2020 年到了 6 月，经历了“铜三铁四”的阶段。在疫情的当下，楼市承受着压力，贵阳的改善型刚需市场显得有些疲软。有一位在某楼盘售楼部的朋友，透露了一条内部消息：如今在贵阳卖房，首付越低，就越受到欢迎，而大户型的房子有点难以销售出去了。
01、实力对决：城央大平层高调入市，碾压郊区别墅
五六月贵阳楼市的看点有，郊区双龙、清镇等板块有低价吸睛的表现。同时，主城区观山湖的几大主打品牌在“高端”“城央”“大平层”方面有溢价表现。
华润悠山悦景项目内部
黑石头板块的华润悠山悦景单价 1.1 万多，融创云麓长林单价 1 万多，它们占据了长坡岭公园的“稀缺森系&山居”。金融城 500 米处的中海映山湖单价 1.3 万多，有“impressive lake”。中铁虽不是 Top10，但其阅山湖板块“老树发新枝”的云著，也能高调渲染出 1.8 万的单价。
格调之高，在贵阳堪称前所未见。
中海项目，英文案名：the impressive lake
的确，中海映山湖使用“impressive”这个词很有灵性，它抓住了不少高知中产对“阶层”的认同感。因为这个用词在英文里的内涵和素养，是普通大专、高职以及本科层面所难以达到的，至少需要达到英文专八或研究生以上的层次。
比泛观山湖“高地”稍低一些的是云岩三马板块，该板块主打数博大道以及地铁、万达等配套。在此板块，新城玺樾台（1.1w+）、远洋风景（1w+）、中梁壹号院（1w+）先后相继进行了布局。
远一点的地方，清镇也借着“撤市设区”的热度，推出了中铁云湾等观景项目。河景并非市场必备的“刚需”，中铁也不是 top10 的品牌房企。如果价格足够低（7000 以下），就会有一定的吸引力；如果价格高出这个价，就需要斟酌考虑了。
华润悠山悦景高层最小户型：113㎡
认真询过盘的人不难发现，这些楼盘存在一个共性。这些楼盘无论卖价高低，其户型面积都较大，多为 100㎡以上，很少能见到 90㎡及以下的户型。
一套这样的城央大平层，算起来起码总价要达到 110 万到 150 万之间。这样的面积和总价，使得城郊那些只卖 100 来万的刚需小别墅，显得有些尴尬。
贵阳的别墅（群）产品大多集中在花溪以南的孟关、龙溪以及龙洞堡以东的双龙等板块。这些板块距离主城区起码有 30 到 40 分钟的车程。很多别墅区的入住体验感并不好，入住率不高，显得地远人稀，生活也不方便。双龙板块还需要考虑是否会受到航空航线噪音的影响。
双龙别墅区居住体验
别墅梦是许多新富阶层的愿望。然而现实情况是，即便拥有了别墅，也不一定会入住其中：有的是因为上班通勤距离太远，承担不起油费；有的是因为装修费用太高，无法支付；还有的是因为内心不够强大，难以独自居住在荒郊野岭。那么，之前所说的圈层又该如何呢？
实际上，目前在贵阳能够购买别墅（群）产品的群体中，不能说完全没有真正的富人圈层。然而，改善型刚需的上班族们可能占比较多。毕竟，总价仅一百来万，门槛过低，难以形成真正的别墅圈层的富人“护城河”。
与别墅相比，价格在 100 万到 150 万之间，购买一套位于城央的大平层，对于贵阳当下的改善型刚需群体来说，或许会更合适。
02、首付3成：生生扼住了改善大平层的咽喉
按理来说，一套改善型住房的卖价在 100 来万，甚至 130 万、150 万，这其实不算夸张。首付 2 成也就是 20 来万，不要说在贵阳，即便在贵州省内的很多地市家庭，这都不算很大的难题。
但问题在于，在贵阳、重庆这些地方，改善型住房方面，一般的客户不会进行置换。这意味着，大多数人在购买第二套改善型住房时，他们前一套刚需住房的按揭贷款还没有还清。根据贵阳市场现有的银行贷款方案，是认贷不认房，所以购买二套住房贷款时，至少需要支付 3 成的首付。
融创云麓长林最小户型：104㎡
那么问题出现了，一套城央大平层的价格是 120 万或者 150 万，其 3 成的首付就达到了 36 万到 45 万不等。并且，再加上维修基金等其他费用，前期需要准备的款项，最少要在 30 万到 40 万之间。
对于贵阳的购买力来说，如果 20 来万的首付，是购房者在考虑了房地产税、房住不炒以及疫情致使经济承受压力等多方面不利因素后，愿意为通货膨胀导致货币贬值所承担的最大风险界限，那么 30 万乃至 40 万以上的首付，肯定会让不少有改善需求的刚需购房者（带有一点投资心态）产生犹豫。
金茂观山湖项目效果图
对于前面提及的大平层来说，主力面积户型为 100㎡+。如今局面已定，要想改善滞销的状况，要么降低价格，要么运用“资源”或者进行“游说”，将买房首付比例降低至 2 成，这或许才是去库存的真正办法。贵阳的刚改市场规模有限，后续还有金茂以及 G（20）023 号地块等竞争对手。可以说，先采取行动的还能延续生命，后采取行动的或许会被淘汰出局。
03、后市肺腑：贵阳渴望的城央小户型
有一句话叫做：大的不一定好，关键看技巧。
改善型需求规模较大，但并非其唯一的卖点。实际上，就目前大多数贵阳的刚需居住现状来看，容积率低、梯户比合理、品牌物业以及地铁配套等生活便利条件，已经可以算是不错的改善了，并非一定要追求大面积。
长坡岭公园，黑石头三强，各自楼面价
面积大的情况有两种，一是城央大平层价格低至 9000 以下，二是在非主城区的大平层。位于白云的华润悠山悦景和融创云麓长林在这方面有战略上的议价纵深。华润拿地的楼面价为 7053 元/㎡，但项目有洋房等不同分段定价，高层亏掉的利润可以从洋房那里找补一些回来。融创拿地的楼面价是 5892 元/㎡，成本相对较低，在定价策略上有更大的灵活度。
中海映山湖位于观山湖区贵阳别墅房价是多少，拿地价格为 7639 元/㎡，低价空间不大。若非“利润之王”中海，其他品牌恐怕难以驾驭。中海若后期采取降价促销策略，价位下探到 1.1w 以下（要相信其成本控制能力），大户型较值得入手。
中海映山湖
可以说，中海的黑石头盘在刚改能够承受的价格阈值边缘试探。可以说，华润的黑石头盘在刚改能够承受的价格阈值边缘试探。可以说，融创的黑石头盘在刚改能够承受的价格阈值边缘试探。
摆在贵阳刚改客户面前的一道单项选择题（ ）
A、城央大平层 1.1~1.4w+/㎡
城央有小面积的房子，是品牌房开打造的，有物业进行管理，容积率低，在 1.1 到 1.4 万每平方米之间。
C、非核心城区大面积 9000~1w+ /㎡
D、远郊别墅 总价150w+ （不含装修）
从结果方面来看，现在答案已然十分明显。高价（高首付）的大户型 A 选项贵阳别墅房价是多少，看上去正逐渐被刚改客户所舍弃。这并非是因为价格昂贵，而是由于首付（风险）过高。
观山小区附近的阳关大道G（20）023号地块
后市主城改善的看点主要有观山湖的金茂以及观山小区门口阳关大道旁的 G（20）023 号地块等。人们期待这些项目在户型设计方面能够汲取前人的经验。实际上，品牌物业的低密小户型（70 - 80㎡），再加上地铁配套，是很有吸引力的。
甲秀南路旁，龙湖景粼天著原本是一个洋房地块，如今改为高层小户型好城时光，这是顺应市场的举动。不过可惜的是，其地段不在观山湖。近一些的有碧桂园西南上城澜山府，其有 69 至 89 平方米的小户型，并且离高速路很近，还没有地铁站。仔细研究澜山府的去化率，就能发现贵阳市场目前对“城央+品牌物业+小户型”的产品有着多么强烈的渴望。
大平层全景落地窗虽好，但是贵
对于后市的金茂以及 G（20）023 号地块来说，如果进行认真的市调，那么不难验证我们的判断。在当前 1 到 3 年内，贵阳的大部分刚改客群，他们能够接受的真实首付阈值不会超过 25 万。一旦超过这个数值，就会极大地削弱他们的购买动力。
总之，无论是英语专八的考试，还是研究生的学业层次，仅仅依靠一句“impressive”，也许能够在精神上达到契合。然而，如果仔细去查看那 6 个钱包，再看看父母长辈那逐渐变白的头发和布满皱纹的脸庞，为了所谓的“改善”而掏空 6 个钱包里的养老钱，又怎么能忍心呢？
你说城央大平层生不逢时，或者说贵阳购买力不如成都重庆。面对贵阳楼市的现实，要根据城市的特点来制定政策。也许这就是贵阳城市菁英所能给出的最大的实际行动，他们不是不想买，而是真的买不起。
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