江门市税务局：建安房地产相关行业税费政策汇编
导语
为贯彻落实国家领导人重要指示精神，要坚决打赢疫情防控阻击战。需全面落实党中央、国务院关于疫情防控的决策部署，以及税务总局、省税务局的工作要求。要全力支持和推动各类受疫情影响的企业复工复产。江门市税务局编印了七类受疫情影响较大的行业相关税费政策汇编，还编印了与当前疫情密切相关的医疗机构、医务人员和公益捐赠相关税费政策汇编。这样做旨在加大扶持力度，鼓励和支持抗疫公益行为，帮助相关行业度过疫期难关。
本册子汇编了涉及 40 个行业协会的七类行业及与疫情密切相关的税费政策，这些政策涉及医疗机构、医务人员和公益捐赠。其中 7 类行业分别是：其一，文化广电体育旅游行业，涵盖文化创意、广播影视、新闻出版、旅游、餐饮、旅业、体育、娱乐等；其二，工业生产、信息化管理行业；其三，商品流通相关行业；其四，农业，包含农、林、牧、渔、饲料等产品的生产销售及相关服务；其五，建安房地产相关行业，包括房地产业、建筑业、物业管理、不动产租赁、房地产中介、混凝土、装饰建筑材料、建筑机械、工程爆破、规划、工程造价、招标等；其六，交通运输、仓储和邮政业；其七，餐饮业。上述内容可依据本汇编办理涉税事项，若有疑问，可与主管税务机关联系或拨打 12366 咨询。
建安房地产相关行业税费政策汇编
一、小微企业普惠性减税降费政策
增值税小规模纳税人，若月销售额在 10 万元以下（含本数），或者季销售额在 30 万元以下（含本数），则免征增值税。
2020 年 3 月 1 日开始到 12 月 31 日结束。在这期间，对于湖北省的增值税小规模纳税人来说，那些适用 3%征收率的应税销售收入，是免征增值税的；而那些适用 3%预征率的预缴增值税项目，是暂停预缴增值税的。除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，其适用 3%征收率的应税销售收入，要按 1%征收率来征收增值税；适用 3%预征率的预缴增值税项目，需按 1%预征率进行预缴增值税。
一般纳税人符合以下条件：转登记日前，若以 1 个月为 1 个纳税期，连续 12 个月累计销售额未超过 500 万元；若以 1 个季度为 1 个纳税期，连续 4 个季度累计销售额未超过 500 万元。在 2020 年 12 月 31 日前，可选择转登记为小规模纳税人。
若已依法享受上述税费的其他优惠政策，还可叠加享受这些减按 50%征收的政策。
符合条件的小型微利企业，有年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，这部分可减按 25%计入应纳税所得额，然后按 20%的税率缴纳企业所得税；还有年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，此部分减按 50%计入应纳税所得额，同样按 20%的税率缴纳企业所得税。
二、增值税、消费税方面
（一）增值税税率调整
2019 年 4 月 1 日开始，纳税人进行建筑销售、不动产租赁服务销售、不动产销售以及土地使用权转让等行为时，其增值税税率被调整为 9%。
（二）生产、生活性服务业纳税人加计抵减10%政策
2019 年 4 月 1 日开始到 2021 年 12 月 31 日期间，允许生产、生活性服务业的纳税人，按照当期可抵扣的进项税额加计 10%，以此来抵减应纳税额，这就是（以下称加计抵减政策）。生产、生活性服务业的纳税人，指的是提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务（以下称四项服务），并且取得的销售额占全部销售额的比重超过 50%的纳税人。四项服务的具体范围依据《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36 号印发）来执行。其中，像物业管理服务属于现代服务，房地产中介属于现代服务，安全保护服务属于现代服务，租赁服务也属于现代服务。
2019 年 3 月 31 日前已设立的纳税人，在 2018 年 4 月至 2019 年 3 月这个期间内的销售额，若经营期不满 12 个月，则按照实际经营期的销售额来计算。只要这些销售额符合上述规定的条件，那么从 2019 年 4 月 1 日起，就可以适用加计抵减政策。
2019 年 4 月 1 日后设立的纳税人，从设立之日起算，在 3 个月内的销售额满足上述规定条件的，从登记为一般纳税人的那一天起就可以适用加计抵减政策。
（三）增值税期末留抵税额退税
2019 年 4 月 1 日开始试行增值税期末留抵税额退税制度。有以下条件同时满足的纳税人，能够向主管税务机关提出退还增量留抵税额的申请。
并且第六个月的增量留抵税额不低于 50 万元
2.纳税信用等级为A级或者B级；
申请退税之前的 36 个月内，没有出现过骗取留抵退税的情况；没有出现过骗取出口退税的情况；也没有出现过虚开增值税专用发票的情形。
4.申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；
也没有享受过先征后返（退）政策。
（四）无偿捐赠相关优惠政策
2020 年 1 月 1 日至 3 月 31 日期间，对于捐赠给疫情防控的进口物资，进口关税以及进口环节的增值税和消费税都予以免征。
2020 年 1 月 1 日开始（截止日期依据疫情情况另行发布公告）。单位以及个体工商户把自产的货物、委托加工的货物或者购买的货物，经由公益性社会组织和县级以上的人民政府及其部门等国家机关，亦或是直接向承担疫情防治任务的医院，进行无偿捐赠，用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，这种情况下可免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
单位或个体工商户将服务无偿提供给其他单位或个人，若用于公益事业，或者是以社会公众为对象，那么就不征收增值税。
单位或个人将无形资产或不动产无偿转让给其他单位或个人，若用于公益事业，或者是以社会公众为对象，那么就不征收增值税。
（五）社会团体收取的会费免征增值税
2016 年 5 月 1 日开始，社会团体收取的会费无需缴纳增值税。社会团体是依据国家相关法律法规设立或登记，并且取得了《社会团体法人登记证书》的非营利法人。会费是社会团体在国家法律法规和政策允许的范围内，按照社团章程的规定，向个人会员、单位会员和团体会员收取的费用。社会团体开展经营服务性活动所获得的其他收入，都需要依照规章制度缴纳增值税。社会团体开展经营服务性活动而得到的那些其他收入，必须按照相关规定缴纳增值税。社会团体在开展经营服务性活动过程中取得的其他收入，一律要按照章程缴纳增值税。
（六）取得的财政补贴收入相关政策
2020 年 1 月 1 日开始，纳税人获得的财政补贴收入，要是和其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量有直接关联的，就应当依照规定来计算并缴纳增值税。而纳税人取得的其他情况的财政补贴收入，不属于增值税的应税收入，不会征收增值税。
（七）房地产业其他相关政策
1.个人销售自建自用住房免征增值税。
个人购买 2 年及 2 年以上的住房对外销售可免征增值税。此优惠适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将普通住房对外销售，且该住房已购买 2 年以上（含 2 年），那么免征增值税，此规定适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
个人出租住房时，应纳增值税的计算方式为按照 5%的征收率减按 1.5%。
5. 可以免征增值税。
公租房享受税收优惠政策，它指的是被纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划的公租房；或者是被市、县人民政府批准建设（筹集）的公租房；并且是按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87 号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。纳税人若要享受规定的优惠政策，就应当按照规定进行免税申报。同时，要将不动产权属证明留存备查，还要将载有房产原值的相关材料留存备查，以及将纳入公租房及用地管理的相关材料留存备查，同时把配套建设管理公租房相关材料留存备查，并且把购买住房作为公租房相关材料留存备查，以及将公租房租赁协议留存备查。
企业、行政事业单位出售住房取得的收入可免征增值税。
6.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税。
纳税人将承包地采取入股的方式流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
纳税人把国有农用地出租给从事农业生产的人，用于农业生产这一活动，可免征增值税。
个人无偿转让不动产、土地使用权时，如果涉及家庭财产分割，那么免征增值税。
家庭财产进行分割，存在以下情形：一是离婚时的财产分割；二是将财产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；三是把财产无偿赠与对自己承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；四是房屋产权的所有人死亡后，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法获得房屋产权。
土地所有者出让其土地使用权时免征增值税；土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时也免征增值税。
物业管理单位代收的住宅专项维修资金不征收增值税。
在资产重组期间，通过合并这一方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人；通过分立这种方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人；通过出售的方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人；通过置换的方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人。在这些过程中，涉及的不动产转让行为不征收增值税，涉及的土地使用权转让行为也不征收增值税。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，除选择简易计税方法的房地产老项目外。他们以取得的全部价款和价外费用为基础，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，以此后的余额作为销售额。
房地产开发企业中的一般纳税人，能够销售自行开发的房地产老项目。他们可以选择采用简易计税方法，按照 5%的征收率来计税。所谓房地产老项目，指的是《建筑工程施工许可证》所注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目。
房地产开发企业中的一般纳税人通过围填海方式获取土地并进行房地产项目开发。围填海工程的《建筑工程施工许可证》或者建筑工程承包合同中所注明的围填海开工日期在 2016 年 4 月 30 日之前。这样的房地产项目属于房地产老项目，能够选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率来计算并缴纳增值税。
房地产开发企业的一般纳税人，购入未完工的房地产老项目并继续开发后，以自身名义立项进行销售的不动产，属于房地产老项目，这种情况下，可以选择采用简易计税方法，按照 5%的征收率来计算并缴纳增值税。
（八）建筑业其他相关政策
从 2017 年 5 月 1 日开始，纳税人在销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的时候，同时提供建筑、安装服务。这种情况不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号文件印发）第四十条所规定的混合销售。纳税人应当分别核算货物的销售额和建筑服务的销售额，并且分别适用不同的税率或者征收率。
自 2017 年 5 月 1 日开始，当建筑企业和发包方签订建筑合同后，通过内部授权或者三方协议等形式，将为发包方提供建筑服务的权限授予集团内其他纳税人（即“第三方”），并且由第三方直接与发包方结算工程款。在这种情况下，由第三方去缴纳增值税并且向发包方开具增值税发票，而与发包方签订建筑合同的建筑企业无需缴纳增值税。发包方可凭借实际进行建筑服务的纳税人所开具的增值税专用发票来抵扣进项税额。
3.一般纳税人提供的建筑服务简易计税适用情形。
一般纳税人以清包工方式来提供建筑服务，这种情况下，可以对简易计税方法进行选择并适用来计税。
施工方以清包工方式提供建筑服务，这种方式意味着施工方不采购建筑工程所需要的材料房地产税费制度，或者仅仅采购辅助材料，同时收取人工费、管理费或者其他费用。
一般纳税人给甲供工程提供建筑服务时，是可以选择采用简易计税方法来计税的。
甲供工程指的是这样一种建筑工程，即全部的设备、材料、动力或者部分的设备、材料、动力是由工程发包方自行去进行采购的。
一般纳税人针对建筑工程的老项目所提供的建筑服务，具备可以选择去适用简易计税方法来进行计税的情况。
建筑工程老项目指的是以下两种情况：其一，《建筑工程施工许可证》所注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目；其二，倘若未取得《建筑工程施工许可证》，那么建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。
建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础提供工程服务房地产税费制度，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件时，适用简易计税方法计税；建筑工程总承包单位为房屋建筑的主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件时，也适用简易计税方法计税。主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录 B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中“主体结构”分部工程的范围进行执行。
2018 年 7 月 25 日开始，一般纳税人在销售自产机器设备的同时提供安装服务时，需要分别核算机器设备和安装服务的销售额。并且，安装服务能够按照甲供工程来选择适用简易计税方法进行计税。
一般纳税人在销售外购机器设备的同时提供安装服务时，如果已经依据兼营的相关规定，将机器设备和安装服务的销售额分别进行了核算，那么安装服务就能够按照甲供工程的方式，选择适用简易计税方法来计税。
纳税人对已安装运行的机器设备提供维护保养服务。这种维护保养服务需按照“其他现代服务”来缴纳增值税。
4.取消建筑服务简易计税项目备案。
一般纳税人提供建筑服务，若按规定适用或选择适用简易计税方法计税，就不再实行备案制。以下这些证明材料无需向税务机关报送，而是自行留存备查：其一，为建筑工程老项目提供建筑服务时，留存《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同；其二，为甲供工程提供建筑服务或者以清包工方式提供建筑服务时，留存建筑工程承包合同。
试点纳税人提供建筑服务若适用简易计税方法，那么就以所取得的全部价款和价外费用，扣除支付的分包款之后的余额当作销售额。
纳税人提供建筑服务时，按照规定可以从其取得的全部价款和价外费用里扣除的分包款，指的是支付给分包方的全部价款以及价外费用。
（九）建筑材料相关政策
纳税人销售自产的新型墙体材料，若该新型墙体材料列入《享受增值税即征即退政策的新型墙体材料目录》，则实行增值税即征即退 50%的政策。
受增值税即征即退政策的新型墙体材料目录
类别
品名
标准
砖类
（一）非粘土烧结多孔砖和非粘土烧结空心砖
GB13544—2011 GB13545—2014
（二）承重混凝土多孔砖和非承重混凝土空心砖
GB25779-2010 GB/T24492-2009
（三）蒸压粉煤灰多孔砖、蒸压泡沫混凝土砖
GB26541-2011 GB/T29062—2012
烧结多孔砖仅限于在西部地区使用；烧结空心砖也仅限于在西部地区使用。
GB13544—2011 GB13545—2014
砌块类
（一）普通混凝土小型空心砌块
GB/T8239—2014
（二）轻集料混凝土小型空心砌块
GB/T15229—2011
烧结多孔砌块是以页岩、煤矸石、粉煤灰、江河湖淤泥及其他固体废弃物为原料制成的。
GB13545—2014
（四）蒸压加气混凝土砌块、蒸压泡沫混凝土砌块
GB11968—2006 GB/T29062—2012
（五）石膏砌块（以脱硫石膏、磷石膏等化学石膏为原料）
JC/T698—2010
（六）粉煤灰混凝土小型空心砌块
JC/T862—2008
板材类
（一）蒸压加气混凝土板
GB15762—2008
（二）建筑用轻质隔墙条板和建筑隔墙用保温条板
GB/T23451-2009 GB/T23450-2009
（三）外墙外保温系统用钢丝网架模塑聚苯乙烯板
GB26540-2011
（四）石膏空心条板
JC/T829—2010
（五）玻璃纤维增强水泥轻质多孔隔墙条板（简称GRC板）。
GB/T19631—2005
（六）建筑用金属面绝热夹芯板
GB/T23932-2009
建筑平板包含以下几种：有纸面石膏板；还有纤维增强硅酸钙板；以及纤维增强低碱度水泥建筑平板；包括维纶纤维增强水泥平板；也有纤维水泥平板。
GB/T9775—2008 以及 JC/T564.1—2008、JC/T564.2—2008、JC/T626—2008、JC/T671—2008、JC/T412.1 - 2006、JC/T412.2 - 2006
其他
以专用聚氨酯为材料的建筑墙体符合国家标准、行业标准和地方标准。
备注：GB 指的是国家标准；GB/T 表示国家非强制推荐性标准；JC 是建筑材料行业标准；JC/T 代表建筑材料行业推荐性标准；JG/T 为建筑工程行业推荐性标准。（仅供参考）
一般纳税人销售自产的以下货物时，可选择按简易办法依照 3%征收率计算缴纳增值税：其一，建筑用以及生产建筑材料所用到的砂、土、石料；其二，利用自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（这里不包括粘土实心砖、瓦）；其三，商品混凝土（仅限定于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
一般纳税人选择简易办法来计算并缴纳增值税之后，在 36 个月的时间范围内不可以进行变更。
三、所得税方面
企业因疫情防控而获得的政府补助，若符合不征税收入的条件，那么就可以将其作为不征税收入。
企业受疫情影响出现各项资产损失，将责任人赔偿和保险赔款减除后，其剩余的余额，按照国务院财政、税务主管部门的规定进行扣除。
被认定为高新技术企业的建筑业企业，在征收企业所得税时，税率可减按 15%。
建筑业企业若发生符合条件的研发费用，那么就能够依据国家的相关规定来享受税前加计扣除政策。
具备高新技术企业资格的建筑业企业，在其具备资格年度之前的 5 个年度中，发生了尚未弥补完的亏损，这些亏损是被准予结转至以后年度进行弥补的，并且最长的结转年限从 5 年被延长到了 10 年。
个人通过县级以上人民政府及其部门等国家机关捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的现金和物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。
企业直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的物品，这种情况下允许在计算应纳税所得额时全额扣除。个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的物品，同样允许在计算应纳税所得额时全额扣除。
单位发给个人的用于预防新型冠状病毒感染的肺炎的实物，如药品、医疗用品和防护用品等（不包括现金），其不计入工资、薪金收入，可免征个人所得税。
四、财产和行为税方面
（一）房产税
对纳税人因疫情影响纳税确有困难的，依法合理予以减免房产税：
企业免租金达两个月以上的，会按照免租金的月份数来给予房产税困难减免。
为个体工商户减免租金的业主，如果减免时间在两个月以上，那么就可以按照减免租金的月份数来给予房产税困难减免。
其他困难情形在《广东省地方税务局关于房产税困难减免税有关事项的公告》（广东省地方税务局公告 2017 年第 6 号）中有详细说明。
（二）城镇土地使用税
纳税人因疫情影响纳税存在困难的，可依法依规对其城镇土地使用税进行合理减免。
为个体工商户减免租金达两个月及以上的业主，会依据减免租金的月份数量，给予城镇土地使用税困难方面的减免。
其他困难情形在《广东省地方税务局关于城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》（广东省地方税务局公告 2017 年第 7 号）中有详细说明。
（三）土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：有以下情形之一的，可免征土地增值税。其一，纳税人建造普通标准住宅并将其出售，且增值额未超过扣除项目金额的 20％。
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137 号）中规定，个人销售住房时，暂免征收土地增值税。
（四）契税
其四，面积为 90 平方米以上，契税按 2%的税率征收。已拥有一套住房的家庭所购买的住房为家庭第二套改善性住房。 家庭第二套改善性住房指的是拥有一套住房后再购买的那套住房。 拥有一套住房的家庭所进行的第二套住房购买行为，其购买的住房即为家庭第二套改善性住房。
（五）印花税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137 号）规定，个人在销售住房时暂免征收印花税，个人在购买住房时也暂免征收印花税。
五、社会保险费与非税收入方面
（一）社会保险费
自 2020 年 2 月起，阶段性减免企业基本养老保险、失业保险、工伤保险（以下简称三项社会保险）的单位缴费部分。根据受疫情影响情况和基金承受能力，可免征中小微企业三项社会保险的单位缴费部分，且免征期限不超过 5 个月；对大型企业等其他参保单位（不含机关事业单位），其三项社会保险的单位缴费部分可减半征收，减征期限不超过 3 个月。
2020 年 2 月到 6 月期间，对于职工医保统筹基金累计结余能够支付月数大于 6 个月的统筹地区，其职工医保单位缴费部分可以减半征收。
受疫情影响而无法按时缴纳社会保险费的，能够将缴纳时间延期到疫情解除后的三个月内进行补办补缴，在这期间不会加收滞纳金。
受疫情影响，生产经营出现严重困难的企业，能够申请缓缴社会保险费。缓缴期限按照原则上来说，不超过 6 个月。在缓缴期间，是免收滞纳金的。
（二）教育费附加、地方教育附加
按月纳税的情况下，月销售额或营业额不超过 10 万元的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加；按季度纳税的情况下，季度销售额或营业额不超过 30 万元的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。
（三）残疾人就业保障金
继续按照 2017 年的征收标准来征收残疾人就业保障金。落实分档减缴的政策，同时也落实暂免征收的优惠政策。这些政策的实施期限截止到 2022 年 12 月 31 日，也就是征收所属期到 2021 年度为止。
用人单位安排残疾人就业比例达到 1%（含）以上且未达到所在地省、自治区、直辖市人民政府规定比例时，对残疾人就业保障金实行按规定应缴费额的 50%缴纳的分档减缴政策；用人单位安排残疾人就业比例在 1%以下时，按规定应缴费额的 90%缴纳残疾人就业保障金。
在职职工总数为 30 人或者 30 人以下的企业，目前暂时免征残疾人就业保障金。
（四）工会经费
暂不向不足二十五人尚未建立工会组织的企业收缴工会经费。
六、延期申报和延期缴纳税款
（一）延期申报
纳税人、扣缴义务人由于受到疫情的影响，无法在规定的时间内办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表，那么他们可以依照法律规定办理延期申报。延期申报的期限通常是一个申报纳税期，并且最长不会超过 3 个月。经税务机关核准延期申报的话，纳税人、扣缴义务人需在纳税期内按照上期实际缴纳的税额来预缴税款，或者按照税务机关依据纳税人、扣缴义务人受疫情影响程度核定的税额预缴税款。并且要在核准的延期内办理税款结算。在按照规定期限办理税款结算时，如果有补缴税款的情况，是不会加收滞纳金的。同时，纳税人经核准延期办理纳税申报的，其财务会计报表也可以同时延期报送。
（二）延期缴纳税款
纳税人因疫情影响经营出现困难。其当期货币资金在扣除应付职工工资和社会保险费之后，若不足以缴纳税款，或者因疫情（不可抗力）而导致发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的，经企业申请，便可依法办理延期缴纳税款，且延期时间最长不超过 3 个月。
