万达彻底去地产化还算数吗？
尽管万达辟谣，但其去地产化已经是圈内的共识。
1 月 29 日，万达遭遇资金流动性方面的困扰。随后，万达引入了腾讯、苏宁、融创、京东这“四大豪门”。他们计划投入约 340 亿元人民币，用于收购万达商业在香港 H 股退市时引入的投资人所持有的约 14%的股份。
腾讯科技的新闻稿显示，万达此次引援的目的清晰可见。称在引入新战略投资者后，万达商业将会改名为万达商管集团。并且在 1 至 2 年内会消化房地产业务。之后的万达商管将不再进行房地产开发，而会成为纯粹的商业管理运营企业。各方会推动万达商管集团尽快实现上市。
市场对万达商业不再进行房地产开发并不意外。
1 月 30 日，万达在其官网发布声明。声明称，“万达将彻底退出房地产”这一说法是错误的。消息中明确指出，是万达集团旗下的万达商管集团不再进行房地产开发。在 2017 年的万达集团年报中明确提到，今年成立了地产集团，会继续开发万达广场的重资产等房地产业务。
反而，市场对这种事后的辟谣有点意外。
万达去地产化已实施多年，一直被业界视为转型的楷模。2017 年 1 月 14 日的年会上，王健林再次宣布，万达商业 2020 年以后原则上不再搞重资产，全部变为轻资产。万达官网此前发布的一篇文章提到，万达卖掉了钢筋混凝土的部分，留下了轻资产的部分；万达彻底告别了房地产，开始走上轻资产之路。数据表明，万达集团 2016 年整体营收为 2549.8 亿元，其中 55%的收入来源于服务行业。
2017 年，万达遭遇了困难。然而，万达在运营轻资产方面的水平以及所带来的积极成效是显而易见的。所以，万达在与腾讯的合作中提及一两年内不再进行房地产开发，这是可以理解的，因为这与当初老王提到的 2020 年“小目标”是高度一致的。
万达的轻资产策略可行吗？
数据是最有说服力的。
这说明收入质量明显提高所以当时老王说 2020 年不再搞重资产，估计没有人会怀疑。
2017 年万达遭遇了一系列的危机。老王首先将 13 个万达城以及 70 多家酒店进行了打包出售，卖给了孙宏斌和李思廉。同时，他把一堆万达广场卖给了朱孟依，还把长白山度假区卖给了孙双喜。无论外界如何解读，也不论还有多少其他的原因，这实际上是其“轻资产运营”的一种策略。
|万达“轻资产”之路加速
今年 1 月 20 日，万达在哈尔滨举办了 2017 年度年会。在这个会上，王健林将万达 2017 年的业绩数据进行了公布。2017 年，万达集团获得了 2273.7 亿元的收入，这里面的 162 亿旅游收入不能合并报入。其中商业地产收入为 1125.4 亿元，完成了年计划的 104.1%。王健林称，万达已逐步降低地产类业务。同时，万达将影视、体育和文旅这类服务类业务列为公司发展的重点。
从万达 2018 年的计划中能更清晰看出其决心。该计划的收入为 2479 亿元。其中商业地产的收入是 1245.4 亿元。文化集团的收入为 733 亿元。文化占比接近 60%。万达是以商业地产为核心的。它凭借商业地产积累的资产和品牌。这些资产和品牌将为这些服务型产业起到铺路的作用。
万达的轻资产运营模式在业界颇为流行。它能够以较少的投资，撬动更多的利润。万科的“小股操盘”便是这种模式的典型之一。万达的轻资产模式具体表现为：由其他企业出资下订单，而万达负责寻找土地、进行建设、开展招商以及运营等工作，最后租金由大家共同分配。2017 年万达年会时王健林公布了相关数据。2017 年万达租金收入为 255.2 亿元。此收入完成了年计划的 101.4%。租金收入同比增长 30.3%。租金收缴率达到 101%。万达连续 12 年创造了租金收缴率 99.5%以上的世界行业纪录。这是一个很了不起的纪录。万达商业的运营管理能力能够支撑其轻资产策略的前行。
业界普遍认为，万达转型的关键在于万达商业的转型。而万达商业转型的关键，是从单一的重资产企业转变为以轻资产为主、轻重资产并存发展的企业。因此，从发展趋势来看，减少地产方面的业务万达房地产公司简介，提升商业服务与管理的水平，依然是万达要坚持走的道路。
当然，转型的过程是痛苦的，尤其是在公司当前正处于困境之际。万达商业在 2016 年 9 月 20 日从 H 股退市，一直都在谋求在 A 股上市。倘若没有 2017 年的这一系列风波，凭借万达商业所拥有的如此众多的优良资产，登陆 A 股似乎并不会有困难。此次腾讯等四巨头前来驰援万达，被外界理解为是在帮助万达筹集“过桥资金”，以了结 2016 年私有化时的“旧账”。
万达商业变商管，这步对了！
万达否认退出房地产也能理解。
地产大佬们抱怨国家的调控，还有任志强的“夜壶论”，然而地产开发的暴利依然存在，万达不能在短时间内完全斩断，尤其是在万达目前资金陷入困境的时候。并且地产具有明显的现金奶牛效应，21 世纪经济报道援引中原地产研究中心的统计数据表明万达房地产公司简介，到今年 2 月 3 日为止，公布 2017 年业绩预告的房地产上市企业总计 82 家。有 60 家企业的业绩预告为预盈和预增，此占比达到 73%。预计亏损的企业仅有 8 家，不足 10%。并且这 8 家企业大多处于转型阶段。房企在 2017 年基本实现了利润的全线爆发。期中，荣盛发展、新城控股、阳光城等房企因为结算面积及项目结构发生变化，预计 2017 年业绩增速分别为 39%、80%、83%（预告区间中值）。龙头房企招商蛇口、保利地产、绿地控股的业绩增长都在 25%左右。
地产的钱是否容易赚呢？赚快钱的感觉就如同吸食毒品一样，一旦吸了一口，就会难以克制继续吸食的欲望。
万达开始转型，最近两年龙头房企凭借自身融资、管控、品牌等优势，使得市场占有率持续提升，于是万达在开发方面已经失去了先机。2017 年百强房企销售额同比增长 42.9%，TOP10 的市占率从 2016 年的 18.4%提升到了 24.2%。2017 年万达的销售金额为 891.2 亿元。龙头房企碧桂园、万科、恒大的销售金额都已突破 5000 亿。过千亿的房企达到 17 家。在开发领域，万达处于第三梯队。
用自己的短处去和别人的长处竞争，这是不明智的。尤其对于老王这样有着“做什么事都要做龙头”这种想法的人而言。
对万达而言，借助腾讯等投入大量资金入股这一契机，把万达商业完全转变为万达商管，实际上是一步高明的棋。在地产领域，即便不进行开发，也能够赚取丰厚的利润。如果认为万达商业是个特殊情况，那么还有绿城管理集团这一例子可以加以说明。1 月 5 日的易居沃顿第六期研修班上，绿城管理集团的董事、总经理李军进行了介绍。绿城管理是中国房地产代建行业的领军企业，其以品牌输出、管理输出、资源输出为特征的商业模式，获得了市场的深度认同。2017 年，该企业的销售额达到了 700 多亿。在中国房地产行业中，若从排行榜来看，2017 年销售额达 700 亿大约处于第 30 位。绿城管理在这期间没有投入一分钱就达成了 700 亿的销售额，这种情况在中国是独一无二的。而整个绿城中国在 2017 年的销售金额仅为 1457.1 亿元。
代建如同万达的商管一样，会考验一家企业的管理水平。例如要全部建立起标准化产品体系，借助“控总、管分、严收尾”来严控成本，凭借灵活的去化策略以及优质的物业服务，最终提升项目的溢价水平。所以从这个角度去看，绿城的代建与万达的商管一样，都是在谋求转型方面的成功探索。
当然，代建给绿城带来了巨大利益。然而，它不会像切割地产开发那样在短时间内完成。万达真正要放下开发，也需要一个过程。
万达在 2018 年的规划里，有 50 个新开业的万达广场，还有 2 个万达茂。房地产收入达到 879 亿元。新发展了 7 个重资产万达广场，以及 50 个轻资产万达广场，其中合作类有 40 个，投资类有 10 个。这些都需要地产开发来给予支撑，并且万达没有理由突然舍弃这块肥肉。
所以，万达的转型是必然的，并且也是成功的。然而，只要中国的房地产行业仍然能够获取暴利，只要万达仍然在地产圈内活动，就不会完全舍弃开发业务。一种可信的方式是，开发的比例逐渐减小，而未来的商管业务将成为绝对的主流。
京东腾讯等340亿入股万达，
王健林辛苦一辈子竟为马化腾铺路？
