本文着重于房地产市场监管政策的研究，不涉及住房安全政策和住房系统的变化。 2003年之后，国家房地产市场的规定成为了规范，几乎每年都会引入新的政策，而上海的主要新政策只能遵循并实施国家政策，原则和精神。考虑到上海，本文主要是组织，分类并总结国家政策。
监管的背景和目标
1。稳定经济
从2003年到2007年，随着中国加入世贸组织，对外贸易激增，推动了制造业的快速发展。此外，在1998年住房改革后，住宅市场化的迅速发展，经济增长率持续上升，并且出现了过热的迹象。因此，在房地产法规的这个阶段，也有一个目标是遏制房地产开发投资的过热，从而冷却宏观经济。例如，在2005年的“八个国家文章”中，清楚地说：“目前，某些领域存在着明显的问题，例如房地产投资量表过多，商品住房价格过高，不合理的供应结构和相对混乱的市场秩序。”
当宏经济的增长率大幅下降时，为了刺激经济并稳定下降的势头，它也将故意推动房地产。例如，2008年第四季度的房地产市场的营救是在“四亿”经济刺激的背景下进行的。例如，当经济增长率从2014年到2015年下降时，引入了房地产清单减少政策。
2。稳定住房价格
自2003年以来，稳定住房价格并遏制住房价格迅速上涨一直是我国房地产法规的主要基调，尤其是自2010年以来的房地产法规。主要目标，甚至唯一的目标是遏制急剧上升住房价格。
从下面的图中，我们可以看到，在2005年，2007年，2010年，2013年和2016年的上半年，这几年的房价主要受到收紧法规的约束。当房价迟钝时，为了稳定住房价格，将引入鼓励住房消费的政策，例如从2008年第四季度到2009年，2012年（削减税率和抵押放松），从2014年到2015年。据估计，从2019年到2020年，由于住房价格低迷，政策将再次转变为扩张。
3。优化住宅供应结构
在过去十年中，增加普通和中小型住房单位的供应是房地产法规的重要目标之一，尤其是2006年的“ 90/70新政策”是一个典型的例子。同时，遏制别墅土地的供应。例如，在2003年发布了对别墅土地的禁令，并于2010年发布了一项新政策，以禁止地面面积比以下1的住宅土地供应。
4。规范市场秩序
几乎每一轮的收紧法规都将以市场秩序作为重要内容之一。历史上有许多共同的特殊市场检查，例如新的房屋销售定价，ho积和ho积土地。
监管措施和周期性
1。2003-2007：收紧法规
在1998年的住房改革之后，房地产市场的快速发展中出现了许多矛盾，例如对当地投资的过热和房价快速增长。因此，自2003年以来，中央政府已开始进行房地产市场的宏观控制。
（1）2003年被剥削的法规：2003年6月，发出了“进一步加强房地产信贷业务管理的通知”（“第121号文件”）以收紧信贷：房地产公司应申请开发贷款，并他们自己的资金不应该很低。在30％；第一款房屋贷款的首付比率仍为20％，第二次房屋贷款的首付比率适当增加。老实说，当时国家房地产市场不是很热，诸如上海等少数地区更热。因此，监管在社会上引起了一些争议。后来，中央政府发布了“第18号国家文件”，该文件既不压制也不鼓励它，但是首次提出房地产行业已成为国民经济的支柱行业。 “第121号文件”的实现效果并不明显。它反映出，在监管的初始阶段，由于市场趋势真的很热，因此政策有些混乱。应该提到的是，Villa土地的销售于2003年开始被禁止。
（2）2004年，该法规开始采取实际行动。随着宏观经济法规的全面发展，政府对房地产市场的监管进行了保证，并大力收紧了其根源和货币根源。据规定，在8月31日之后，不得以历史问题为由通过协议转让商业土地使用权，并且必须通过“招标和拍卖”（即著名的“ 8.31截止日期”）转移；国务院冻结了全国各地的农业土地。转移到非农业建筑土地上半年。房地产开发项目的资本比率（不包括经济适用房项目）已从20％或以上增加到35％或更高。
（3）2005年，法规升级，并以全面的方式被镇压，直接以住房价格为目标。自2004年以来，全国的住房价格飙升，尤其是在上海代表的长江三角洲。从2004年底到2005年初的几个月，上海的房价上涨了约30％。提出的“八本新乡村文章”被称为“关于稳定住房价格的好工作的意见”：目前在某些地区有一笔房地产投资的规模。出色的问题太大了，商业住房价格的上涨太快楼市调控新“国五条”，供应结构是不合理的，市场秩序相对混乱。因此，已经开始了对房地产的全面，全面和高强度的监管。主要措施：增加清理空闲土地的努力，并为在转移合同中规定的开发开始后一年内未开始发展的人征收闲置费；如果建筑物尚未在两年内开始发展，则应免费收回土地使用权。如果个人购买房屋超过2年，则将根据销售期间获得的房屋销售收入的全额征收商业税；如果个人购买房屋超过2年，则差额将征收商业税。仅为普通住房提供优先政策支持：住宅社区的建筑底面积比率高于1.0，单个建筑区域低于120平方米，实际交易价格低于1.2倍于住房土地上住房平均交易价格的1.2倍相同的水平。
（4）法规和法规在2006年升级。八项国家法规使长江三角洲的八项法规冷却了，但全国许多地区的住房价格仍在上升。 5月，国务院执行会议提出了六项措施，以应对诸如少数大城市住房价格的迅速上涨以及住房供应结构的不合理矛盾等问题。几天后，国务院总办公室转发了“调整住房供应结构并稳定住房价格的通知”（15个国家规则）。主要措施：“ 90/70的新政策”：总建筑面积90平方米以下的住房区域的比例必须超过总开发和建筑区域的70％以上。购买房屋不到5年的人将征收商业税；购买住房超过5年的人将征收商业税；购买住房超过5年的人将征收商业税。个人住房抵押贷款的首付比率不得小于30％。仍规定，首付比率仍规定，购买20％的首付比率将用于购买自我占领的住房，建筑区域不到90平方米。尚未建立低租金住房系统的城市必须在2006年底之前建立。另外六个部委和委员会发出了“关于在房地产市场中访问和外国投资的访问和管理的意见”（文件171号文件）外国限制令：只有一年以上工作和学习的海外个人才能购买满足其实际需求的自我占领的商业住房。
（5）2007年的法规改进和转变。房价在2007年飙升。但是，在2005年至2006年发布了几项国家政策之后，2007年没有多次政策，主要是因为货币政策急剧收紧，并随着利率远足而加剧了货币政策每年多达六次。最重要的房地产政策是9月27日发布的“新的第二座贷款政策”。“加强商业房地产信贷管理的通知”规定，第二个或上面的房屋的首付比率不得小于40％。 ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。去年12月，发出了另一份“补丁文件”，澄清了第二宫被认为是“家庭”。该政策具有重大影响，证明抵押政策是最重要的监管工具！此外，州议会发出了“关于解决城市地区低收入家庭的住房困难的几项意见”（第24号文件），这标志着该国开始“弥补家庭作业不良”并大力促进负担得起的住房。随后，九个政府部门和委员会发布了“保证住房安全措施”和“负担得起住房管理措施”。
2。2008-2009：基于扩展的法规
2008年9月，金融危机席卷了世界，我国家的经济增长率也迅速下降，房地产市场在下半年继续冷却。从10月开始，该国计划采取经济救援措施，除了连续降低利率外，它还启动了“四亿投资计划”。在这一背景下，10月22日，财政部和中央银行发布了救援政策：首次，贷款利率的下限可以将其扩展到贷款基准利率的0.7倍，最低限额下降付款比率将进行调整。 20％。对于首次购买90平方米或更少90平方米的普通住房的个人，契约税率将暂时调整为1％；印花税将暂时免除个人销售或购买住房；土地增值税将暂时免除住房的个人销售。 2008年12月，发布了“促进房地产市场健康发展的几项意见”（第131号文件）。除了重申上述政策外，它还包括：努力在三年内基本上解决城市地区住房困难的低收入家庭的住房和棚户区。翻新问题基本上将解决现有城市中747万个低收入家庭的住房问题，到2011年底。从2009年到2011年，全国范围内平均增加了130万个负担得起的住房单位。在住房转移过程中降低或豁免营业税的政策将暂定执行一年（从5年到2年）。支持房地产开发公司积极应对市场变化。
3。2010-2013：收紧法规
房价在2009年飙升，这使决策者生气。从2010年到2013年，镇压住房价格成为监管的核心目标。新政策每次都会更加严重，可以分为五波进攻。
（1）第一波：2009年12月，国民四人和十一项，紧缩法规。 2009年12月，国务院执行会议提出了“四个国家法规”，以加强市场监督，稳定市场期望并遏制某些城市的住房价格迅速上涨；基本上努力解决在2012年底之前遇到住房困难的1540万低收入家庭的住房问题。它基本上将完成大约5年内城市和州拥有的工业和采矿集中城镇的翻新，并努力努力达到基本上，在三年内有条件的地方完成了集中棚户区的翻新。 2010年1月，国务院总办公室发布了“促进房地产市场稳定且健康发展的通知”（该州第11条），该通知主要进一步完善了“国家第4条”和最重要的措施：使用贷款购买住房，对于申请购买一秒钟（包括）或更多住房（包括借款人，配偶和未成年子女）的家庭，贷款的首付比率不得小于40％和贷款利率应严格处于风险上。
（2）第二波：2010年4月，《国家十条法规》，抑制法规。 4月17日，州议会发出了“在某些城市中坚决遏制住房价格快速上涨的通知”（中华人民共和国的十章），这是历史上最严重的：对于购买了第一款的家庭的家庭家庭和内置区域超过90平方米。 ，贷款的首付比率不得小于30％；对于使用贷款购买第二宫的家庭，贷款的首付比率不得小于50％，贷款利率不得小于基准利率的1.1倍；商业住房的价格太高或在供应量快，紧张的地区上涨，商业银行可能会暂停发行贷款，以根据风险情况购买第三个或更多住房单位；不能在一年以上提供当地税证或社会保险付款证书的非本地居民将被暂停。当地人民的政府可能会根据实际条件采取临时措施，以限制一定时间内购买的房屋数量（购买限制是有限的，但此后仅北京将随后进行跟进）。加速税收政策的研究和制定（即房地产税），这些税收政策指导个人合理食用住房并规范个人房地产收入。
（3）第三波：2010年9月，“ 9月29日的新政策”，监管法规。 9月29日，引入了许多部委和委员会的新政策。为了巩固房地产市场法规的结果，“十个国家法规”的某些内容已升级，并成为全国性的“单一大小合适的”：用于购买商业住房的贷款付款比率将调整为30％或以上（最低90平方米的最低水平为20％）；暂停向家庭购买住房贷款的发行，以购买第三次或更多的住房贷款；暂停向无法提供超过一年的当地税证或社会保险付款证书的非本地居民的住房贷款发行（这十个国家文章只要求实施过多住房价格的城市）。此外，还要求“住房价格过高，快速上涨和紧密供应限制的城市在一定时间段内居民购买的房屋数量”（购买限制限制了，将有20多个城市随后进行向上）。
（4）第四波：2011年1月，该州的新八篇文章“三个限制”。 1月26日，州议会执行会议启动了“新八条法规”，行政干预的颜色继续加剧。首先，购买限制的范围扩大了：对于中央政府下的市政当局，具有独立规划地位的城市，省级首都和住房价格过高和快速上涨的城市，两套当地家庭，一套非本地家庭，一套非局部家庭，和不能被证明是非本地家庭的家庭（后来有48个城市具有购买限制）。其次，首次提出了价格限制：2011年，每个城市政府应根据地方经济发展目标，人均可支配收入增长率和居民的住房支付来合理地确定该地区新住房的年度价格控制目标容量，并在第一季度向公众宣布（结果，大多数城市将房价上涨定为：不超过GDP或收入增长）。第三，收紧第二贷款：首付比率不得小于60％（之前不少于50％）；第四，收紧业务税，应向购买住房不到5年的个人征收全额征收。此外，国务院执行会议原则上同意，一些城市将对个人住房的财产税进行试点改革。 1月27日，上海和重庆宣布将从28日征收财产税。
2012年，房地产法规政策通常稳定。除了指导商业银行提供第一贷款的利率折扣外，他们既没有引入新的政策，也没有放松旧政策。唯一值得注意的是，为了防止住房价格上涨，警钟连续四次响起。 7月7日，首屈一指的Wen Jiabao在他在江苏的调查中强调：永远不会允许房价反弹。 7月19日，土地和资源部以及住房和城乡发展部共同发出了紧急通知，要求防止住房价格反弹。 7月24日，州议会决定派遣8个检查小组在16个省和城市进行特别检查。 7月31日，CPC中央委员会的政治局举行了一次会议提议：在下半年下半年无效地实施房地产市场监管政策，坚定地遏制投机性投资需求，并有效防止住房价格反弹。这组“一系列拳”可以被视为“准新政策”。
2012年10月，首屈一指的Wen Jiabao表示，房地产法规已经开始显示结果，但仍然不稳定，必须遵守监管政策。严格实施差异化的住房信用，税收政策和住房购买限制，并加快与我国国家条件（系统，科学，有效，稳定且可预测的国家条件相符的房地产市场监管政策体系）的研究和制定。从长远来看，需要逐步改善监管措施，并更多地关注市场和法律手段。从中可以看出，高级管理层非常清楚，诸如购买和贷款限制之类的行政干预只能用于短期紧急救济，并且不应长期用作“毒素”。
（5）第五波：2013年2月，中华人民共和国五个国家。 2月20日，国务院执行会议启动了“五个国家法规”，国务院总部在26日发布了详细的规则。重要内容包括：1。改善稳定住房价格的责任系统，并要求全国35个主要城市在其地区制定新建商业住房的年度价格控制目标（不包括负担得起的住房），根据维护基本原则住房价格的稳定性。 2。严格地实施对商业住房的购买限制，覆盖整个城市楼市调控新“国五条”，所有第一手和二手房屋都有限制，而从其他地方获得证书的人只能拥有一所房屋。 3。严格执行差异化的住房信用政策。对于房价太快上涨的城市，中国人民银行的当地分支机构可以根据该市人民政府和贷款利率的价格控制目标和政策要求，进一步提高第二次住房贷款的首付比率。 4。对于应根据出售房屋的法规征收的个人所得税，如果可以通过历史信息（例如税收和管理，房屋注册等）验证房屋的原始价值，则应严格计算根据法律的转让收入的20％；扩大个人住房财产税范围的试点改革。总体而言，这五个国家文章和规则具有很强的创新性，尤其是二手住房交易的个人所得税。过去，地方政府大多以宽大处理的总额为1-2％，而这次，必须以宽大度收集到差异的20％。但是，大多数地区并未严格执行这五个国家规则。
4。2014-1季度2016：基于扩展的法规
房地产市场在2014年疲软，在某些地区，房地产仓库的积压严重，宏观经济学的增长率下降，因此基于扩张的法规始于2016年。它可以分为四波在四波浪潮中的新政策。地方一级。
（1）第一波：2014年3月，这两次会议的政府工作报告提议“对不同城市的情况进行分类规章”。这意味着从2010年到2013年打破了全国性的“单一适合所有”法规模式，这意味着一些人呆滞的房地产市场的城市放松了以前的一些紧缩政策。之后，许多地方政府逐渐放松了诸如购买限制之类的政策。
（2）第二波：2014年9月，新政策。 9月30日，中国人民银行和中国银行监管委员会发布了“有关进一步改善住房金融服务的通知”，其中包含四个项目，其中包括清楚地指出，第一院的最低支付比率为30％，贷款利率的下限是基准利率的0.7倍。对于拥有房屋并解决相应住房贷款的家庭，为了改善其生活条件，银行金融机构将实施第一个住房贷款政策。 “四个中央法规”旨在通过加强为居民购买房屋的财政支持来刺激市场需求。
（3）第三波：2015年3月，新政策3.30。 3月30日，中国人民银行，住房和城乡发展部以及中国银行监管委员会共同发布了一份文件，指出，为了进一步改善个人住房信贷政策，支持居民自我关注和改善住房需求，并促进房地产市场的稳定和健康发展，州议会已发出有关相关事项的通知。其中，如果您拥有房屋并且贷款尚未解决，您将再次申请商业个人抵押，并再次购买普通的自我占领房屋，最低首付比率不得小于40 ％。对于那些拥有一所房屋并解决相应贷款的人，再次申请住房储备金基金委托贷款购买普通的自我居住房屋，最低首付比率为30％。同一天，财政部还发布了一份文件，要求购买普通住房超过2年（包括2年）的个人将免征商业税。这些房地产市场刺激政策的引入已经进行了大量调整，这有利于房地产市场的积极恢复。
（4）第四波：2015年11月，《命运新政策》。 11月10日，习近平主持了中央金融和经济领导小组的第11次会议，以研究经济结构改革和城市工作。习近平在他的重要讲话中提到：为了促进经济结构改革，我们必须解决重大问题并掌握关键点。我们必须解决房地产库存并促进房地产行业的可持续发展。这是中央领导人第一次提到房地产清单问题。之后，在12月14日举行的中央委员会政治局会议上，提议解决房地产库存，并通过加速移民移民工人的城市化，以与新公民的城市化来促进住房系统的改革基于与新公民见面，促进住房系统的发展。 ，扩大有效需求并稳定房地产市场。
5。2016-2018：差异化法规
（1）控制炎热城市的收紧。在2016年第一季度，某些一流城市和第二层城市的住房价格迅速上升，引起了相关部门的关注。从上海和深圳的第二个市场的新政策开始，它打破了过去两年中全国各地同步放松的政策趋势，并在某些炎热的城市开放了新的紧缩法规。过程。同时，非热门地点继续实施松散的政策，尤其是库存销售政策。结果，历史上形成了罕见的政策差异化情况，这是罕见的“东方日出，西方的雨水”。新城市的新政策浪潮可以分为五波。
第一波浪潮：2016年3月，上海和深圳发布了“ 3.25新政策”，并领导着开始紧缩法规。
第二波：2016年9月底，住房和城乡发展部举行了会议，并指定了16个炎热城市。之后，超过20个城市推出了包括上海在内的新政策。 11月28日，上海进一步提出了一项承认住房和贷款的政策。
第三波浪潮：2017年3月，广州，Xiamen，Fujian和Hangzhou的一些炎热城市的法规和控制升级，由北京的“ 3.17新政策”代表。
第四波浪潮：从2017年9月到2017年10月，包括重庆，北昌，西安，长沙，nanning，Guiyang和Shijiazhuang在内的六个省级首都城市增加了他们为规范房地产市场的努力。除Xi'an外，所有六个城市都引入了销售限制。后来，在Wuxi和Guilin等第三级城市中引入了新政策。
第五波浪潮：在2017年第一季度，在许多地方介绍了新政策，例如昆明，达利安，杭州和安海县的富扬县。
（2）在国家一级只有一项新的法规政策。 2017年4月1日，住房和城乡农村发展部以及土地和资源部发出了“有关加强住房和土地供应管理和法规最近工作的通知”，要求：遵守房屋的定位”为了生活，而不是为了猜测，“加强和改善了住房和土地供应的管理，改善了住房供应和需求关系，稳定市场的期望，并促进房地产市场的稳定和健康发展。特此发出以下通知，就相关事项发出：合理安排住宅土地的供应，准备并宣布尽快和中期计划的三年滚动计划。所有地区都应根据商业住房清单的消化周期来调整住宅土地供应的规模，结构和时机。对于36个月以上的消化周期，应停止土地供应；对于那些消化周期超过36个月的人，应减少土地供应； 12-6几个月，应增加土地供应；在不到6个月的时间里，土地供应不仅应大大增加，而且还应加快土地供应速度。所有地区都应建立土地购买基金审查系统，以确保房地产开发公司使用自己的资金购买土地。如果资金的来源不符合土地和资源部门及相关金融部门审查后的要求，则将取消土地竞标资格，并将在一定时间内参加土地竞标和拍卖。我们必须根据当地的实际条件和土地转让的特定情况灵活地确定竞标方法，包括“限制住房价格，争夺土地价格”，“限制土地价格，竞争房价”，现有房屋销售或为自我竞争 - 超过一定比例的保费利率等，销售区域，并坚决防止出现区域总价格，土地或地板单位价格的新高价等，严格防止高价土地破坏市场期望。住房供应和需求以及住房价格上涨的高压矛盾的城市将根据合同协议及时开始和完成，并加速商业住房项目的建设和上市。 Projects that meet the conditions for pre-sales to delay listing and hoard markets in disguise must be investigated and dealt with seriously.
(3) Since 2016, the country has attached great importance to the development of the housing rental market and proposed to carry out both rental and purchase. In May 2016, the General Office of the State Council issued the "Several Opinions on Accelerating the Cultivation and Development of the Housing Rental Market". The policy stipulates that by 2020, a housing rental market system with diversified supply entities, standardized business services, and stable rental relationships will be basically formed, a public rental housing security system that ensures basic, promotes fairness and sustainability will be basically formed, and a clear market rules will be basically formed and the government will be basically formed. A housing rental legal system with strong supervision and sufficient rights protection will promote the realization of the goal of urban residents living in a place. In July 2017, the Ministry of Housing and Urban-Rural Development and Nine other ministries and commissions issued the "Notice on Accelerating the Development of the Housing Rental Market in Large and Medium-sized Cities with Net Population Inflow." The policy stipulates that a large and medium-sized city with net population inflows will be selected to carry out housing rental pilot work. In August 2017, the Ministry of Land, Resources and the Ministry of Housing and Urban-Rural Development jointly issued the "Pilot Plan for the Use of Collective Construction Land to Build Rental Housing". The policy stipulates that according to local voluntary, the first batch of pilot projects to use collective construction land to build rental housing in 13 cities including Beijing, Shanghai, Shenyang, Nanjing, Hangzhou, Hefei, Xiamen, Zhengzhou, Wuhan, Guangzhou, Foshan, Zhaoqing, Chengdu will be determined. 。
Effectiveness, deficiencies and suggestions of regulation
1. The effectiveness of regulation
1. Since 2005, more and more regulation has pointed the finger at the rising housing prices. The evaluation of the regulatory effect mainly depends on changes in housing prices. Overall, all the regulation has had obvious effects. Regulation cannot curb housing prices in the medium and long term, but during the overheating period, it has achieved the effect of cooling the property market in the short term.
Judging from the increase in the average price of new houses in the caliber of the Bureau of Statistics, after the regulation from 2004 to 2006, Shanghai's housing prices rose and fell, and the national growth rate fell in 2006. After the rescue of the market in 2009 in the fourth quarter of 2008, the average price in the country and Shanghai rose sharply in 2009. The average price growth narrowed from 2010 to 2011, and the growth declined in 2014. Under the expansionary policy from 2014 to 2015, from 2015 to 2016. The growth rate of housing prices in the country has expanded. Shanghai has a huge increase in 2015, narrowed in 2016, and fell slightly in 2017, with good regulatory effects.
Judging from the 70-city housing price index of the Bureau of Statistics and the Shanghai housing price index, the changes between the two are basically synchronized, but in the stage of rising housing prices, Shanghai's increase is greater than 70 cities; in the stage of falling housing prices, the two are either similar, or Shanghai's decline is greater than 70 cities; in the stage of falling housing prices, the two are either similar, or Shanghai's decline is greater than 70 cities . This shows that Shanghai's housing prices have increased more than the whole country and are a city that needs key regulation in the long run.
The Eight National Regulations in 2005 were mainly targeted at Shanghai and the Yangtze River Delta. From 2003 to the first quarter of 2005, Shanghai and the Yangtze River Delta were the sectors leading the decline in housing prices across the country. After the Eighth National Articles, Shanghai's housing prices fell, which was a period when Shanghai's housing prices were far weaker than 70 cities, indicating that the regulation effect was very good. Just as the effect of this round is so good, that is, in 2017, Shanghai's housing prices were once again significantly weaker than the housing prices in 70 cities.
Judging from the second-hand housing price index released by the Shanghai Second-hand Housing Index Office, housing prices rose sharply from 2003 to the first quarter of 2005, which caused the eight national regulations in 2005. At that time, it was nicknamed "Shanghai cold and nationwide taking medicine." It fell in the second half of 2005 and consolidated in 2006. In 2007, it rose sharply with the whole country. It fell in the second half of 2008. It rose in 2009. Consolidation from 2010 to 2012. It rose sharply in 2013. A slight decline in 2014. It soared from 2015 to 2016. It has fallen slightly during high oscillations since 2017.
2. The residential supply structure has been optimized. In first- and second-tier cities, the proportion of small and medium-sized apartments has increased in the past decade, and the supply scale of villas has decreased significantly. This is beneficial to buying a house with urgent needs.
3. Market order has improved. The land transfer market is becoming more and more transparent, and the phenomenon of power rent-seeking has greatly decreased. The new home sales market has improved clearly marked prices, opening pace, advertising and other advertising. The irregular behavior in the second-hand housing trading market has significantly decreased.
2. Inadequate regulation
1. Administrative means are the main ones, but economic means are insufficient. In recent years, more and more measures have been used to limit purchases, prices and loans. Some cities have introduced new resale restrictions in the past year. Administrative controls are effective quickly, but there are also bad phenomena that damage market mechanisms, accidentally injure self-occupied needs, and interfere with the independent operation of enterprises. In the future, more economic means should be considered.
2. There is too much regulation on the demand side and insufficient regulation on the supply side. The real estate market is inherently in conflict with the rapid change in housing prices and the long production cycle. When housing prices are rising sharply, new supply cannot keep up; when housing prices cool down significantly, new supply cannot decrease. In the past years, real estate regulation has focused on the demand side, but the management methods on the supply side are insufficient.
3. There are too many short-term measures and a long-term mechanism is missing. When the real estate market changes drastically, the management department often crams temporarily, suppresses or saves the market, is anxious and the dosage is too large. Therefore, while curing one disease, it also lays the root cause for the next disease. The construction of long-term mechanisms needs to be promoted and established urgently, especially the tax policy is insufficient systemic and has not been able to better ensure the smooth operation of the market. Real estate tax has not been passed for a long time, and there is a strong demand for investment and speculation in hot cities. Shanghai's real estate tax pilot has not achieved the expected results, and it still needs to be appropriately improved in the future based on the national legislative process.
4. Unbalanced rental and sale. After the housing reform in 1998, the commercialization and marketization of housing were rapidly advancing, and the real estate transaction market developed rapidly, but the development of the rental market lagged behind, forming a pattern of "strong sales and weak rents". The development of the rental market can have the effect of stabilizing the trading market and stabilizing housing prices, and we should accelerate the promotion of "both rental and purchase".
3. Regulatory suggestions
Overall, the real estate regulation in the past decade has accumulated a lot of effective experience, but there are also obvious shortcomings. Give full play to their advantages, make up for shortcomings, and further improve real estate regulation. based on the current real estate situation, the following suggestions are put forward for the Shanghai real estate market.
1. Stabilize market expectations. Although the Shanghai real estate market regulation effect has been significant and the market has cooled significantly for more than a year, the starting point of Shanghai's regulation is still under the background of the central government's "housing for living, not for speculation" policy and the national maintenance of the continuity and stability of real estate policies in 2018. It is to stabilize market expectations, and do not send out a signal of rescue, to prevent housing prices from rebounding too early; it is not necessary to tighten further to prevent housing prices from falling too much. Continue to convey to the outside world the signal that Shanghai's policies are stable, not relaxed, and not increased.
2. Appropriately reduce administrative controls, especially the need to limit prices, is decreasing. Because the real transaction price of second-hand houses in Shanghai has fallen by about 7% compared with the beginning of 2017, and the transaction volume has shrunk significantly, and the market cooling sentiment has also been transmitted to the new housing market. Even if the pricing of some new properties is still limited to the price one year ago, there is a situation of poor sales, so there is no need for the government to strictly limit prices. In addition, the government should also consider the comprehensive costs of some of the high-priced land sold in Shanghai in 2016 and appropriately relax the pre-sale price restrictions. Even if the pre-sale price of some projects is high, it will not prompt the Shanghai real estate market to rebound, and the general trend of Shanghai real estate market in 2018 will continue to adjust.
3. Support self-occupied needs and adjust the standards for ordinary housing. The annual meeting of the Ministry of Housing and Urban-Rural Development at the end of last year proposed that in 2018, differentiated regulatory policies will be implemented for various types of needs to meet the first set of urgent needs, support improvement needs, and curb speculation in housing speculation. The government work report in March this year proposed to support residents' needs for self-occupied housing. Given that Shanghai's housing prices have risen sharply from 2015 to 2016, the standard for ordinary housing should be adjusted at the right time to reduce the standard for ordinary housing recognition and protect the demand for self-occupied living. Of course, from the perspective of timing, Shanghai can follow up on the adjustment after Beijing's adjustment. If Beijing or other cities have not adjusted, Shanghai can take the lead in adjusting at the end of the year or next year.
This article was written by Shanghai official commission and was completed in April 2018
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