说到小开发者，很多人要么不感兴趣，要么满怀鄙夷。
郑州三环有多少小开发商在征地后，建了一堆次品？降价、0首付、交货无底线延迟、拖延、质量渣、内购、楼房烂尾，哪一个跟小开发商有关系？
小开发者，离得远点，不要碰。
这种一刀切的否认，真的很容易被误打误撞。郑州市场有非一线房企，有认真做产品的开发商，也不是没有道理的。
01
让我们从项目的位置开始。
贺润林湖位于西三环路口以北200米处，距地铁1号线西三环站C出口约500米，步行约10分钟。
项目位置北
面是金水西路，周边公交线路也十分发达，西三环建设路北站与西三环陈五寨南站距离在500米以内。
临湖美景的四个字是真的：项目与年底即将开通的西柳湖公园隔开，横跨立交桥，步行距离约600米。
贺润临湖景区分三期开发：
一期已于2017年8月移交;二期位于一期
的东侧，交付后将与一期相连，形成一个社区。二期占地39亩，建筑面积约15万平方米，涵盖高层住宅和社区商业，规划31-33层高层建筑4栋，幼儿园1栋9级幼儿园，共计1155户（其中商品房946套，公租房209套），全部为精装。
三期位于已交付建设的1期和1期的南侧，尚未开工。
02
开发商郑州和润投资有限公司出身于天伦派，没有丰富的住宅开发经验，临湖美景是第一秀。
在一期销售时，由于缺乏电厂搬迁的确切消息，距离三环路高架桥的距离，路上建筑物的噪音非常明显，合润的号召力不足，所以项目被一概而论。
但是，体积
楼盘规模较小，在低价+市场改善的双重刺激下郑州南三环房价，一期顺利售罄。
去年，贺润临湖梅景二期分别于3月30日和6月29日启动，公开数据显示，两次共推出466套房屋，售出218套郑州南三环房价，拆除率达46.7%。
在3月和4月，这一净化率远低于市场平均水平。
也难怪在郑州，如果没有特价、低首付等手段，这样的去转化率也是小房企可能遇到的大概率事件。
项目位置
疫情稍有缓和后，项目于今年3月30日再次开工，二期共计145栋高层8套，拆除98套。
和润已经交付的项目一期，其实已经超出了所有人的预期，包括业主
小区内有中央水景，层层绿植，连绵绿荫，郁郁葱葱（不少一线品牌房企在脸），没有荒草黄树，一切都井井有条。交付已经三年了，小区
里的人车分离还是很彻底的，在小区里转了一圈，看不到电动车占据步道，路边散落着车，甚至门厅也停着车。
社区一期拍摄
一期还配备了楼宇管家、入口门摄像头、人脸识别、蒂森克虏伯电梯、道路防滑板、大堂儿童防撞梁
在项目的第一阶段四处走动，您可以感受到物业的关怀程度和适当性。
就连刚买完菜回来，碰巧路过的业主也对赫伦的财产赞不绝口。
社区绿化的第一阶段是一个真正的镜头
2018年9月，不到一年，向一期业主颁发了房产证。
坦率地说，在三环路内能有如此出色的交付效果，是非常罕见的。
03
当然，临湖美景的弊端也很明显。
首先，容积率
高，容积率为4.28，阶梯与住户比例为3T7。
而且，第二阶段的7#是
与一期1#相同，并规划有公共租赁住房（公共租赁住房不共用入口门）。公共租赁住房和商品房在同一个小区，会让人有些用心。
周边环境也应打折扣。
在距离项目400米的东北方向，坐落着火力发电厂，上周我参观现场时，下着小雨，巨大的烟囱耸立在雨雾中。
火力发电厂
今天，
大烟囱不再冒烟，电厂工人已经撤离。北面的洗浴中心已被拆除，空地上覆盖了绿色防护网。
三环路的每一寸土地都贵重，火力发电厂的烟囱也极其突兀。
火电厂现阶段不会产生污染，但由于厂区面积巨大，遗留问题很多，原有的运输铁路没有拆除，导致一些道路需要穿越铁路，规划了很久的市政道路无法修复，附近道路也不是特别畅通（小区南侧的煤机路一直没有但已向东开放）。
这
火电厂原址可能规划为住宅用地或园区，未来厂房的拆除重建，以及渣土车的通过，都会对周边居民产生影响。
而且，项目本身只配备一所幼儿园，中小学需要划区，周边学校质量不算过硬。
04
让我们看看精装书的标准和房屋类型。
样板间建在第二期在建的实体建筑中，细节做得很细致：
步阳玄关门，四合一指纹密码锁，厨房配备消毒柜、净水器、冷却器。客厅的墙壁和主卧室的主要背景将覆盖墙面覆盖物。吊顶，
局部轻钢龙骨石膏板吊顶带石膏线，
乳胶漆饰面，连主卧室的天花板，也有用石膏线的天花板，地板和厨房的墙壁，都使用东鹏瓷砖。
开放式厨房
细节和品牌都到位了，看了四个样板间后，我对和润的精装修多了几分期待。
房型重伤，亮点也很明显。
主体单位为78平米-140平米2室-4室，大部分为狭长户型，部分房间的采光通风会受到一定程度的限制。
78平米的东北面是两个房间，玄关门和卫生间对应，唯一的阳台放在西卧室的阳台上，不管是晾晒衣服还是看风景，都有些尴尬。
78间纯南两房，卧室+客厅朝南采光无遮挡，大阳台连通整体，这在小户型中是非常难得的设计。该单位非常抢手，目前没有待售房源。
109 三个房间，朝东南，卧室里有一个阳台。优点是三房+客厅可以照明，接待区和起居区明显分开，动静分开，足以抵消户型的不合适。
128
个单位，方形标准边户，几乎没有面积浪费空间，如果128个可以做成四间卧室更划算。
05
总的来说，这些都是看得见的优势：交通便利、生活便利、以公园为后盾、精装送货、物业可靠。
不同的人群关注火力发电厂、公共租赁住房和搬迁学校的质量。
临湖美景客群多为中原+高新两地的地缘政治客户，三环1.5万的精装售价卖得慢，但卖不愁。
如果开发商还能坚持一期产品的态度，二期的湖景美景，未必就不是精品楼盘了。
