我是五哥，我会在你买房的道路上为你指引方向。五哥属于实战派，光说好听的不行，关键是要做得实在。
以下精选问答内容，仅展示以前的部分案例！
问：五哥你好望京季景沁园二手房价望京季景沁园二手房价，这是新人的首次提问。我的情况是这样的：我有北京户口，老家在河北，是独生子女。我的母亲已经退休了，父亲再过几年就退休了，我计划办理投靠落户。目前在海淀区故宫北院上庄附近有一套 120 平的新房。在魏公村，我凭借 sfsd 资格供着一套 50 平的 80 年代老破小两居室，房贷的压力比较大。目前由于工作单位距离近，所以常住老破小。自己花了大价钱对老破小进行了精心装修，然而却感觉居住体验依然不佳，还是很想住大房子。
关于以后的改善有两种想法：
一是长期持有老破小。在孩子上高中之后（目前正处于备孕阶段……以后孩子的学校在老破小附近），再搬到目前位于上庄的大房子里。将已有的上庄房子用作改善居住条件。寻找机会在上庄小区再购买一套 70 平的小户型，以后把河北的父母接到北京来。这样做的话，既省事又不折腾，而且资金压力较小。
一是目前已无房票，若要再买房需办理父母投靠。按照北京现在的政策，父母投靠后是否就确定能有两张房票？父亲还有几年才退休，母亲为能早点获得房票甚至想办理离婚，然后她先投靠过来，在此情况下是否能获得房票？二是以后要卖出老破小，在海淀四环五环另外寻找改善性住房进行置换，目前已有的上庄房留作以后给父母使用。二是您觉得我的两种置换思路哪个更好一些？
三是您认为故宫北院、上庄、中关村壹号这个 u 地区未来的发展前景怎样，在父亲退休的这几年里，上庄的房子会不会涨价？第四，也是最为重要的一点，上庄的房子性质并非商品房，目前产权证尚未办理下来，对于以后的交易政策以及属于哪类经适并不清楚。
目前在上庄本小区看中了一套小户型，这套房子急于出手且价格低于市价，它与我现在的房子在同一栋楼。两者的距离就像“一碗汤的距离”那样近。价格方面也很优惠让利。然而，这种交易方式是先支付 70%的款项，然后等房本办理下来后再进行过户。这种交易是否存在太大风险呢？自己签署的这种交易合同具有法律约束力吗？
你好。海淀的重点在于永丰。在未来 10 年之后，将会有地铁新增，用于连接北部的几个科学城。北部新区的房价不会出现暴涨的情况，需要逐步培育。就目前而言，还是因为地理位置太过遥远。上地对西二旗、西北旺的辐射几乎已经达到了极限。存在两个问题。
引入的企业定位存在问题。那边的大牌企业主要是用友，还有许多银行软开类企业，缺少有活力的新晋网红企业。
（2）与西北旺之间未实现连续发展，出现了断层现象，中间相隔数公里之远，然而在这之后却突然规划了永丰。反观上地、西二旗以及西北旺，它们基本上是呈无缝连接状态，并且是逐步发展过来的。上地、西二旗、西北旺这一片已经相互连接，无论是产业方面还是小区方面；然而跑到山后的温泉这片，无论是产业还是次选小区，中间都出现了一大片“空白地带”，从客观上来说，导致了永丰目前尽管规划看起来未来很美好，但发展了 10 多年到现在还是没有达到预期。
投资收益情况不太理想。若只是考虑父母自住，那么可以购买。但要是着眼于升值潜力，就不建议在此继续加仓了，同小区租房是最为合适的选择。可以把资金投资到回报率更高的板块。父母离婚后选择投靠，能够获得房票。你们夫妻离婚后，把房子全部过户到老婆名下，接着用你的房票进行购买，这样也能获得房票。上庄需看具体是哪个楼盘。有些楼盘不是商品房，这类楼盘可以进行合同交易。不过，业主需要提供相同价值的抵押物并进行公证。
2、问：五哥您好，新人报道，刚加入公号，望五哥指点一下。我是非北京户籍，在北京没有房子，目前租房每月 10000 多。今年刚好累计 60 个月社保。我手里有 200 万资金，如果需要的话，还可以和亲戚朋友凑 50 万以上。婚前我和爱人在外地已经贷款买了房且款项已还清（在老家小县城），所以在北京已经不符合首套房的条件。现在的问题是，我已经办理了天津集体户口，考虑以后让 4 岁的孩子去天津读书，但目前工作都在北京，今年因疫情影响一直未恢复正常工作，纠结是现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎样安排比较合适。如果复工后正常收入能达到一年 50 万以上，麻烦给我一些建议。
租房成本方面，北京比天津贵很多。投资回报方面，肯定首选北京。你在天津买房，短期没有自住需求。北京买完就能用，现在的租金能覆盖月供。除非未来两年需要在天津买学区房，否则可以关注中海御鑫阁、三环新城、设计师广场石佛营 X 里等。
问：五哥你好，我是新人，首次提问，希望能得到解答。现在正在看房，准备买房了，是自住并且要保值的。我最多能拿出 700W 作为首付，是首房首贷。我想买 2005 年以后的次新房，有 100 多平米的两居室或者三居室。我考虑的主要板块是望京和朝青，奥森北苑那块我也实地去看过了，感觉距离有点远。我个人比较看重物业管理的水平，户型朝向这方面相对其次，学区方面我不会重点考虑。能否简单分析一下这几个板块的优劣以及保值前景呢？您推荐哪一个呢？望京目前在看季景沁园，小区内部确实让人喜欢，但是望京西周边的配套不如后面两个小区。国风上观也在考虑范围内。融科橄榄城，小区品质较好，户型面积较小，存在溢价情况。朝青主要在看天鹅湾、润枫水尚和珠江罗马嘉园。想请教五哥，您觉得这几个小区单价在多少的时候可以入手呢？有评价推荐吗？另外，最近我在思考九龙山、大郊亭、百子湾这一带，不知道这里有没有合适的小区可以推荐呢？
望京有自住且保值都不错的板块，可重点去淘。若看中品质，就得接受有轻微溢价。橄榄城还不错，可以看看。慧谷阳光、臻园、宝星国际三期也都可以淘。朝青的天鹅湾溢价偏高，不推荐了。润枫水尚和珠江罗马嘉园可以看。双井的首城国际、华纺易城以及四惠的东恒时代二期，建议都去淘一下。现在的市场活跃起来了，都是一房一价。
问：五哥您好！其一，拥有 sfsd 资格且有 220 万现金，怎样操作能够尽量提高买标总价至 460 以上呢？其二，还需要在西城新街口附近陪读 10 年，您建议是买一个高租金回报的小两居只用于出租（比如您推荐的东三四环的老破小），之后再换房呢，还是一步到位买一个北面的小三居（例如天通苑）以后用于自住？夫妻暂不离婚，其中一人办理组合贷款，另一人进行公积金提取用于还款，房本仅写上一人的名字，在这种情况下，能否保住另一人的首套资格呢（等到购买第二套住房时再离婚）？
寻找 gpgd 的标的并做高评估价时，建议先查看投资盘的后期情况，然后再进行置换。如果无法保住首套，那么婚内贷款的话，双方的征信都会有记录。除非是全款购买且只写一人的名字，这样才能保住另一人的首套。
问：五哥你好。我家住在南城，在 3 环边上有一套全款购买的房子。我的孩子 21 岁了，我想给孩子买一套房子准备着。我准备首付 160 万左右，想买亦庄河西区的限竞房，对此我有点犹豫。那么，亦庄河西区的限竞房可以购买吗？它的升值空间怎么样？哪个小区会好一点呢？
河西区的升值空间不太好。相比之下，可以考虑一套位于核心地段且有升值空间的房子。这样后期孩子进行置换会更加容易。推荐炫特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里以及中海御鑫阁。
问：您好，五哥。我最近有投资商铺的欲望，但是又担心风险太大，因为这是我第一次接触商铺。希望五哥帮我分析一下，现在是否可以投资商铺呢？谢谢！
答：你好，关于投资商铺：
一、市场上商铺的几种典型:
临街商铺是指在主干道上以及商圈外延周边分布的、临着主街的商铺。这些商铺主要依靠来来往往的路人进行消费，需要有固定的人流量来支撑。
社区底铺分布在小区的外围，通常是 1 到 2 层，主要依靠社区住户的日常消费来维持运营。
综合体商铺是指在单独的、大型综合商业体内的商铺。这类商铺通常有统一的管理运营。像万达广场、360 广场、丹尼斯等都是这样的大型综合体。
4、远郊外迁市场，功能明确、集中分区。
二、投资商铺如何赚钱？
1、 靠升值来赚差价；
2、租出去收租金；
3、自己开店做生意用
三、为什么投资商铺赚不到钱
1、 市场上的商铺货量太大，库存太多，10年都卖不完
2、 价格上涨难，5年不涨反跌
二次交易的税费非常高。即便房屋价格有所上涨，那上涨的差价也被税费给吞噬掉了。其中包括增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得税等，这些税费加起来基本上能达到总房价的 20%。
外迁市场存在困难，分割式概念商铺以及包租商铺都不可靠。那么，商铺应该如何购买呢？
看自己的资金体量情况。如果此商铺的总价占自己资金总量的比例在 20%以内，那么是可以的。
2.要考察商业街的租金和有效人流
3.买入的商铺税高，单价一定要足够低才行
4.租金年化收益如果达不到6%就不建议投，因为流通行太差
总结：商铺位置佳，带有租约，租金情况尚可。若只是因为业主缺钱而出售商铺，那就果断砍价，价格合适就购入，不合适就不买。商铺极难变现，融资属性也不佳，业主缺钱时，自身没有太多谈判筹码。把以上数据都考察清楚后，若租售比能达到要求，就可以入手；否则，建议继续购买住宅。
问：五哥您好！家中有两套房子，其中一套位于天通苑北一区，面积为 150 平；另一套在飘 home，面积是 60 平。现在孩子要上学。我们打算置换一套既适合居住又能兼顾学区的房子。家庭每年的收入是 50。如果要卖房，出手哪一套比较合适呢？另外，在什么地方选房比较合适呢？我是个新手，还请五哥多多指导一下如何贷款会更好些。谢谢啦！
这两套可以任选其一，最好结合你的资金情况来判断。如果手上现金较少，就选择出 tty；如果手上现金不较少，就选择飘 home。你可以看看望京的上京新航线，要是预算不足，就看看南湖东园二区初中对应的是陈分，小学对口的是明远教育书院实验小学东园校区。
问：找房时重要的一点是要考虑人流情况。像建材城东路金隅翡丽这样又偏又没有配套设施的楼盘，我怎样才能知晓它的目标人群来自何处呢？或者说，既然不知道，是不是直接回避，不要浪费时间就好呢？
金隅具有购买力，在区域中属于比较稀缺的对象，具备对比优势。然而，霍营地区自身的市场总量，大多是由上地到回龙观的人流溢出以及小区自身的分流吸引所带来的。最终起决定性作用的是价格。从战略层面来讲，倘若你并非对回龙观附近的标的有需求，那么可以首先将目标定位在朝阳的地铁次新楼盘。
问：新人询问连载 1 相关事宜。背景情况为：目前家庭拥有一套位于亚运村卧龙小区的西北向大户型学区房，此房只有一个主卧朝南，能够清晰看到鸟巢的近景且无任何遮挡。该房产的单价一直处于较低水平，如今约为 5 万出头，中介的售价是 1120 左右。这套房产属于男方的婚前财产，没有贷款，已持有五年以上。孩子今年开始上小学一年级，目前暂时不打算生育二胎，但不能排除以后会再次生育的可能性。
目标：平时家中只有三口人居住，大户型虽舒适但存在浪费情况。夫妻二人年收入 30 出头，目前拥有现金 80 左右。希望通过这套房产实现家庭财富增值。目前有以下几种方案，按保守到激进排序：方案一，将大房子卖出 300 - 400 万，在亚运村附近购置一套 450 - 550 左右的一居室用于自住。同时将大房出租，一年租金约 18 万，以此减轻压力。租金上涨后还贷压力减少。
答：学区房用完后无需长期持有，长期来看会跑输大盘，所以可以将其卖掉。如果没有贷款，进行 JLH 操作时不需要等待一年，你们各自用 3 成首付购置一套最为合理。建议在惠新西街板块（用于自住）和望京（用于投资）分别购入一套，比如世纪嘉园、罗马花园、宝星国际、大西洋新城等。如果想要抵押现在这套学区房，选择的年限越长越好，最好能抵押到 6 成以上。如果存在月供压力，那么可以将抵押出去的资金预留出 2 年的月供额度，以此来进行兜底以防范风险。
问：新人首问。五哥您好！手中有 300 多的子弹，正在出售一套位于朝阳的商住房，出售之后总子弹变为 600 多。在海淀西三旗有一套自住的房子，面积是 140 平，有 4 个卧室，目前这套房子还有 245 万的贷款在还款中，且小区的物业情况一般，但是孩子在附近上学。
目前想要再购买 1 套房子，这套房子将来既能改善自住又能保值，并且物业要好一点。原本看中了昌平沙河中海丽春湖墅 304 平的合院，价格是 1200 万。但由于是二套购房，首付比例为 80%，资金缺口太大，贷款未能操作成功。所以准备改变购房思路，更换总价在 750 万左右的房子，这类房子主要用于以下两个方面：一是自住并保值，希望物业好一点；二是投资并保值。
目前看了东小口的奥海明月，朱辛庄的万橡悦府，北七家的翡翠公园。其一，奥海明月离我现在居住的地方和工作的地方都很近，并且我感觉绿城的物业要好一些，我比较中意它 130 平的房子；其二，翡翠公园，其户型设计、小区环境以及物业都很不错，我比较中意它 118 平的房子，不过它离我住的地方较远，而且周边的二手房价格一直很低。请问五哥，我该如何选择呢？或者我可以两者都不考虑，麻烦你帮忙推荐其他的方案吧。
你好，绿城上次发布了三个项目。其中明月在建材城，它属于小高层项目。建材城本身是一个刚需居住板块，这片地区的购买力与西二旗码农相对接。其缺点是距离地铁比较远。在这些楼盘的对比中：奥海明月等于万橡悦府且大于翡翠公园，自住的话奥海明月还不错。
