新年好，我们开工了，你们呢。
新年的第一篇文，我想聊聊2025年楼市的八大预判。
一是，房价真涨不了
2025 年的贵阳楼市，最直接的感受依然是“房价确实涨不上去了”。这其中有三个令人痛心的原因：购房的人数量在减少，卖房的人数量在增多，优质的房子依旧是那般稀少。
需求端呈现萎缩态势：年轻人的结婚率出现下降，外来人口的增速逐渐放缓，刚需群体能够明显地看出在减少。改善客户方面，因为收入的减少，对未来产生了明显的恐慌情绪，再加上前些年在买房时受到的伤害，其买房的意愿显著降低。而对于高端豪宅客户来说，他们并不缺房子，然而，市场上却没有那种真正能让他们心动的房子，所以他们下单的速度变得更慢了。
供应端情况：近年来土拍数量较少，但贵阳的新房供应并不稀缺。开发商在大力推货，二手房房东也急于套现，市场呈现出如同菜市场般“摆满货架”的景象。
品质存在不足：许多新房打着“新建”的名号，然而其建筑设计以及园林景观等方面都较为普通，有的甚至还存在偷工减料的情况。对于购房者而言，相较于购买一套“鸡肋房”，还不如等待开发商进行降价抛售。
二是，送面积成了“遮羞布”
单论户型的赠送率这方面，贵阳处于遥遥领先的地位。常常出现零公摊的情况，甚至还有 50%的赠送。大家都在赠送方面做文章，都在计算赠送下来的单价，那价格真的是非常便宜，房价仿佛都退回到 8 年前了。
房开商在意赠送率的大小，却常常忽略了一个家庭的真实需求，即一家人能在一个舒适的平面空间中共同生活。
购房者最终或许会发现，自己买的是在数据层面上的“豪宅”，然而住进去之后却如同身处一个“迷宫”一般。
三是，二手房跌成“白菜价”也难卖
二手房市场更惨烈：
2000 年前后的房子存在没电梯且没车位的情况，这些老破小聚集在一起，年轻人对它们看不上眼。
次新房踩踏：投资客前几年囤的房集体抛售，价格一降再降；
新房在品质方面胜过老房子：新盘至少具备“赠送面积”这一优势，而老房子连这样的噱头都不具备。
能卖上价的房源是有特定条件的。那些地段顶级且学区无敌的房源是稀缺的，只有这类房源能卖上价。然而，这些“硬通货”所需要的价格都很高，所以跟绝大多数人关系不大。
所以，7 年前我说过这样一句话：对于非优质资产，卖掉就可以了。即便以比较便宜的价格出手，也比自己一直想着它会上涨要好。
四是，跃层：开发商最后的“套路”
为什么开发商还在拼命推跃层？答案就俩字：数据！
赠送率大：买一层送半层，房价看似“腰斩”；
空间感唬人：楼梯一搭贵阳别墅房价是多少，立马有种“别墅体验”。
但住过的人都知道：
装修是个无底洞：楼梯占面积、隔层要加固，装修费多花十几万；
老人小孩遭罪：天天爬楼梯，膝盖受不了；
转手就贬值：二手市场上贵阳别墅房价是多少，跃层往往比平层更难卖。
五是，新四代住宅会兴起：露台才是灵魂
在一片被唱衰的声音之中，6 米层高的露台住宅将会成为新的流行趋势。这类房子为何能够走红呢？
露台可以种花，还可以烧烤、看星星，这些活动让露台成为了都市人的“精神避难所”，情绪价值在这里得到了充分的体现。
隐私与实用能够兼顾：挑高的设计使得楼上和楼下彼此互不干扰，并且露台还可以被改造成阳光房。
房子的价值由三部分构成。其一，居住价值占 50%；其二，资产价值占 30%；其三，情绪价值占 20%。即房价公式发生了变化，变为房子的价值等于居住价值加上资产价值加上情绪价值。
未来，谁能让购房者“住得开心”，谁就能赢。
六是，房企大洗牌：巨头撤退，新玩家入场
贵阳楼市正在经历一场“权力游戏”：
大房企开始撤退。中海和华润收缩了战线。龙湖拿地的目的仅仅是为了填补商业改住宅所形成的“坑”。
中小房企开始崛起。天瀑、东都等这些新的玩家，有可能会带着“非标产品”进入观山湖，专门去打造与其他房企不同的产品，以突出差异化。
本土国企发挥引领作用：贵阳投控所拥有的融媒体地块，或许会通过“顶级豪宅”与“文化地标”相结合的方式，对城市封面进行重新定义。
七是，省外土豪：来贵阳“买个开心”
一线城市房价高得难以企及，气候也变得越来越差。在这种情况下，贵阳成为了“性价比天堂”：
房价打3折：北京一套老破小的钱，能在贵阳买套带露台的豪宅；
气候是王牌：夏天避暑、冬天避霾，成了“候鸟族”的刚需；
消费心态发生了改变。省外的买家不再对“升值空间”过于纠结，他们转而追求“住得舒服”，同时也希望在朋友圈晒房时能有面子。
八是，分销称王：购房者成了“隐形人”
最值得警惕的趋势是：开发商越来越依赖分销渠道。
谁给的佣金高就推谁。分销商会拼命推销那些提成高的楼盘，即便这些房子并不适合你。
市场数据是经过“分销滤镜”处理后的结果，这掩盖了真实需求，开发商误以为“赠送面积就是王道”。
普通人感到更加迷茫了。在分销话术的不断轰炸以及抖音直播的轮番影响下，普通人要想找到真正的好房子，变得更加困难了。
最后的话：在混沌中寻找清醒
2025 年的贵阳楼市，犹如一锅正在沸腾的火锅。浮在上面的是泡沫，而沉在下面的才是真材实料。
还是真实的家庭成长空间。
给开发商的忠告：不要玩“赠送率”的数字游戏，而要老老实实地去研究三代同堂的真实生活场景。
预言给行业：那些能够存活下来的，必定是将“人”看得比“数据”更为重要的玩家。
这场楼市变局中，唯一确定的是：房子终究是给人住的。
买房的目的最终需聚焦于家庭成长方面。若一套新房能够更优地满足家庭成长的需求，就应当进行更换；倘若不能满足，那就应当保护好自己的钱财。
