房产买房、出租税费优惠政策
7 月 25 日，国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》。此指引从区域协同发展、城乡一体发展、物质文明与精神文明平衡发展、经济社会统筹发展这四个方面进行梳理。梳理后形成了涵盖 216 项支持协调发展的税费优惠政策指引。在这些政策指引中，有 19 条涉及房产买卖和出租。个人销售住房可减免增值税；个人销售或购买住房能免征印花税；个人购买住房可减免契税；个人租赁住房可免征印花税；个人出租住房可减征增值税。
支持消费提振信心税费优惠
185.个人销售住房减免增值税
186.个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税
187.职工取得单位低价售房的差价收益免征个人所得税
188.个人销售或购买住房免征印花税
189.个人销售住房免征土地增值税
190.个人购买安置住房免征印花税
191.个人购买安置住房减征契税
192.个人因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税
193.个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税
194.个人购买经济适用房减半征收契税
195.城镇职工第一次购买公有住房免征契税
196.居民换购住房退还个人所得税
197.个人出租住房减按10%征收个人所得税
198.个人租赁住房免征印花税
199.个人出租住房减征增值税
200.个人出租住房减征房产税
201.个人出租住房免征城镇土地使用税
出租住房的企事业单位等可减征房产税。
203.住房租赁企业出租住房减征增值税
此税费减免政策出台后，许多房产从业人员以及房产自媒体开始借题发挥，例如宣称卖房可减免增值税，买房可减免契税等。实际上，上述的这 19 项降税属于政策汇编，是这些年来陆续出台的，并非是最新的政策。税费优惠政策会受到一些条件的限制。
税费优惠政策
185.个人销售住房减免增值税
【享受主体】销售住房的个人
【优惠内容】
自 2016 年 5 月 1 日起：
个人销售购买不足 2 年的住房，需按照 5%的征收率全额缴纳增值税；
个人把购买了 2 年及 2 年以上的住房向外面销售。这样的行为，增值税是免征的。
上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人对购买不足 2 年的住房进行对外销售。这种情况下，需要按照 5%的征收率全额缴纳增值税。
个人将已购买 2 年及 2 年以上的非普通住房对外进行销售。在这种情况下，需以销售收入减去购买住房的价款所得的差额，按照 5%的征收率来缴纳增值税。而个人若将购买 2 年及 2 年以上的普通住房对外销售，那么则免征增值税。
上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
【享受条件】
个人购买住房时，以所取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间。同时，以契税完税证明上注明的时间也可作为购买房屋的时间。
契税完税证明上所注明的时间指的是契税完税证明上所注明的填发日期。
纳税人申报时，会出具房屋产权证和契税完税证明。当这二者所注明的时间不一致时，需按照“孰先”的原则来确定购买房屋的时间。房屋产权证上注明的时间若早于契税完税证明上注明的时间，就以房屋产权证注明的时间作为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间若早于房屋产权证上注明的时间，就以契税完税证明上注明的时间作为购买房屋的时间。
个人以受赠、继承、离婚财产分割等非购买的形式取得住房后对外销售。这种情况下房地产税费制度，其购房时间是以发生受赠、继承、离婚财产分割行为之前的购房时间来确定的。同时，其购房价格也是按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为之前的购房原价来确定的。个人需有通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式而取得住房的合法且有效的法律证明文书，然后前往税务部门办理相关手续。
国家房改政策下购买的公有住房，以购房合同生效时间来确定购买房屋时间；或以房款收据开具日期来确定；或以房屋产权证上注明的时间来确定，按照“孰先”的原则进行确定。
个人要对外销售住房，就需要持有依法取得的房屋权属证书。并且，还应当到税务部门去申请开具发票。
个人购买的非普通住房如果超过 2 年（含 2 年）对外销售，在向税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳增值税时，需要提供购买房屋时取得的由税务部门监制的发票，以此作为差额征税的扣除凭证。
186.个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税
【享受主体】 转让自用住房的个人
个人转让自用 5 年以上的房产，并且该房产是家庭唯一的生活用房，那么在取得所得时，继续免征个人所得税。 个人转让自用超过 5 年的房产，同时此房产属于家庭唯一的生活用房，这种情况下取得的所得，依然免征个人所得税。 个人转让已自用 5 年及以上的房产，并且该房产是家庭唯一的生活居住用房，所取得的所得，继续免征个人所得税。
所转让的住房需满足两个条件，一是个人自用 5 年以上，二是家庭唯一的生活用房。
187.职工取得单位低价售房的差价收益免征个人所得税
【享受主体】 取得单位低价售房的职工
国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房。职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格，从而取得了差价收益。根据住房制度改革政策的有关规定，这部分差价收益免征个人所得税。
【享受条件】
除了上述免税的情形之外，依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的相关规定，单位把住房以低于购置或建造成本价格出售给职工，职工因此而少支出的差价部分，要是符合有关规定的话，就不会并入当年的综合所得。用差价收入除以 12 个月所得到的数额，按照月度税率表来确定适用的税率和速算扣除数，然后单独进行计算纳税。计算公式是：职工实际支付的购房价款低于房屋的购置或建造成本价格时，应纳税额等于差额乘以适用税率再减去速算扣除数
差价部分房地产税费制度，指的是职工实际支付的购房价款与该房屋的购置或建造成本价格相比，所低的那个差额。
188.个人销售或购买住房免征印花税
【享受主体】 销售或购买住房的个人
【优惠内容】 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
【享受条件】 个人销售或购买的房屋为住房。
189.个人销售住房免征土地增值税
【享受主体】 销售住房的个人
【优惠内容】 对个人销售住房暂免征收土地增值税。
【享受条件】 个人销售的房屋为住房。
190.个人购买安置住房免征印花税
191.个人购买安置住房减征契税
【享受主体】 购买安置住房的个人
会按照法定税率减半来计征契税。
192.个人因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税
【享受主体】 因房屋被征收购买或取得改造安置住房的个人
自 2013 年 7 月 4 日开始，在棚户区改造中，个人因房屋被征收而获得货币补偿，且用此补偿去购买改造安置住房，或者因房屋被征收进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按照相关规定可减免契税。
193.个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税
【享受主体】 购买住房的个人
【优惠内容】
自 2016 年 2 月 22 日起：
个人购买家庭唯一住房，家庭成员范围包含购房人、配偶以及未成年子女。若住房面积为 90 平方米及以下，契税按 1%的税率征收；若住房面积为 90 平方米以上，契税按 1.5%的税率征收。
个人购买家庭第二套改善性住房，若面积在 90 平方米及以下，契税按 1%的税率征收；若面积为 90 平方米以上，契税按 2%的税率征收。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实行此项优惠政策。
【享受条件】
已拥有一套住房的家庭所购买的第二套住房被称为家庭第二套改善性住房。 拥有一套住房的家庭购买的第二套住房即为家庭第二套改善性住房。 家庭已拥有一套住房后再购买的第二套住房属于家庭第二套改善性住房。
纳税人若申请享受税收优惠，按照纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门开具纳税人家庭住房情况的书面查询结果，并且把查询结果以及相关住房信息迅速传递给税务机关。
暂不具备查询条件而无法提供家庭住房查询结果时，纳税人需向税务机关提交家庭住房实有套数的书面诚信保证。若诚信保证不真实，就属于虚假纳税申报，需按照《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理，并且会将不诚信记录纳入个人征信系统。
194.个人购买经济适用房减半征收契税
【享受主体】 购买经济适用房的个人
2007 年 8 月 1 日开始，个人购买经济适用住房时，会在法定税率的基础上减半征收契税。
【享受条件】 个人购买经济适用房
195.城镇职工第一次购买公有住房免征契税
【享受主体】 按规定第一次购买公有住房的的城镇职工
城镇职工按规定首次购买公有住房的，可免征契税。
【享受条件】
1、城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。
公有制单位为解决职工住房采取集资建房方式建成的普通住房，或者单位购买的普通商品住房，若经县级以上地方人民政府房改部门批准，并且按照国家房改政策出售给本单位职工，倘若属于职工首次购买住房，那么就比照公有住房免征契税。
196.居民换购住房退还个人所得税
出售自有住房的个人，在现住房出售后的 1 年内，会在市场重新购买住房，这类个人即为享受主体
2022 年 10 月 1 日到 2023 年 12 月 31 日期间，若纳税人出售自有住房，且在现住房出售后的 1 年内在市场重新购买住房，那么其出售现住房已缴纳的个人所得税可享受退税优惠。其中，新购住房的金额要是大于或等于现住房转让的金额，那么就会全部退还已经缴纳的个人所得税；新购住房的金额要是小于现住房转让的金额，就按照新购住房金额占现住房转让金额的比例来退还出售现住房已经缴纳的个人所得税。
【享受条件】
纳税人出售的住房与重新购买的住房应处于同一城市的范围内。这里的同一城市范围具体是指同属于一个直辖市，或者同属于一个副省级城市，又或者同属于一个地级市（包括地区、州、盟）所管辖的全部行政区划范围。
出售自有住房的纳税人与新购住房需存在直接关联，并且该纳税人应为新购住房的产权人，或者是新购住房产权人当中的一员。
要是新购住房是二手房，购房金额则为房屋的成交价格。
197.个人出租住房减按10%征收个人所得税
【享受主体】 出租住房的个人
个人出租住房取得的所得，其个人所得税按 10％的税率征收，且是减按此税率征收。
【享受条件】 个人出租住房取得所得。
198.个人租赁住房免征印花税
【享受主体】 出租或承租住房的个人
个人承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
【享受条件】 个人出租、承租住房签订租赁合同。
199.个人出租住房减征增值税
【享受主体】 出租住房的个人
个人出租住房时，需要按照 5%的征收率来计算应纳税额，然后再减按 1.5%进行计算。
【享受条件】 个人出租住房。
200.个人出租住房减征房产税
【享受主体】出租住房的个人
2008 年 3 月 1 日开始，针对个人出租住房这一情况，不论用途如何，都按照 4％的税率来征收房产税。
【享受条件】个人出租住房。
201.个人出租住房免征城镇土地使用税
【享受主体】 出租住房的个人
自 2008 年 3 月 1 日开始。个人出租住房时，不管用途是什么，都免征城镇土地使用税。
【享受条件】 个人出租住房。
202.企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房减征房产税
【享受主体】 企事业单位、社会团体以及其他组织
2021 年 10 月 1 日开始，企事业单位、社会团体等组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，房产税按 4%的税率征收，且是减按此税率征收。
企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租的是住房。
住房租赁企业指的是按照规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的、专门从事住房租赁经营业务的企业。
各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，能够依据租赁市场的发展情况，对本地区全部或者部分城市在 50%的幅度范围内下调上述标准。
203.住房租赁企业出租住房减征增值税
【享受主体】出租住房的住房租赁企业。
住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房所取得的全部出租收入，能够选择适用简易计税方法，以 5%的征收率减按 1.5%来计算并缴纳增值税；也可以适用一般计税方法来计算并缴纳增值税。
住房租赁企业中的增值税小规模纳税人将住房出租给个人，其计算缴纳增值税时，是按照 5%的征收率减去 1.5%来进行的。住房租赁企业把住房出租给个人，若适用上述简易计税方法并进行预缴，那么在预缴增值税时，是按照 1.5%的预征率来进行预缴的。
住房租赁企业指的是按照规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案，并且从事住房租赁经营业务的企业。
