9 月 3 日，济南市房产交易大厅张贴了一则通知。该通知是关于调整存量房交易评估计税价格的。记者王瑞超进行了拍摄。
9 月 1 日，济南市税务局发布了一则通知。从 9 月 1 日开始，济南市正式对存量住房的交易评估计税价格进行了调整。二手房的计税价格经过重新评估之后，能够更加全面、客观且准确地反映出济南二手房的交易价格水平，同时也能够进一步压缩通过“阴阳合同”来进行避税的空间。
为了全面且准确地反映我市存量住房的交易价格水平，提升交易环节计税依据的准确性。依据国家税务总局关于加强房地产交易税务服务和管理工作的相关要求，经报市政府同意，从 2018 年 9 月 1 日开始，对我市存量住房的交易评估计税价格进行调整。9 月 3 日，一份落款为济南市税务局的通知被张贴在济南市房产交易大厅里。
济南市房管局的相关工作人员进行了介绍。目前，国家税务总局已委托第三方评估机构对济南全市的存量房展开评估工作，并且综合各种因素给出了评估价格。往后，市民在进行存量房网签的时候，会秉持“就高不就低”的原则。倘若价格比评估价格低，那么就会按照评估价格来进行网签。
在实际交易里，若纳税人申报的交易价格比存量房申报价格评估值要高，那就依据纳税人申报的交易价格来征税。要是评估认定纳税人申报的交易价格偏低，且有正当理由，就按申报交易价格征税；要是未能举证有正当理由，税务人员会以系统评估价为参考来确定计税依据。
以前的评估计税价格存在不够准确的情况，之后将会依据新方法来进行评估。济南税务局咨询处的工作人员表示，新的评估方法能够精准地反映出济南存量住房的交易价格水平，并且可以提升在交易环节计税依据的准确性。
在以往的二手房交易进程里，阴阳合同的现象较为普遍。一次进行房产交易时，会签订两份合同。其中一份“阳合同”处于明显的位置，主要用于交税以及办理过户手续；而另一份“阴合同”则是在私下里签订的，它体现的是双方真实的成交价格。
评估计税价格不准确，在一定程度上对阴阳合同问题起到了助长作用。该工作人员表示，如今的评估计税价格是依据系统设置，在综合权衡房屋的具体信息之后，会得出一个更为准确的评估价，而这个价格更能符合客观实际。
济南市房产交易大厅的工作人员称，在 9 月 1 日之前已经缴纳了税款的购房者，会依照原先政策所规定的价格来执行。而在 9 月 1 日之前尚未缴纳税款的购房者，将会依据新的通知来执行新的计税价格。
近日，济南市税务局发布了一则通知。通知规定，从 9 月 1 日开始，要对济南市存量住房的交易评估计税价格进行调整。大家关心的是如何进行评估呢？以及调整之后对居民购房会产生什么样的影响呢？针对这些问题，记者进行了采访。
怎么评估？
实地调查、交易比对
存量房的评估价是如何确定的呢？首先要通过政府采取公开招标的方式来确定中介评估公司。
今年 4 月进行了存量房价格评估服务开标，北京的一家房地产土地评估公司中标。评估公司借助实地调查这一方式，还进行了市场调研以及交易比对等。通过这些方法，评估并确定了各区域基准房屋的评估标准值。房屋的建成年代会对评估价产生影响，房型也会，楼层会，朝向也会。
济南不动产登记中心工作人员介绍，在办理手续方面，并没有比以前更加繁琐。因为大量的工作之前就已经做好了。系统在 9 月 1 日前已经对济南的房屋标准值进行了全面梳理，现在只需前往房产交易处，将房屋信息输入进去，就可以生成房屋标准值。
业内人士称，一般情况下评估价格会比实际成交价低。然而，调整后的计税价格相较于之前，更接近实际成交价。调整后的计税价格能够更公平公正地反映当前存量房的市场价值，并且能进一步规范存量房交易市场的税收管理。
有啥变化
税费多交了好几万
据了解，山东省存量房评估工作在 2010 年 4 月份于济南、淄博开始启动试点。2012 年 7 月，在全省范围内全面推开。随着近几年房价发生变化，市民在购买二手房时，会使得计税价格处于相对较低的状态。
21 世纪不动产的一位中介介绍，以济南历下区某小区 80 平的户型为例。去年过户时所交税费是依据当时的过户最低指导价来确定的。当时的交易评估是按照每平米 8 千元来进行核算的。总共交的税费为 5 万多元。这些税费包含契税、增值税和个税。因为房产证未满两年，所以需要缴纳增值税。
此次新政实施后，过户最低指导价有大体 60%—70%的涨幅。也就是说，要以每平米 13000—14000 元来进行核算。单价评估价格提升了，总的税费也会跟着增加，比之前要多交三四万元的税。
该中介人员透露，此措施对新房、二手房的影响不同，对年限较久的二手房和不满两年的二手房影响也不一样。像较新的二手房，其房屋建造年代近，户型结构相对合理，在存量房评估方面，最低指导价格涨幅比之前会有大幅上涨，过户所交税费也会随之增加。该中介称。老小区二手房在房屋新旧程度方面比新小区稍差，在户型结构等方面也不如新小区。在存量房评估方面，其最低指导价涨幅相对较小二手房评估低于购房价，过户时所交税费也比新小区少。
有何影响
成交量或减少
山东财经大学山东省房地产业发展研究中心的孙大海博士指出，在此次存量房交易评估计税价的调整过程中，政府会进行综合的考量，会对房屋交易的可行度加以考虑，并且会尽力减小购房者的缴税压力。
对于房产证不满两年的购房者而言二手房评估低于购房价，房屋出售需交 5.6%的增值税。并且评估价格大幅提升，这对这部分房源的交易产生了不小的影响。所以，此政策在抑制“炒房客”的炒房倾向方面，将会起到积极的作用。
齐鲁楼市不动产二手房版块的负责人称，在市场遇冷的形势下，当下济南的二手房价格已经处于较高水平，许多购房者处于观望状态。新政出台且交税金额提高之后，部分原本处于观望中的购房者或许就不会进入市场了。
指导价提高之后，近期会对市场产生明显影响。预计会有客户停止交易，并且市场成交量也会受到波及。他如是说道。
