我是武汉房姐，是一位资深的房产投资专家。我是你相见恨晚的买房军师，目前已经为 10000 人提供了买房的最佳解决方案。我不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不清头脑。我属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。
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提问：房姐您好。最近决定购买一套汉口中心的二手老房用于投资。我手中有 45 万资金。在操作过程中我存在一些疑虑，希望能得到房姐的指点。一是房子的状况：位于吉庆家园，是低楼层的电梯房，在一环边上，房龄 18 年，面积 128 平方，买入价为 1.67，市场价是 1.8，租金大概能到 2500 左右。这样的房子是否适合投资？是否有涨幅？如果没有涨幅，能否用于抵押做融资？之前对接银行的那个人说肯定能把评估做到 2.0，现在已经开始走流程了，正常情况下评估是 1.8。请问你有没有专业人士可以推荐给我？最后确认一下，吉庆家园的这套房子值得购买吗？如果是你，购买之后怎么运营这套房子才能达到利益最大化呢？（你在武汉有 2 套全款房，自己也可以做 sfsd）非常感谢。
你好武汉市汉阳区房价，吉庆家园区域处于核心位置，是老破大类型。其单价为 1.67，低于市场价。然而，由于房龄较老，小区仅有 3 栋，成交量非常小，所以小区自身没有能力使房价上升，只能依靠区域的整体提升。内环核心区的房子，如果没有学区优势，那么未来的升值潜力通常比较一般。武汉与一线城市不同，其上车门槛较低，老破大的接盘侠人群相对较少。
武汉板块轮动顺序:
重点学区有新盘，CBD 有新盘，主城区学区有次新盘，近郊地铁有新盘，主城区有次新改善盘，远郊有 CEO 盘，还有老破大与老破小。
老破大和老破小属于房产生物链的最底端。
如果是我，在这套房子很笋的情况下，我或许会全款把价格砍到 1.6 以下，然后配合进行凤变冰以及 ABC 的操作，直接将房子出手，不会去考虑长期持有。既然已经入手了，那就从抵押方面以及提高租金这两个方面入手。把房子重新收拾一下，用来做民宿或者进行分割出租。
提问：亲爱的房姐，gpgd是不是很不容易审核通过
回答：你好，能否高评取决于具体的房源。并非所有房子都可以高评。通常情况下，评估会存在不足，链家给出的统一话术培训是上限为 85 到 90 成。正常来讲，首先你要挑选不溢价的标的，不能有学区、自住等限制条件，因为这些都是最容易导致溢价的“商品”。
选筹选到价格低于市场价的房源，这是弥补评估不足的首要步骤。准备好贷款流水并补足自身条件，这是第二步。做好评估渠道，在有限范围内正常获取到最高值，这是第三步，这些都属于正常范围。纯粹依靠硬拉的渠道，属于个案处理，需单独计算。
提问：房姐，您说随着时间的推移，在同一区域且房龄相同的情况下，无论开盘价是多少，房价都会趋向相同。然而我发现北京的很多小区并非如此，就像芍药居一带，很多老小区的房价差价可能仍在 10%到 20%之间。是不是我忽略了其他因素呢，比如学区或者其他方面的因素。这个模型能套用到武汉吗？
一线城市的价格体系与二线城市的价格体系完全不同，不能将模版套用在二线城市。在北京，常常可以看到一些板块或者在板块内部出现与常规不同的价格，呈现出价格混乱的状况。然而，仔细进行思考的话，还是能够总结出原因的。
北京的价格错位，通常有这样几个因素导致：
1.学区因素
大家都明白这一点，要是没有了学区，那么东西城的老破小就会处于 6 万不到的水平，而太阳公元也会朝着与土星园相近的水平发展。
2.新房癌因素
中国的新房癌情况较为严重。即便房价如同香港那般昂贵，仍有大量的人购买新房。在北京，老公房这类产品在市场中所占比例达一半，这使得次新产品变得极为稀缺。无论是准备上车的人群，还是进行置换的人群，他们宁愿花费 5 万去购买 5 环外的新盘或次新小两房，也不愿意花费 5 万去购买 3 环的老破小三居。大量的需求与供应的稀缺，推动了新房和次新的价格上涨。许多次新房在最近 5 年的价格表现极为突出，直至出现溢价。
3.对比因素
一个地段内部若有充足的购买力人群，然而地段内的住宅产品大多为老公房或老破大，仅有少量的次新或品质改善产品，就会出现产品的对比效应。例如十里河的山水文园，它恰好满足了附近有一些小钱但在附近买不到好房的小老板的需求，山水文园填补了市场的紧缺，实现了精准的产品溢价。对比因素并非只局限于一个板块内，其本质逻辑是产品与人群的精准匹配，就像泛海，又如上地学区房。
4.土豪因素
土豪的因素与对比因素有相似之处，不同之处在于土豪的消费喜好起着绝对的主导作用。只要有土豪看中的产品，那里就会迅速增长一波。倘若有一天土豪的口味发生了变化，那么该产品可能就会长期处于平稳状态。
我是武汉集体户口，是在上学的时候办理的，一直放在人才市场。我现在想买房落户，想问一下房子面积有要求吗？是不是必须大于 100 平呢？谢谢。
回答：武汉集体户口可以买房，没有面积限制。
提问：你好！我不太清楚怎样才能办理抵押呢？我在看到你的一篇文章里讲到，抵押需要有正规的理由。那么你所说的抵押买房之后再抵押然后再买房，如此反复无数次，是怎样做到的呢？
在重庆这种城市，因为不限购且不限抵押贷，所以能够进行无数次的操作。而在武汉，无法做到无数次，因为需要房票。
你好，我是农村户口，之前未曾在其他地方购置过房产。现在我想买汉口的房子，想了解需要具备哪些条件，是否有什么限制。听说在武汉买房之前，要提前缴纳武汉社保几年，是否有这样的要求呢？能否解决这个问题呢？
你好，目前武汉破限购有 7 种方式。这些方式可在知识星球内部分享中查看。
提问：你好！光谷东的碧桂园有两个盘，分别是云境和云玺，它们即将开盘。我对碧桂园的质量有些担忧，因为这些年碧桂园在全国的质量问题较多。你消息灵通，希望能听听你的建议。
回答：碧桂园弊，贵，远
碧桂园的开发模式为高周转。此前的碧桂园事件让他们受到了警醒。前段时间，我参加了碧桂园的媒体发布会，还参观了他们在其他地区的新科技项目，同行们对这些都给予了很高的评价。
现在中国的这些开发商，其中中建的品质相对好一些。而其他的开发商，在品质等方面大多是相似的，没有太大的差别，所以不用太过担心。
提问：房姐姐你好，想请教一下您认为武汉 19 年三环内的房价会大幅上涨吗？还是会维持稳定状态呢？
回答：大趋势是涨，不预测具体涨幅，武汉是4-5年一个波段
12 年前我炒过股票，也买过股票型基金。我的本金有 60 万，最终赚了 40 万。在 6000 点的时候，我成功逃顶。2007 年我是单身状态，因为考虑到未来结婚需要房子武汉市汉阳区房价，所以买了一套 190 万的房子，首付花了 60 万。之后股票市场开始下跌，我在亢奋之中于 5000 点进行抄底，结果剩下的 40 万元亏损了一半，即 50%。我发现从股票市场赚钱很难，股票市场存在波动，这对我的情绪影响极大，我的心情会因股票的上涨而亢奋，因股票的下跌而低落。我觉得股票不适合我，于是发誓终生不买入中国 A 股，有闲钱的话就买信托或者买入上海市的房子。我现在有一套 60 平方米的内环房子，等有钱了，就把它置换成 100 多平方米的房子。我想知道这个终生不买入股票的策略是否正确？是否有利于我保持稳定的情绪呢？是否有利于我的个人财富积累增长呢？谢谢老师！万分感谢！
炒股的话，在 3200 点以上很难赚到钱。要是能赚到钱，那也只是概率事件。其中 90%以上的人都是亏损的。而你是否能成为那 10%，仅仅依靠信心是远远不够的。
但是反过来讲，在 2700 点以下是安全的，有 90%的概率能够赚钱。然而问题在于，当真正到达 2700 点时，你会选择等待 2400 点；而当真正到达 2400 点时，却又会心怀忐忑地认为会到 1800 点。
战胜不了人性，还是老老实实的买房吧。
一个人无法仅仅凭借“不做什么”就实现财富的升值以及阶层的进阶。买股票与否并不是关键所在，关键在于要“做对了某些事情”。
2012 年拥有 100 万现金。那个时候就选择较为简单的方式，购买了一套 300 万的房子。如今，净资产估计已超过 500 万了。
提问：你好，请问汉阳滨江的万福国际广场这个楼盘投资情况如何？多谢。
回答：还不错的一个盘
提问：房姐，请教一下。本人现在只有工资收入，没有其他收入。为了避免突然失业而导致断供的情况发生，平时应该做哪些准备呢？我目前想到的办法是多办理信用卡，名下唯一一套有产证的房子已经做了抵押，并且购买了新房，基本要两年以后才能交房。工资在还完月供后基本就没有剩余了。最近明显感觉到公司的经营状况不太好，希望能得到指点，非常感谢。
回答：新人的话准备两年月供。办卡、打滚、跪银行都是可以的。
提问：你好。我老公年薪六十多万，去办理信用卡大概能有多少额度呢？另外，办理十几张信用卡会不会被征信系统查出来？或者公司能否查出来员工办理的信用卡？我非常担心办理这么多信用卡会对我老公的工作产生影响。另外，如果办理了信用卡，怎样用最便捷且最便宜的方式把钱取出来？请房姐为我解答疑惑。另外，房姐，怎样才能在五年内赚到 800 万呢？房姐能否大概说一说我需要做哪些事情呢？感谢！
回答：办信用卡跟公司没有关系
可以参加公司团办，额度更大。
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因为五里界没有限购政策并且价格较为便宜，未来据说还规划有地铁，所以打算购买五里界的房子进行投资。看到那边有好几个大型房地产企业已经入驻了，像招商时光里、路劲时代城、琨瑜之星等楼盘都在开盘当天就售罄了，还有恒大科技旅游城，不知道该选择哪一个好。
如果是进行投资，我实际上对五里界不太看好。大家都清楚军运会的情况，开发商开始利用这个概念进行炒作，可能会出现一波价格的拉升。关键在于后期，等你想要出售的时候，可能没有人会接手。五里界主要依托江夏的人口溢出，但目前地铁也没有相关规划，所以后期很大概率会出现站岗的情况。
提问：你好，我拥有一套 40 年产权的商住公寓，贷款期限为 20 年。一般来说，商住公寓不应占用房票，但征信上显示这套房子是个人住房贷款，银行称其不能算作 Sfsd 且占用了一个房票。像这样的情况该如何处理呢？我原本是想通过 Sfsd 去买房的。
回答：不占房票，占贷票...
房地产注定只有小部分人能够赚到钱。我们处于大部分人的前面。我们会手把手地教你从没有任何资产开始，实现千万资产的积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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