日前，安信期货首席经济学家高善文在北京某峰会的演讲中，更多地谈到了房地产。 许多粉丝向我转发了他的意见。 例如，在下面的文字中，我只摘录了与房地产相关的部分。
1.讨论两个问题：房地产问题； 产能不足问题。
2、房地产价格：2012年是分水岭。 以往，一二线城市房地产市场先涨后跌，然后分化明显。 一线城市小幅回升。 2016年以来，二线城市房价走势向一线城市靠拢。
3. 高中生在校人数与楼价下跌高度正相关。 全省高中生人数平均下降1.5%，上海市下降8%，上海市下降7%。
4、二线城市房地产市场按跌幅分为两组。 降幅最大的组别在2012年后明显促进了高中生的增长，新建住宅面积也有同样的趋势。 市民可支配收入的增长与房价下跌相反，收入不能解释房价下跌的原因。
5、为什么说2012年是一个拐点：2012年后，适龄中学生增长转正。
6、人口集中在黄河中下游地区。 中国正在从城市化走向城市化。
7、二线城市房价跌幅较大，人口涌入，库存增长较快。 2015年已完成去库存。
8、三线城市去库存启动，15个月后去库存完成，全省楼价立即大范围回落。
9. 年轻一代购车者提高杠杆率。
10、一线城市的房地产市场相对市民收入来说相对较低。 首尔和东京的房地产市场水平相似，人均收入高出2-3倍。
11、一线城市楼市看供给：农地公有制。 农地私有情况下：楼市和土地价格上涨，农地供应减少。 在农地公有制的情况下，农地的供给并不反映楼市和地价的波动。 农地供应未解决，一线城市房地产市场单边上涨。
12.土地出让金占地方政府收入的40%以上。 限制农地供应可以防止房价下跌，防止经济危机。
13、地方政府越有钱，卖地越少。 南京、上海、深圳地方政府并不缺钱，严格限制耕地供应。 而且婴儿数量（在校高中生数量）明显下降。
14、推论：中国一线城市房地产市场充满泡沫，但在耕地供应有限和人口涌入的情况下，一线城市房地产市场仍有翻倍空间。
虽然2011年厦门房价走势图，平时我会关注经济学家和金融学者的研究报告和文章，尤其是投资银行的首席执行官。 他们的观点可以把理论和市场结合起来，比如高善文、李迅雷、杨昌昌、卢政委等，我经常看文章。
这对我学习和掌握宏观经济、金融、资本市场有帮助，但我从不迷信，随波逐流。 我把学习的优缺点放在他们的逻辑思维中。 至于市场预测的角度，则比较复杂。 任何经济学家都很难准确预测市场。 对于预测，我通常有自己的判断，不断地反省和总结，就像我研究房价的方法一样。
以上高善文博士观点仅由听课网友整理整理，个别叙述未必能准确反映高善文博士观点。 对于以上观点，我转发到微博和陌陌，很多粉丝希望我能评论一下。 因此以下。
首先，总的来说，我同意以上大部分观点，我同意的部分就不做解释了。 主要针对三种不认同的观点，简要分析一下。
二、房地产价格：2012年是一个分水岭。 以往，一二线城市房地产市场先涨后跌，然后分化明显。
这个判断有一点小错误。 关于中国的房价，我觉得黄金六年和白银六年的分水岭是2011年。三个触发点。
一是中国经济即将告别2011年两位数的高位下滑，进入漫长的减速之路。
第二，从1998年的房改到2010年，中国房地产业的生产力得到了极大的解放和释放，尤其是2003年以来，进入了快速下滑的阶段。 经过将近六年的奔跑，是时候放慢脚步了。
第三，2010年开始的史无前例的严厉房地产调控，中断了中国房价的高位回落过程。
中国房价的区域分化也从2011年开始，一线和少数强二线城市继续呈现明显的短期波动（每两年一次），而部分弱二线城市和大部分三线城市——四线城市进入中周期。 自然的降温和调整，所以2013年的短周期房地产景气与后者有关，与前者无关！
确切地说，分水岭是2011年，而不是2012年。另外，2011年也不是一二线城市的分水岭。 虽然广州、厦门等少数二线城市在2007-2010年的表现不亚于一线城市，但2010年上海楼市一度低于北深广； 而上海的楼市单价早已超越北京。
首先，在校高中生人数与楼价下跌高度正相关。 全省高中生人数平均下降1.5%，上海市下降8%，上海市下降7%。
中学生增速与楼市正相关。 这个观点很容易理解。 恐怕很少有人会批评，老杨也赞同。
但从具体城市数据来看，在本轮房价下跌的部分城市，中学生人数实际上出现了负下降。 包括2015年上海的中学生，不是下降了7%，而是上升了4%。
根据我们易居研究院的数据，2015年，在中学生入学率下降幅度排名的35个城市中，24个城市环比下降为正，2个城市持平，北京、上海等9个城市高中生招生规模出现负下降。 降幅前三位的城市分别为北京、哈尔滨和广州，增速分别为8.4%、8.0%和7.2%。 同时，垫底的三个城市分别是上海、宁波和南京，降幅分别为7.2%、5.7%和5.6%。 广州作为一线城市，中学生入学人数的激增是全市严格控制人口的结果，恰逢2015年常住人口减少10.4万。
显然，即使从整体上定性分析2011年厦门房价走势图，中学生成长与楼市呈正相关，但具体到个别年份和具体城市，相关性较弱甚至负相关。 比如长春和西安的中学生增长幅度非常大，但是楼市却一点都不涨。 再比如天津和上海的中学生负数下降，但是楼价的下降幅度非常大！
也就是说，中学生的增长主要与房地产市场的常年走势正相关，但并不是导致房地产价格中短期变化的核心因素。 过分强调这种激励措施对房地产市场的影响是不可取的。
先是三线城市开始去库存，15个月后，去库存完成，全省楼价随即大规模下跌。
这景色非常养眼！ 但我认为这有点过头了。 从全省商品房待售面积来看，确实连续7个月下降，但仍处于历史低位。
我们易居研究院常年跟踪城市典型房源存量。 记得最早的一份省内行业典型城市库存月报。 是我同学早在2010年11月就开发出来的。近年来行业内的盘点报告越来越多。
右图是我们在全省追踪的35个样本城市的房屋库存趋势。 三线城市库存从2011年持续下降至2014年四季度，之后呈低位震荡上升趋势，但幅度还不够显着。
右图显示了销售周期（存销比）。 三线城市从2014年第三季度的26个月下降到今年9月的13个月，刚好减半。 13个月左右，意味着楼市止跌，部分三线城市的楼市也开始小幅上涨。
如果按照去年以来的去库存步伐，15个月后，即2017年底，三线城市完全完成去库存目标的可能性不大，但至少可以完成70%左右的目标。实现了。
同时，如果近几个月三线城市的销售周期快速缩短，可能会在15个月后下降到7个月左右，三线城市的楼价可能真的会大幅下跌。
但问题的症结在于：在一线城市和少数二线城市春节调控收紧后，2017年房价呈现降温态势。 难道三线城市的房价会加速下跌？ 这个激励必须考虑！
2016年3月，我第一次在国外提出房地产蓝筹轮动理论，这几个月一直被否定。 我也认为，一二线城市调控之后，房地产轮动还是会在三线城市出现，但空间不大。
为此，我认为：2017年底三线城市房价不会出现全面下跌！
