近日，长兴县人民政府办公室发布了一个意见。这个意见是关于加强长兴县房地产项目全过程监管的。并且是试行的。
为加强房地产领域风险管控，要维护房地产市场运行秩序，需保障房地产权利人合法权益，以促进房地产市场健康发展和良性循环。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，经县政府同意，并结合我县实际，提出以下意见。
一、加强项目建设的源头管控
加强规划设计条件的制定工作。在制定规划条件时长兴县房地产管理网，要注重通过城市设计来进行控制和引导。要对空间布局进行优化，科学地设置建筑高度、绿地率、建筑退让等控制指标。还要合理地设计建筑形态、外立面、尺度、色彩等方面的要求，以及小区出入口、地下车库出入口、风貌、景观等内容，同时也要考虑公共空间和城市环境景观等方面的需求。应立足于精细和精致，对建筑的空调机位、电梯机房、设备用房、楼梯间、入户门等进行合理设置，同时着力提升项目的品质。县自然资源和规划局要依据城市总体规划以及功能布局，展开宗地现状及周边情况的调查工作，并且要科学合理地制定出项目建设的规划条件；需做好宗地周边配套道路涉及土地调整、报批等建设前期工作，明确代建道路（公园、广场等）的产权主体、建设主体以及后期移交和维护主体；在制定规划条件的过程中，应当听取有关部门、属地乡镇（街道、园区）的意见和建议，按照规定做好相关公共配套设施的统筹配置，尽最大可能管控或降低涉房风险隐患。
（二）加强建设条件论证。建设条件的论证需依据项目建设的规划条件，从项目外围的市政配套基础设施和公共设施建设开始。要加强分析研究并提出建设要求，具体涵盖满足项目施工及交付使用的外围道路（广场）方面的建设事项，包括供电、供水、供气、排水（“污水零直排”）等工程建设内容；还有路灯（亮化）方面的建设事项；以及海绵城市、绿化、通信、广电等工程建设事项。同时要明确建设实施的主体和时序，以及产权界定和维护管理单位。县建设局负责牵头组织地块建设条件的论证工作，并且出具建设条件意见。县自然资源和规划局应当把建设条件意见当作地块出让的依据之一。
县自然资源和规划局需依据项目规划条件与建设条件进行论证，从而加强土地出让的把关工作。在土地出让之前，应当明确市政配套基础设施以及公共设施的建设内容、主体以及时序，并且要将电力接入工程费用纳入到土地开发支出当中。土地出让合同应当对土地用途、土地价款以及缴纳方式作出约定，同时要明确项目建设的开（竣）工时间、规划条件以及违约责任等相关内容。土地出让合同签订并生效后，县自然资源和规划局开始启动监管程序，对供后用地的监督与落实进行及时跟进，以防止出现供而不建、建而不快等情况。对于那些逾期未开（竣）工或者擅自改变土地用途的房地产企业，县自然资源和规划局依照土地出让合同或相关法律规定及时予以处置，并依法采取必要的措施。
二、加强项目建设的审批管理
县自然资源和规划局负责对项目规划方案进行规范，同时负责建设工程规划许可审批以及规划方案的公示。县卫健局负责婴幼儿照护服务用房、社区卫生服务站用房配建的审核把关。
县建设局建立住宅项目初步设计审查机制，规范初步设计审查工作。通过这一机制，能够进一步强化初步设计成果的质量，提升住宅建筑品质设计，从而最大限度地避免出现“合规不合理”这类问题。具体的初步设计审查机制规则以及审查内容技术标准，将由县建设局另行制定。建设单位需在方案设计完成之后（以通过县规划例会且按例会意见修改完毕为标准），以及施工图设计文件出具之前，委托设计单位开展初步设计工作。原则上，房建和市政应同步进行设计与审查，倘若确实需要分开审查，那么可以按照“先房建后市政”的顺序，分批提交初步设计成果，并且市政初步设计成果应当在市政配套工程开工前 2 个月提交评审资料。初步设计成果完成后，将其一次性提交给县建设局，接着由县建设局组织进行初步设计评审。初步设计属于方案设计的深化设计，在这个过程中，建筑、结构、给排水、暖通、强电、弱电、绿化、市政管线、消防、节能、装配式、绿色建筑、海绵城市等各个专业都应该同步进行完善和优化，并且要将它们系统地集成起来。建设单位以及设计单位等需要依据评审意见进行修改和完善。评审通过后的初步设计文件，既可以作为编制施工图设计文件的依据，也可以作为施工图设计文件审查的依据。
县建设局需监督审图机构的施工图审查工作。要加强对工程建设强制性标准、绿色建筑标准、地基基础、主体结构安全性、消防安全性和人防工程防护安全性等内容的审查。需严格监管项目建设期内的勘察设计变更行为。凡是重大勘察设计变更，若未经审图机构审查并取得审查合格书，就一律不得施工。县建设局在监督审图机构的施工图审查工作时，需加强对各专业图纸与县自然资源和规划局图纸符合性的审查。如果确有需要进行变更，必须报县自然资源和规划局审查并通过。倘若审查意见需要调整初步设计评审结果，图审机构要向县建设局报备，在获得同意后才可进行调整。图审合格之后，县建设局需根据职责分工加强后续跟踪监管。县自然资源和规划局等部门也应根据职责分工，加强后续跟踪监管，以确保设计图纸、施工内容与规划设计方案保持一致。
（四）规范施工许可审批。县建设局需加强对建筑工程施工许可申请材料的审查，包括质监安监手续以及特殊工程消防设计审查，并且要严格进行审批把关；要加大批后监管的频次与力度，监督房地产企业主动履行告知承诺的内容，若房地产企业违反承诺，就撤销其施工许可证，责令其停工整改，依法对其实施处罚；还要负责牵头做好项目（如住宅小区、楼宇等）命名的审批工作以及应建防空地下室的民用建筑项目报建审批工作。县民政局承担项目（包括住宅小区、楼宇等）的编址工作。县发改局负责办理人防工程质量监督手续以及进行人防工程易地建设核实等工作。
三、加强项目建设的过程管理
县自然资源和规划局承担规划核实管理的跟进工作。他们监督房地产企业依据规划方案以及用地、规划许可的相关内容进行建设。一旦发现违规问题，会及时予以纠正。对于违法行为，将依法进行查处。利用监执一体化管理机制，强化事中监管。在预售阶段，由县建设局、县自然资源和规划局、县综合行政执法局三部门组织联合检查，深入项目现场，做到全过程跟踪管理，实现有问题早发现早处置；在主体结顶阶段，同样由这三部门组织联合检查，深入项目现场，进行全过程跟踪管理，以实现有问题早发现早处置；在市政景观施工过程中，还是由这三部门组织联合检查，深入项目现场，做到全过程跟踪管理，从而实现有问题早发现早处置。
县建设局需压紧压实项目建设等单位的主体责任。要确保严格依据合格的施工图纸来进行施工，以防止出现审批与实施“两张图”“阴阳图”的情况。需持续加强工程建设质量管理的监督工作，妥善对屋顶漏水、墙面渗水、地下室积水等质量“通病”进行管控。持续推进建筑市场整治工作，联合县政务办一同加大治理力度，针对违法发包、转包、违法分包等乱象进行整治，切实将房地产项目建设各方主体的矛盾纠纷遏制住。同时，加强对项目附属道路、环卫、排水（“污水零直排”）、燃气、供水、海绵城市、绿化等配套工程的建设监管，督促相关单位务必严格按照报批审查通过的图纸进行施工。
县建设局需加强施工现场管理，督促建设单位和施工单位提升项目安全文明标准化管理水平，要落实建筑工地安全生产管理规定，做到场地干净，堆放整齐，施工有序，作业文明，严禁出现野蛮施工而影响周边居民的正常生活。县综合行政执法局需加强建筑工地周边的环境管理。要对夜间建筑施工产生的噪声进行动态整治。要对污水泥浆的排放进行动态整治。要对建筑垃圾的清运处置进行动态整治。以解决这些方面的突出问题。
强化全装修过程的管理。房地产的全装修项目需按照住宅基本装修交付标准来设置样板房。县建设局要在项目申领预售许可证之前把样板房查验完毕，明确样板房的保留期限，并且要求房地产企业在保留期内不能擅自对样板房进行移位、拆除以及调换的操作。加强对装修材料质量的监管，要严格执行装修材料的进场复验以及报审制度；鼓励推动购房人参与到装修样板间的验收工作当中，对于购房人所反映的质量问题，由建设单位组织设计、施工、监理等单位来制定整改方案，并且及时组织整改，同时将整改情况告知购房人；加大对分户验收工作的监管力度，在建设单位全部委托第三方进行检测的基础之上，对分户验收工作按照一定的比例进行监督抽查；还要加强室内环境质量的检测等工作。切实加强全装修项目的过程监管，牢牢守住装修质量底线。
强化民工工资管理方面：房地产企业需按照工程承包合同约定，按时向施工单位支付工程进度款，并且按月支付工资性工程款，以此来保证建设项目的民工工资能够足额进入工资专户。县人力社保局要构建并完善民工工资保障管理的长效机制，强化对民工工资支付保障的组织管理、指导协调以及监督检查工作，依据法律整治拖欠民工工资的问题。
四、加强项目销售的监督管理
（一）加强预、销售许可审核把关。县建设局需依据《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等相关规定，将预、销售条件和要求作为对照标准，加大对商品房预、销售许可的审核力度；要落实“售前检查”机制，组织相关部门对新开盘项目的售楼场所进行检查，重点检查沙盘模型、宣传广告、公示情况等方面，一旦发现问题，一律要求进行整改，若涉嫌违法行为，由相关单位依据法律进行立案查处。未完成整改的不予核发商品房预售许可证，防止“带病上市”。
加强对项目公示的规范管理。将项目公示的内容进行整合，让信息公示的行为更加规范，依据法律来保障房地产购买者的知情权。还要实地检查样板房情况。
县市场监管局牵头成立县房地产项目营销宣传指导小组，该小组由县发改局、教育局、公安局、民政局、建设局、文广旅体局、市场监管局、综合行政执法局、残联、自然资源和规划局等部门组成。指导小组全流程指导项目营销宣传长兴县房地产管理网，包括图像、文字、视频、沙盘、样板房、公众号以及现场介绍内容等方面的营销宣传活动，同时也指导广告发布活动。原则上要求房地产企业及其销售公司在进行项目营销宣传方案以及广告等发布之前，要向县市场监管局提交包含全面性和真实性的项目营销宣传、广告等资料内容。县市场监管局会组织县房地产项目营销宣传指导小组的有关部门，对房地产企业及其销售公司提交的资料进行核实，以此来指导房地产企业及其销售公司规范项目营销宣传、广告等内容。县建设局在项目开盘之前以及集中交付之前，会组织县房地产项目营销宣传指导小组的相关部门对项目进行联合检查。同时，对项目的营销宣传以及广告发布等内容进行核查工作。并且，还会督促项目开发单位去落实各部门提出的整改意见。县市场监管局要加强对项目营销宣传、广告发布的日常监管。要检查其宣传及广告内容是否与事实相符。要防止房地产企业及其销售公司通过编造拓展空间、赠送面积等手段，制造房源“紧缺”“售罄”的假象。要防止它们夸大项目周边的交通、商业、文化教育设施（如炒作“学区房”）及其他配套条件。要防止它们违法承诺升值或投资回报等，以此误导购房消费。同时，要进一步加强价格检查，严肃查处房地产企业违反明码标价规定进行销售的违法行为。其他有关部门应在各自职责范围内加强日常监管。
县建设局要积极推广行业合同示范文本的使用，以加强买卖合同监督管理。县市场监管局也要积极推广行业合同示范文本的使用，从而切实遏制合同纠纷。县市场监管局需加强对《商品房买卖合同》的备案工作，同时加强抽样审查。要加大对房地产企业自制合同格式条款的监督力度，依法对免除房地产开发企业责任、加重消费者责任、排除消费者权利等不公平、不合理的格式条款进行纠正。若涉嫌构成违法行为，需立案查处。
加强预售资金的监督管理。严格依照《长兴县住房和城乡建设局等 3 部门转发湖州市住房和城乡建设局等 3 部门关于规范商品房预售资金监管的通知》（长建联发〔2022〕8 号）的要求来执行，切实把预售资金监管工作做好。房地产企业首次申请项目预售许可之前，需要设立预售资金监管账户。接着，由县建设局、房地产企业以及监管银行签订三方协议，在该协议中明确预售资金的收存和管理方式，还有监管额度以及违约责任等相关内容。对于监管额度内的预售资金，要严格落实“凡出必审”这一要求，必须经过县建设局核准之后才可以进行拨付。在完成不动产首次登记之前，累计申请使用资金的额度不能够超过监管额度的 95%。各相关主体在预售资金监管及使用过程中若有违法违规行为，就一律按照法律法规规定进行严肃处理。
五、加强项目竣工的验收管理
（一）严格项目专项验收。有关部门具备专项验收职能，应依据各自职责，对项目建设进行全过程监管。通过台账积累、资料查验、实地察看等方式，全面掌握项目建设的进度与节奏。认真做好规划、人防、消防、节能、物业承接查验、安防技防（智能化）、道路、绿化、环卫、排水（“污水零直排”）、燃气、供水、供电、通信、广电、水利等各类专项验收工作。专项验收要达到高标准并且有严要求。如果没有达到验收规范的标准，那么就一律不会被通过。
项目验收阶段需高度重视房地产领域除险保安工作，同时加强项目风险预判评估。在有关部门专项验收合格之后，县建设局会结合分项验收资料收集的情况，适时组织进行项目现场检查，并且召开联合检查会议，督促房地产企业落实各部门的整改意见。
县自然资源和规划局负责加强不动产登记的指导与服务，需按照法定程序和要求来收集资料、审核登记以及核发证件。同时，要不断规范不动产登记代办机构的经营行为，以防止出现各类办证纠纷。
六、加强项目交付的后续管理
属地乡镇（街道、园区）需建立项目交付临时指挥部，其职责是组织有关部门以及属地派出所，到现场指导房地产企业开展项目交付的相关工作，并且牵头处理涉房信访问题以及风险隐患，以保障项目能够交付使用。对于承接查验发现的问题，建设单位应在物业交付前进行整改并验收合格。
（二）提升物业服务品质。县建设局需以《长兴县人民政府办公室关于进一步促进现代物业服务业高质量发展的政策意见》（长政办发〔2021〕66 号）以及《红色物业建设与管理规范》作为指导。以“红色物业”创建当作载体，推行住宅小区物业服务企业履约服务管理制度。落实物业企业履约服务“红黑榜”以及物业服务企业提档升级激励机制。会同属地乡镇（街道、园区）持续对物业企业进行监督管理。全面压实物业服务企业的服务质量主体责任。指导并督促物业服务企业参与省级物业服务企业信用信息管理工作。开展物业服务市场诚信体系建设。以精心、热心、贴心、暖心的优质服务，为业主营造舒适的人居环境。
房地产企业办理项目预售许可或现售备案时需按规定报备配套车位租售价格，且要承诺严格执行明码标价规定，同时需在销售现场公示该承诺及车位租售价格等信息。县建设局负责加强车位销售的方案审查，以确保优先满足业主需要。县市场监管局要加强对住宅小区车位使用收费的专项检查，并且依法查处那些没有按照规定进行明码标价、串通涨价以及暴利经营等行为。县发改局（国动办）需加强对人防车位平时使用的监管，对房地产企业的使用行为进行规范，依法阻止和纠正违规出售或者通过购房附赠、长租、工抵等方式进行变相出售的行为，对于准予出租使用的人防车位，其租期不能超过法律法规所规定的最长期限。
属地乡镇（街道、园区）需坚持党建引领，将“红色物业”创建作为载体，发挥社区的作用，指导业委会把各类制度规范建立健全起来，推广“智金家享”物业服务平台，对“三金”的使用流程进行规范，持续推动住宅小区的自治管理。依托“大综合一体化”行政执法改革，将“执法进小区”工作牵头抓好，努力破解社区治理的堵点与难题。物业服务企业需立足面上的服务，把重点监管凸显出来，切实强化对违章搭建、违法装修、侵占楼道（消防通道）、乱停车辆、乱倒垃圾、毁绿占绿等行为的规劝与制止。生态环境局长兴分局要根据自身职责加强“双随机”抽查，落实部门监管工作要求，必要时采取“联合执法”模式，提高案件查办效率，杜绝问题叠加积累。
七、加强全程监管的机制保障
建立一种管控一体的工作机制。平时注重管理，在动态中进行治理，并且积极推动行业管理与风险管控这两方面同时进行。县建设局等有关部门应树立责任意识，抓行业管理就得抓信访处置。在履职监管过程中，要动态排摸项目建设存在的风险隐患，根据具体情况采取措施，进行靶向治理，以有效化解问题，实现项目全过程闭环式管理。
加大执法力度贯穿全过程。行政执法要做到权责清晰，并且要实现有效衔接，进而形成合力。行政处罚权限已移交给县综合行政执法局的，县综合行政执法局需主动加大检查力度，一旦发现问题要立刻依法进行查处；县建设局以及相关行业主管部门要强化对行业的监管，若发现违法违规行为应及时将其移交至县综合行政执法局，县综合行政执法局要及时负责跟进后续的调查取证以及行政处罚等程序，并把处理结果及时反馈给相应的行业主管部门；县有关主管部门可以依据工作需求，与县综合行政执法局构建联合检查机制，开展日常的监督检查工作。对于行政处罚权限未移交给县综合行政执法局的情况，县有关主管部门需加强建设过程的监管，构建并完善全过程执法的长效机制，以实现“违法必查，查必有果”。县综合行政执法局要加大对住宅小区的巡查力度并进行监管，受理投诉和举报，切实强化对违章搭建、违法装修、侵占公共区域或设施等违法案件的查处工作。
（三）实行属地负责的稳控模式。属地乡镇（街道、园区）需建立辖区内房地产领域风险隐患化解工作专班，要加强力量配置，让“一把手”担任组长，政法、城建分管领导担任副组长，落实好接访调解的场地以及专门人员。依托“属地吹哨、部门报到”工作机制，切实承担起涉房信访问题和风险隐患处置的属地责任。要以维护房地产权利人的合法权益为导向，绝对不能纵容姑息恶意讨薪、房闹索赔等违法行为，牵头组织县公安局、建设局、人力社保局等有关部门进行依法打击。
本文件从 2024 年 2 月 25 日开始试行，试行时长为 3 年。在试行期间，若国家、省、市出台新的政策规定，那么就按照新的政策规定来执行。
