲动。 尤其是近一两年楼市低迷时期，职业经理人涉足严重，压力巨大。 为了尽可能地完成目标，没有比说服老板降价更简单粗暴的办法了。
尤其是已经适应了频繁跳槽的管理者，更加熟悉这种方法。 短期内，他们可以争取尽可能多的减排。 如果他们能降薪800桂林房价多少，他们绝对不会降500，不要考虑太多长远的事情。 这是第二个“坑”。
这话没有贬义，也很好理解。 人是趋利避害的动物，职场生存是第一要务，尤其是现在的房地产行业。
毕竟，根本原因并不在于他们。
警惕中介渠道的“坑”
说到中介渠道，无论是开发商还是购房者，都很难一言以蔽之。 下次可以单独写一章。
这么说吧，一年半来，渠道的一些积极作用慢慢丧失，而消极作用则更加凸显。
这里只有负面因素。
市场冷淡。 一方面，中介渠道抓住一切机会给购房者倒鸡汤。 他们可以说任何消息都对房价有利，从而说服购房者自己买房； 另一方面，他们抓住机会给开发商洗脑，说客户的降价意向很低，市场很不好，必须降价才能卖。
于是就出现了一个非常奇怪的现象。 迫于业绩压力，开发商营销经理以低价高佣金的方式将批量楼盘交给渠道。 而且，过一段时间价格就得降一点，让他们束手无策。 渠道给购房者推销好东西，看涨，但客户买了之后却发现总是在跌。
是否有两端作弊的意图？ 非常撕裂。
虽然说得有些严厉，难免会出现误伤，但从整体来看，渠道正在扭曲和侵蚀市场信心，助长楼盘非理性打折促销行为。
有些人可能想反驳说，每个人都可以根据自己的能力谋生。 你想让渠道告诉客户要理性，不要冲动吗？ 还是应该告诉开发商不需要打折，加价出售会更好？
这着实让我一时无语。 我只能说，通过制造信息不对称来赚快钱的模式注定不会长久。
而最致命的一点是，桂林大部分渠道很难创造新客户，外部客户很少，没有能力把蛋糕做大。 他们只有相互之间肆意抢夺和分享蛋糕的能力。 其结果是，制造业内部体量增大，加剧了行业成本，从长远来看，将不断降低整个城市的价值和竞争力。
总结
当我写这篇文章的时候，很多人一定会不高兴。 尤其是准备买房的朋友。
“什么叫非理性降价？涨价就是理性吗？国家在调控，你却明显逆粮了！”
站在对方的角度看问题，确实很难完全解释清楚。 我们举个例子——
几个月前，临桂房产公司有一场全国性的大促销活动，想必很多人都知道。 我的一个亲戚一开始想采取行动桂林房价多少，但在我劝阻后放弃了。 我告诉他，开发商现在要求你一次性付房款，两年后房子就交给你了。 首先要考虑资金成本，其次要考虑交房的风险。 价格低于成本，除非是现房，否则我会死死阻止你，否则你以后可能会怪罪我。
这是事实。 我只是觉得我比一般人更了解房地产行业，更了解房产从开发、销售到交付的整个过程，所以我发表一下自己的看法。 而且我也是一个购房者。 对于我来说，除了价格之外，物业的品质以及后续各方面的保障一定要给我足够的信心。 这可能不仅仅是我的看法。
另外，再说一下国家提出的“有地方住”。
我的理解是，不能把现在的商品房价格降低到大家都能接受的程度来实现住房自有。 所以我们提出要加快完善公共租赁住房和保障性租赁住房制度。
房地产调控的目的是打击投机，让房地产回归住宅。 所以未来的情况是，每个城市仍然会有非常昂贵的房子，只有少数有钱人才能住得起； 同时，还会有大量的普通商品房、公共租赁房、经济适用房，这些都是老百姓的住宅。
总之，我们看问题、做事，不能从一个极端走向另一个极端。 物极必反，这是亘古不变的真理。 对于当前桂林房地产、房价存在的问题和不合理现象，从业者应该冷静思考，旁观者也应该理性看待。
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