楼市资本论近期察觉到北京出现了令人惊讶的新状况。四环的新房均价大约在 8 万左右，五环的新房均价也大约在 8 万左右，六环的新房均价同样大约在 8 万左右。这表明北京已经告别了依据环线来划分楼市价值的时代。
基本上，对北京楼市稍有了解的人都知道几个大原则：
一般，二环比三环贵北京四环内房价，三环比四环贵；
同样的环线就比方向，东富西贵，北边肯定比南边贵。
这样的原则有其建立的基础。北京一直处于做大蛋糕的过程，蛋糕从三环开始往外扩展，先发展了东西北，之后再往南进行丰富。
当这个基础一直存在的时候，这个原则就一直有用。
但是，这个基础若不存在了，那么北京楼市的价值逻辑就得开始重新构建了。
事实是，这个基础已经被打破。从前年开始，北京南城大量出现楼面价为 4 万+、5 万+的土地。今年，这些土地在市场意义上正式全面进入豪宅化阶段。
六环画一个圈，门头沟、昌平、通州、亦庄，价格都在7万+。
北京已经不需要做大蛋糕了，多中心发展效果已经开始显现。
在强调京津冀一体化之际，北京自身在进行的是将每一个区域都打造成一个小蛋糕，并且要把每一个小蛋糕都做得精细。
北京楼市价值判断告别环线时代
环线不再是判断北京房价的标准尺码。克而瑞数据显示，2017 年上半年，各环线新建普通住宅成交均价中，4 - 5 环已经赶超 2 环以内以及 3 - 4 环，5 - 6 环也在奋起直追。
当然，2 - 3 环存在很大优势。这种优势与土地稀缺有关，也与供应产品高端化有关。
图片来源于克而瑞数据
这种局面的形成受土地供应的影响较为显著。一方面北京四环内房价，房企拿地逐渐趋向于向外拓展，能够充分施展自己的能力；另一方面，那些较为靠近内环的土地受到了限价的限制，导致房企处于无可奈何的境地。
8 月初，招商、华润、碧桂园组成的联合体拿下了位于东城区的永外大街地块。该地块以接近底价的 38.4 亿元成交，溢价率仅为 0.5%，楼面价为 5.2 万元/平方米。
该地块按照土地出让规定，其商品住宅的销售均价不会超过 8.9 万/平。同时，最高销售单价也不得超过 9.4 万/平。
而临近的使馆壹号院目前销售均价已达到15万元左右。
从目前各环线供应的新房来看，一些项目价格差异在逐渐缩短。
南四环的首开保利熙悦诚郡是现房，其均价为 79000 元/平，在售的户型有 128 平的三居，还有 144 平以及 156 平的四居。
月亮河·七星公馆靠近东六环，其均价达到了 78000 元/平，同时正在出售的大户型面积为 325 平。
今年北 5 - 6 环的新房大多以 6 万多的均价开始进入市场。其中有每次开盘都要涨价的老盘首开国风美唐，还有纯新入市的万科翡翠公园以及泰禾·昌平拾景园。
从克而瑞的数据中可以看到，2 环内是这种成交价位，3 - 4 环也是这种成交价位。
人们逐渐接受这种价格现状。一方面，这是市场所导致的。另一方面，各环线环境和配套的差距在不断缩小，这也是原因之一。
对于消费者来说，“地段黄金法则”在当下已经不再适用了。他们更为看重的是产品自身的情况。
未来新的北京楼市价值逻辑将遵循以下三点
图片来源视觉中国
首先，自然生态资源比城市配套资源更值钱。
对于现在和未来的北京城市来说，自然生态资源是极其稀缺的。同时，城市配套资源是早晚都会具备的。
其次，先规划后发展的，比自主发展自然形成的，会更有优势。
前者，区域居住环境会更纯粹，城市各项配套会更合理。
而后者，会更杂乱，即是后期想要“拨乱反正”，也很困难。
而且从历史经验来看，前者会比后者的发展速度更快、前景更大。
第三，在项目层面来看，低密度、高绿化且为板楼的项目，其数量将会越来越少。
人越来越多，土地越来越贵，楼自然越建越高、越来越胖。
十年前的板楼和现在的板楼相比，瘦的仿佛A4腰；
十年后的北京，会如同现在的香港一般，会建起一栋栋又高又壮的楼房，这些楼房会见缝插针地矗立着。而诸如社区园林、绿化率以及对视问题等，对于人们来说，都是一些过于奢侈以至于无法考虑的事情。
来源：豪宅1号（ID：haozhai1hao）、网易房产
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