在南阳购买房子，总体的感受是房地产市场呈现出较为混乱的状态。其主要体现在房子的种类繁多，让人感觉十分混乱。
粗略说，有以下几种房子。
1、大市政商品房
小白买房时往往会首先询问：有“证”吗？你所说的“证”指的是房产证，如今统一为红色不动产权证。从方位角度来看，北京大道以西是农村和民房，这些不属于我们所讨论的商品房范畴，所以就不提“证”的事了。仅有经纬国际的公寓有证，该公寓去年开盘价格为 6700 多。信臣路以北的区域以及独山大道东的区域属于新建小区。这些新建小区中，有的具备五证且齐全。然而，存在的问题主要是产权和效率方面的。并且，大市政方面尚未完成。
南阳有房产证的房子，大部分集中在老城区。这些房子建于 10 年之前，保守来说是 08 年之前。大部分是小高层步梯，部分是单位家属院。其优点在于买房程序较为简单，只需直接前往房管局缴纳过户费，便可直接进行产权变更。在一次性全款付清后，还能够办理按揭贷款。因为在市区（老城区），学校、超市、医院、公交车等配套设施十分完善，无可挑剔。缺点在于小区较为老旧，房子也比较陈旧，交通方面会显得有些拥挤。最为关键的是，它不属于未来的发展中心，这导致房产的升值前景不是很乐观。
买一个位于城区的大市政老房子，它有三室，面积 120 平，价格大概在 65 万左右。这个房子不需要装修费用，买了之后可以直接入住，只需缴纳过户费。
2、五证齐全房
中介常常会大声向你宣称“这房子五证齐全”，开发商在进行宣传时也会提及“五证齐全”。从一片空白的土地到可以进行买卖的“商品房”，需要经历一系列的审批流程，这些流程归结起来有 5 个证，分别是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》以及《商品房销售（预售）许可证》。最重要的是“预售证”。有了预售证，就意味着房子经过了监管部门的认可，它是一种商品，开发商能够进行买卖。而没有预售证的话，只能将其称之为钢筋混凝土。
五证齐全并不是完全OK，有以下几种：
恒大、碧桂园、建业等位列 Top50 的房地产商所开发的品质楼盘属于新建小区。这些楼盘较为合规，出证不存在问题，购买后只需耐心等待出证即可。价格方面，开盘时约为 8500 左右，听闻有破万的趋势。
五证齐全的情况不一定都能拿到房产证。在南阳，以仲景路为界，仲景路以东的大部分房子是农运会之后新建起来的高楼。这些房子五证齐全，但却没有拿到房产证。原因主要有以下几个方面：
流程和效率存在问题。五证齐全的房子能够办理购房合同和网签手续，然而网签之后大概需要一年左右的时间才可以拿到房产证。但实际上，这个名义上的一年却变成了“遥遥无期的期盼”。在市长留言板中，业主们询问最多的一个问题是“为什么我们小区五证齐全，却还不出房产证？”答案是“根据……所以……请等待……有关部门……”
B、五证是齐全的，然而存在违建情况。预售证已经发放了，但是开发商为了追求利益最大化，禁不住会进行加盖房屋用于销售的行为，这就需要交罚款，要是不交就拿不到证。仅仅随便交一下就可能是几千万，如果换成你是开发商，你会不会交呢？如果有人向你推荐一个高层建筑，并且告诉你“小区五证都齐全了，这个房子还能更名”，那你就应该多加小心，多问一句“这个房子是不是违建房呢”？违建房是不是商品房，属不属于法律保护，需要考虑。
C、南阳房地产五证齐全但存在抵押。其背后与民间借贷、高息融资或多或少有关联，有的开发商会将盖好的整栋房子进行抵押，而买房人对此并不知晓（后来大家逐渐得知了这一情况）。对于这种情况，需自行权衡把握，因为房子确实已经抵押了，关于证的情况，暂且先不提。
D、关于钱的问题。按照规定，对于五证齐全的房产，如果不办理房产证，那么开发商应缴纳的税费可以被视为预提，而不是拖欠。有些开发商在资金周转方面存在困难，通常会收取后期的契税、大修基金等费用并进行提留，而将这些费用交给国家这件事，则会往后拖延。国家的态度也十分明确南阳独山大观房价，那就是“你在等，我也在等。房产证，等着吧！”
姜营机场对周边建筑有要求。白河边某小区，从规划方面以及土地性质上来说，原本是可以盖的。然而盖好了之后，ZF 却表示“不行，超出了航空飞行限制！要交罚款！”开发商自然不愿意交罚款，因为不交罚款，ZF 就连预售证也不会给他们。
买卖五证齐全的房子有以下几种情况：
五证齐全且已网签备案。由于尚未出具房产证，所以只能通过法律公证来办理相关事宜，需准备三份公证文件。等日后出具房产证后，再进行全权委托过户。这类房子通常要求全款付清，并且在过户之前不能办理按揭业务。有些原房主已经办理了按揭，此时你只能按照原房主的按揭合同办理转按揭。如果要办理这些手续，可以找一个靠谱的中介。
B、五证齐全但尚未进行网签备案。之前有一部分房子是用于居住的，另外一部分则是用于炒作的。那些被炒作的房子在售出后，只签订了购房合同，却长时间不去房管局办理网签备案手续，其目的就是等待真正的买家前来购买，然后原房主就可以加价卖房。这种情况处理起来也比较简单，只需在开发商处办理更名手续（缴纳更名费用），确定之后便可直接将房产签到自己名下。
C、进行撤网签然后再进行网签。前些年出现了非法集资的情况，存在一房多卖的现象，于是成立了处非办。针对某些特定的小区和特定的楼盘，允许撤销原本虚假的网签，将其变更到真实购房人的名下。这类房子比较难处理，一方面需要有关系能够替你盯着，另一方面中介要足够厉害能够与开发商进行沟通。
南阳存在一种奇葩现象，那就是有五证齐全的烂尾楼。其中有一高旁边的某楼，有某医院的团购房，还有光武路的两幢楼，以及某高级酒店旁边那丑陋的钢筋混凝土建筑。总之，这些楼都是五证齐全的，却都烂尾了。
五证齐全但没有房产证的房子大多集中在新市政府附近。这些房子的价格已经是 6500 多元，并且数量很少，基本上是 7000 多元。
3、五证不齐房
五证齐全房的原因只有一个：合规。五证不齐全房子千差万别。
政府方面的原因。某小区在农运会期间是拆迁安置房，当时曾承诺将其建设为经适房。然而，后来由于经适房名额的问题，又声称要建成安置房。究竟是什么性质的房子呢？土地性质该如何计算？出纳金以及税该如何缴纳？这些都没有确定。所以干脆就没有办理相关证件，反正楼已经盖起来了，人也已经住进去了。
开发商方面的原因。其一，未按照规划用地南阳独山大观房价，将安置用地用于盖商品房，或者在非建设用地进行相关建设；其二，规划方面不合格，未能满足规划要求；其三，消防方面不合格，不具备相应的消防条件；其四，安监方面不合格，不符合安全监管的标准。
一句话，五证不齐的房子有自身的弱点。一个小区交房已 2 年多且人已住进去，却仍是五证不齐，那多半就是无证不齐的命运了。
均价从4900+ 到6300+左右不等。
4、经适房
经济适用房，也就是“经济适用房”。政府无需收取土地出让金，直接划拨土地来建造房屋，然后以低于市场的价格提供给低收入群体。从 16 年年底开始，就不再有经济适用房了。原因在于，你去观察住在经济适用房里的人，有几个是真正的低收入群体呢？你自然就会明白。
南阳市面上的经适房在小区环境方面不错，在楼间距方面也不错，在绿化方面同样不错，甚至有的经适房超过了新盖的商品房（毕竟住在里面的人……）。三室的面积为 120 平，其价格与同地段的商品房相差 20 万到 30 万。房住不炒，只考虑自己居住的人可以购买经适房，因为价位合理，居住起来也很舒适。不要认为跟他人讲自己居住在经济适用房时，他人会觉得你贫穷。他人会在内心感到疑惑，会想：“哎呀，这家伙，是什么关系呀，怎么弄到的经济适用房名额呢？”
住房具有两个属性，分别是投资和居住。如果只是考虑自己居住，不考虑太多的话，可以购买经济适用房。经济适用房可以更名，需要全款支付，不能办理按揭贷款。当然，原房主会加价将其卖给你。后续如果想要出售经济适用房，需要补交土地出让金费用。经济适用房最大的缺点就是升值比较缓慢，比如用 60 万购买一套商品房，房价随便上涨一下就轻松能增加 10 万。而对于经济适用房来说，大概也就值 3 万到 5 万左右。既想自己住，又想着投资保值增值，不建议考虑经适房。
装修过的经适房价格基本上在 6000 左右，无需缴纳后期费用，也无需缴纳过户费。
5、安置房
顾名思义，将你的房子拆掉后，按照一定比例为你安置了一套房子。安置方式有两种，分别是原地安置和集中安置。原地安置是在原来的宅基地小区旁边的安置房直接给你几套。集中安置则是从市区的某个小区为你指定一套安置房让你住进去。
安置房诱惑人一点：价格便宜。而且不用考虑后期的各项费用。
三是上学问题无法得到解决，例如某小区虽为新十五小的学区房，但并未明确说明孩子上学的事宜该如何处理。自己住是可以的。然而，考虑到孩子的成长环境以及所接触的生活环境，安置房小区并非是最佳的选择。
同小区商品房三室 120 平的价格，安置房少 20 万左右是较为正常的现象。
6、民宅
市区买一套三室的房子的钱足够在老家盖一栋别墅。所以在白河南、信臣路以北（独山大观）附近，基本上 50 万可以买到一个楼中楼的民宅。我没买过，不清楚这种房子好不好卖，也不知道好不好买。应该不是南阳买房的主流选择吧。
我谈三点：
小编不能提及那个小区的名字，因为我们不会做挡人财路的事情。如果想要具体咨询，可以私下添加微信。
后续小编会陆续对买房经验进行总结并发布在公众号上，以帮助大家买房。如果有需求，可以关注微信公众号“七一路街霸”。如果想私聊，可添加小编微信biu biu，微信号为 3310534441。
3、原创文章，工作之余熬夜写的。
为了彰显出高大上的形象，聘请了一位知名的律师来担任法律顾问，这位律师是曲律师，他的联系电话是 13683996605。
我再多说一句。小编新开了微信公众号，开始撰写文章。他用心去写了，然而关注的人并不多，其影响力也有限，实在是可惜了他的一片用心。（就像领导们开始常说三点，可说完后却发现说了很久……）
支持有梦想的人！
