4 月下旬已至，济南地铁 R1 线开通已有 20 多天。上周二，笔者亲身感受了坐地铁的滋味。乘车过程十分愉悦，R1 线的车厢既干净又明亮。当地铁从地下往地上攀升时，视野逐渐变得开阔，长清湖清晰地呈现在眼前，车窗外满眼都是绿色，那景色简直美到极致。
西客站一层乘坐R1线指示牌
在乘车期间，笔者留意到，R1 线已开通 20 多天了，然而车厢内的乘客数量并不多。乘客大多是沿线的居民，同时也有像笔者这样特意来体验坐地铁感觉的乘客。提及 R1 线，就必然会谈到地铁房。自从济南地铁的修建被提上日程后，“地铁房”这个词汇出现的频率逐渐变高。特别是 4 月 1 日 R1 线开通后，沿线的地铁房价成为众多置业者关注的重点。R1 线开通之后，沿线地铁的房价究竟是涨了还是没涨呢？上周，笔者前往 R1 线沿线的楼盘进行了实地探访，结果发现：R1 线开通后，沿线地铁的房价涨幅并不是很大。
目前长清华谊兄弟电影城的主体部分已经完成，山东第一医科大学也在进行着如火如荼的建设。R1 线周边的种种利好即将实现。然而，沿线的房价涨幅却不大。那么，背后的原因究竟有哪些呢？请听笔者慢慢道来。
R1线运营 沿线地铁房价涨幅不大
首先来解释地铁物业，从字面意思理解，只有以地铁站为中心，半径不超过 500 米范围内的建筑物才可被称作地铁物业。通常来讲，通过计算从住宅楼下到地铁口的直线距离，距离在 1000 米以内的被称为近地铁房，距离在 500 米以内的被称为准地铁房，距离在 200 米以内的被称为地铁房。上班族从地铁口步行到住宅楼下需 15 分钟。此距离既能拥有相对安静的居住环境地铁通了房价会涨多少，又能享受地铁的便利。
R1线开往方特方向
地铁房依据升值规律存在三个升值阶段。其一，在地铁规划出炉之后；其二，当地铁开始建设之后；其三，在地铁通车之后。通常来讲，历经这三次增值，地铁房会比非地铁房贵 20%至 40%。然而，当前的 R1 线地铁房价并未遵循这一规律。
目前，西客站片区的新房价格约为 15000 元/平米。二手房价格也是 15000 元/平米左右，甚至比新房价格还低。长清区域内的房价在 8000 至 12000 元/平米之间。R1 线运营之后，西客站片区的新房价格、二手房价格以及长清区的房价波动都不是很大。与片区内的非地铁房相比，它们的价格相差不大。
笔者前往探访西客站片区的金科城和杨柳春风杨柳郡，以及长清区的阳光城丽景公馆、中建长清湖和建邦原香溪谷。金科城和杨柳春风杨柳郡的价格是 15000 元每平米。长清区的丽景公馆和长清湖价格在 8000 到 12000 元每平米。上述 2 个楼盘的置业顾问介绍，R1 线运行后，价格平均上涨了 500 元每平米。相对前面 4 个楼盘，建邦原香溪谷是老盘了。别墅项目已经交房，还剩余少量洋房和别墅在售。该盘的置业顾问介绍，R1 线开通之后，该盘基本没有涨价，预计下半年将推出洋房和高层住宅。
许多济南人认为地铁房会升值
在踩盘期间，工作日下午 3 点到 4 点这个时间段，丽景公馆的营销中心内有 5 - 6 组客户在咨询买房事宜。长清湖营销中心内也有 5 - 6 组客户在咨询买房事宜。这两处呈现出热闹的景象。笔者听这些客户聊天得知，其中有不少人是买房用来投资的，他们看中的是地铁房的升值潜力。
目前来看，长清 R1 线沿线的楼盘是价格洼地。对于刚需而言，均价 8000 元/平米的价格是划算的。对于投资来说，均价 8000 元/平米的价格也是划算的。在长清湖营销中心，笔者随机采访了一位购房者王女士。谈到投资地铁房，王女士表示：她在西客站那边居住，打算再购置一套用于投资。她认为现在的价格（8000 元/平米）十分合适。眼下周围是一片荒地，什么都没有。然而，地铁开通后会很便利，前往市区只需 20 分钟。等过了几年之后，周边的情况将会越来越好。
许多刚需购房者像王女士那样，在买房时，首先会选择地铁房。因为地铁房的升值潜力较大，并且在进行置换时，地铁房更容易被出手。
在建的阳光城丽景公馆步行至赵营站需15分钟
许多济南人无论是出于刚需还是投资的考虑，都认识到了地铁经济的重要性，并且都认定“地铁房会升值”这一观点，意思就是只要有地铁，不管距离多远，他们都敢购买。
R1 线为何未出现“地铁一响，黄金万两”的现象呢？在我看来，原因有两点。其一，地铁线存在主次之别，R1 线并非主线；其二，经过 2017 年的一轮涨价后，长清区和西客站片区的房价已经上涨了一波，当下不存在能够支撑房价大幅上升的因素，上涨的空间比较小。
原因一：地铁线有主次之分
4 月 1 号 R1 线开始正式进行商业运营，这使得济南正式迈入了“地铁时代”。在较短的时间范畴内，R1 线的开通使得济南作为省会城市却没有地铁的那种尴尬局面得以终结。
R1 线以“济南第一条地铁”的名号开始运营，展现出了极大的风光。然而，它也遭到了调侃，人们说“济南地铁不在市区，而在郊区”。就如同网友所调侃的那样，R1 线并非主线，而是一条城际线路。在开通初期，它所承载的客流量比较少，客流也比较单一，无法构建起地铁网。正因如此，R1 线开通后，“地铁一响，黄金万两”的效应并不显著。
相关媒体报道称，R1 线在运营首日时，全线的客运量达到了 2 万人次以上。然而在 R1 线的普通运营日，在四节车厢里，乘客的数量寥寥无几，人流量比较少，在地铁站等候的乘客大多是沿线的居民。阳光城丽景公馆站周边是如火如荼的建设场景，除去项目建筑工人和本地居民，基本无其他客流量；中建长清湖站周边是如火如荼的建设场景，除去项目建筑工人和本地居民，基本无其他客流量；建邦原香溪谷站周边是如火如荼的建设场景，除去项目建筑工人和本地居民，基本无其他客流量。R1 沿线无产业支撑，不能吸引客流，因为地铁价值“以人为本”，无客流量，所以地铁价值不明显。短时间内，R1 线开通对于周边房价大幅提升并不能起到关键作用。
居住在城区中心或者东部城区的上班族，因为地域性受限，所以不会特别关注 R1 线，R1 线开通也不会让这些上班族的通勤时间减少。不过，并非所有人都不关注 R1 线开通，笔者乘坐 R1 线时，看到有许多老一辈的爷爷奶奶特意去体验地铁，还有许多人跟他们一样，只是为了图个新鲜，会特意去体验乘坐地铁的感受。对于城区上班族来说，地铁的通勤价值和消费价值都无法体现。对于东城上班族而言，同样如此。所以，很明显，R1 线在他们看来是可有可无的。
笔者认为，R1 线开通后，长清区大学城的同学们受益最大。从大学城站乘坐地铁，只需 15 分钟就能到达济南西站，不用再去挤城际公交了。坐过从火车站到长清区大学城的城际公交的小伙伴都清楚，每逢节假日出门去市区，车厢内人特别多，挤得满满的，让人难受。现在同学们选择乘坐 R1 线前往市区。R1 线的车厢十分干净，空间宽敞且明亮，不再有拥挤的情况，乘车环境变得舒适了很多。
R1 线并非主线，然而不可否认的是，市区与长清区的“一小时都市生活圈”正在逐步形成。R1 线起到了接驳长清区与市区的作用，拉近了两者之间的距离，让沿线居民的出行更加便捷。同时，它还能够带动西部价值洼地区域的经济发展，使其更上一层楼。
原因二：R1线沿线房价上涨空间较小
打铁需自身硬，R1 沿线的配套设施数量极少。同时，R1 沿线的房价上行的空间存在限制。综合这些因素来看，R1 沿线的房价自然不会出现大幅度的上涨。
济南房价在 2017 年有一轮上涨。R1 线开工后，长清区房价从 5000 元/平米提升到 8000 元/平米，西客站片区房价从 8000 元/平米涨到 15000 元/平米，其上涨空间比较小。从大环境方面来看，2019 年全国楼市以“稳”字为首要，济南房价不会逆着趋势上涨。所以 R1 线开通 20 天，沿线新房房价波动不大是正常的现象。
西客站附近在建的住宅项目
从配套方面来看，R1 线周边是基本没有任何生活配套设施的。西客站片区经过 10 年发展，绿地中央广场、金科城、报业文苑等社区已有业主入住，生活配套在逐渐完善，但片区内没有大型商超是个硬伤。与西客站相比，R1 线沿线其他楼盘的条件更差。中建长清湖开发时间较长，其社区便民设施基本能满足居民生活需求。然而，建邦原香溪谷和丽景公馆附近基本上没有生活配套。尤其是丽景公馆，从赵营站下车后，需要步行 15 分钟才能到达进入营销中心，周边几乎都是农田村庄，没有其他配套设施。
笔者认为，R1 线大概需要 5 到 8 年的时间。在沿线要建设一些产业综合区，同时规划一批市级工程或者省级工程，以此来吸引一批大中小企业以及一批人才落户。这样就能形成产业集群，让更多的人落户并就业。随着这些工作的推进，沿线的配套设施会逐渐完善，当配套设施能够满足居民的基本生活需求后，就会形成良性闭环地铁通了房价会涨多少，而 R1 线的地铁房升值也将成为必然事件。
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