调控新周期将开启
今年开始后，楼市政策一直以稳定的节奏出台。然而，房地产市场一直处在调整的状态里。
国家统计局的数据表明，今年 1 至 8 月期间，全国新建商品房的销售面积为 6.06 亿平方米，与去年同期相比下降了 18.0%；新建商品房的销售额是 5.97 万亿元，下降了 23.6%。在同一时期，房地产方面的投资、开竣工以及房企到位资金等指标依然保持着负增长的态势。
在二手房方面，依据上海易居房地产研究院所提供的数据可知，1 至 8 月份期间，全国 22 个重点城市的成交套数呈现出下跌的态势，跌幅达到了 3%。然而，在去年的同期，该增速是正值，并且幅度比较大，为 31%。
去年下半年开始，70 个大中城市的房价呈现出以下降为主的态势。在今年 8 月，67 个城市的新房价格相较于上月是下降的。并且，70 个城市的二手房价格全部与上月相比是下降的。
本月开始，楼市的表现一直比较平淡，传统的“金九”并没有展现出足够的成色。很多机构都表明，除了上海等极少数的城市之外，整个市场的需求依然比较乏力，很难对市场起到持续的支撑作用。
广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，当前房地产面临着较大的下行压力。这种压力已经使得预期变得疲弱，并且形成了量价下行的负反馈循环。供给和需求也因负反馈而收缩，这种下滑的情况导致了全产业链条的收缩。
这是提出“促进房地产市场止跌回稳”的一个重要背景。分析人士持有这样的看法，即这表明决策层对于市场已经有了明确的基调，并且调控的新周期即将开启。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，在对经济工作进行部署时，政治局会议释放出了更为积极的信号，并且将房地产政策置于更为重要的位置。这显示出稳定房地产市场对于稳定宏观经济具有重要意义，只有房地产市场停止下跌并恢复稳定，才能够更好地为宏观经济的平稳运行提供支撑。
市场转换期的调控思路
中央政治局会议表明，对于商品房建设需严格控制新增数量，对已有的存量进行优化，并且要提升其质量。这一说法也引起了很大的关注。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，该提法与过去的“盘活存量优化增量”存在相似性，不过更为明确且聚焦。同时，这也是针对房地产开发投资环节所做出的新安排。
他表示，从本质上来说，“严控增量、优化存量”这一举措，是基于当前房地产增量市场以及存量市场所呈现出的新特点而做出的重要安排。
前些年经历了大规模投资后，房地产市场正处在去库存的周期里。国家统计局的数据表明，到今年 8 月末的时候，全国商品房待售面积为 7.38 亿平方米。依据当前的销售节奏来看，去化周期差不多是 10 个月。要是把已拿地但未开工的部分以及已开工却未销售的部分也算上，楼市广义库存就更大了。
这些库存存在着结构性和区域性的不均衡情况。三四线城市的库存去化周期比一二线城市要长。商业地产的去库存难度比住宅项目要高。
因此，合理地对增量和存量进行统筹安排，这既是当下必须要完成的重要任务，也是在未来一段时间内主要的政策导向。各个机构都明确指出，这就要求不同的城市根据自身的实际情况采取相应的政策措施进行调整，在这一方面，地方政府将会被赋予比较大的权力和权限。
严跃进表示，具体而言，“严控增量”的意思是房地产的新增投资规模将会降低。
“优化存量”这一举措意味着会加强推进“以购代建”等系统工作。预计“三板斧”房地产调控目标，也就是银行专项贷款、专项债和社会资本，将会强力推进，这样有助于更好地盘活存量资产。
此次政策提及在这一基础上，要加大“白名单”项目的贷款投放力度，并且要支持对存量闲置土地进行盘活。这表明金融层面在“优化存量”方面的支持力度将会有所增强。
首次出现了“提高质量”的提法，这与改善性需求占比持续提高以及居民对居住品质的需求不断提升的趋势是相契合的。陈文静指出，住建部所提及的“好房子”建设或许已经成为基本要求，推动“好房子”建设的配套政策有望继续得以落实。
“限购令”或继续优化
针对楼市限购政策的表态，是外界关注的另一个焦点。
两天前的三部门进行了表态，其主要聚焦的是金融手段。此次中央政治局会议针对行政手段、土地手段、财税手段等进行了部署，并且提出要回应群众的关切，对住房限购政策进行调整。
限购政策是上一轮楼市调整周期的具有标志性的政策。它主要通过对需求端施加行政性的限制，以此来达成房地产市场在阶段性的供需平衡。并且最终实现了“时间换空间”的效果。
近几年，楼市的供需关系出现了变化。越来越多的城市开始逐渐弱化限购政策，并且有些城市已经取消了限购政策。限售、限贷等其他措施也在逐步地被解除。据悉，目前仍然在实施限购政策的城市只有北上广深、天津以及海南的部分地区。
一线城市的限购政策能否继续进行优化，这被视为影响市场回温的一个重要因素，同时也会给市场情绪带来重要影响。
分析人士普遍持这样的看法，此次表态之后，一线城市的限购令有希望继续进行优化。陈文静指出，像广州等其他地区的限购政策有希望全面解除限制，北京、上海、深圳有希望以更大的力度来优化限购政策房地产调控目标，这样的举动有助于发挥大城市的带动作用，能够提升市场的信心。
上海易居研究院认为，在一线城市当中，广州是最有希望率先全面解除限购政策的城市，而深圳则位居其次。不过，该机构指出，北京和上海全面放开限购的可能性是比较小的。
一线城市的限贷政策有望迎来优化调整，一线城市的限售政策有望迎来优化调整，一线城市的普宅标准等政策也有望迎来优化调整，这些政策的优化调整将促进市场回暖。
近期，北京这座城市已经释放了优化楼市政策的信号，无锡这座城市也已经释放了优化楼市政策的信号。未来的一段时间里，各个地方的“地方版”楼市政策将会陆续出台，这些政策的内容是值得我们关注的。
