天津市行政区域划分：市内六区，环城四区，远郊五区，滨海新区
市内六区：和平，河西，南开，河东，河北，红桥
环城四区：西青蓟县房价大涨，北辰，东丽，津南
远郊五区：蓟县，宝坻，静海，宁河，武清
下图是天津市各区二手房均价图
环城四区GDP和人口对比图2018年数据
西青区
涨幅房价分析：
梅江板块和李七庄板块是早期承接南开、河西改善人群的板块。它们距离市区更近。目前在西青区，这里的房价比较高。不过，由于开盘时房价就已经较高，所以涨幅并不是最大的。
万科朗润园是别墅项目，它的涨幅在各类项目中是最低的。玛歌庄园也是别墅项目，其涨幅同样处于最低水平。从投资升值的角度来看，无论是在市区的别墅还是郊区的别墅，一直以来别墅的收益都是最低的。
中北镇历经十年发展，整体板块的涨幅处于 100%到 130%之间。那些当年价格较低的，如今由于受到整个板块的影响，房价都有所上涨，且涨幅更为明显。当下，因为土地供应量不多蓟县房价大涨，新房项目价格较高，主要是以二手房市场为主。它适合南开外溢的改善人群。
杨柳青的莱茵小镇涨幅最多。然而，杨柳青的关注度不高，主要原因是其距离市区较远，且没有地铁，交通不便。
南站的社会山已历经多期销售。目前在售的新房价格约为 1.8 万。南站在这几年中，土地供应和项目供应量都比较大。其关注度一直较高。高铁带来的北漂需求以及南部城市带来的需求，能够继续使其保持热度。适合北漂人群自住，满足双城生活需求。
热点板块
环城一哥，在环城四区中经济和人口发展最为出色。详细区域介绍可查看文章（你好，我是西青）。目前的热点板块有中北镇、精武镇、南站和华苑西。
中北镇发展最为完善。目前主要呈现的是二手房市场的态势，新房项目数量不多，而且价格不低，均价大概在 2 万到 2.5 左右。这里的生活交通配套较为齐全，有 2 号线地铁，还有永旺商业、宜家以及城市中心等写字楼，生活配套方面很完备，认可度也很高。
华苑西靠近南开华苑，当下在售的项目数量较少，主要是新房。其单价大概在 2.3 万到 2.5 万之间。周边存在产业园和大型农贸市场，能够享受到南开区的生活配套。这种情况适合南开华苑外溢的改善人群。并且它紧邻三号线，对于在地铁沿线工作的人来说，都可以加以考虑。
精武镇位于西青大学城南部，主要是以新房为主。其二手房大多为周边的还迁房。在这两年，这里成为购房的热点，主打自住改善型楼盘，均价大约在 1.7 万到 2 万之间。目前这里正在进行大量建设，地铁、商业和学校的完善需要一定时间。它承接了河西、南开的外溢人群，也适合西青本地工作的人群以及北漂后期来津发展的自住人群。
南站板块，有高铁和地铁三号线加持。这个板块深受北漂以及在西青产业园工作的人群喜爱。这里的学校配套完善，商业配套也很齐全。以居住舒适性为主的小区居多，既有二手房，也有新房。均价在 1.7 万到 2 万左右。
北辰区
房价分析
北辰之前在环城四区中关注度不是特别高。这几年，由于外环拓圆、地铁修建、高铁建设以及项目价格的优势，它成为了热点区域。十年前，北辰的项目中涨幅最多的是城际美景。作为双街镇京津公路东侧的唯一小区，一开始并未被看好。这几年，北辰双街的整体房价实现了翻倍。4.5 号线地铁延伸到北辰，使得城际美景的房价涨幅最为显著。
双街其他项目的涨幅也不低。双街镇的住房主要是还迁房。商品住宅在板块内价格最高。虽然已出外环，但受到北辰老城区的外溢影响，自身配套也在不断完善，这些年双街镇成了很多武清和北辰区置业的首选。
南仓和北仓，北仓属于老城区。整体房价会跟随大市场的走势。泽天下这个小区有华辰学校的学区，所以它是北辰区目前房价最贵的小区。其房价涨幅达到 181%，这个涨幅是非常高的。
北部新区有两个项目，这两个项目在北部新区中属于为数不多的，它们的位置以及配套相较于老城区和双街来说相对没那么好，不过从未来十年的角度来看，北部新区将会继续发力。
热点板块
目前北辰区，热点板块，铁东北路，小淀，宜兴阜，大张庄。
宜兴阜紧邻河北区。该板块因拆迁进程而影响开发和建设。但其天然的地理位置是最大优势。它处于双地铁且在环内，临近河北区和红桥区。未来配套成熟后，承接市区外溢人口是没问题的。目前在售项目价格在 1.8 万到 2 万左右。
铁东北路板块，北辰区的一个项目和规划都很出色的板块。这两年，这里一直不乏热点话题，有永旺商业，有北辰文化中心，还有 COCOPARK，以及 5 号线地铁和未来的 7 号线。预计在三五年内就能看到成效。当然，你也需要认可目前存在的一些不利因素。在售项目的选择性比较多，价格在 1.7 万到 2 万左右。
小淀，自京滨高铁开始修建后，便成为了热点。它是低总价的上车盘，人们对天津新外环有着期盼。或许这里从来就不缺乏规划和热点，然而这些都需要时间来检验。如果你有耐心，是可以考虑的。这里的均价在 1.3 - 1.5 万之间。对于在北京工作的朋友来说，未来京滨高铁开通后，小淀通勤北京会更加方便。
大张庄是北辰经济开发区的产业集中地。它因价格低而被预算不多的外地客户所熟知。远郊的预算可以用来买环城。这里的生活配套和产业都很齐全。天津外国语学校分校明年应该可以招生。这对这个版块来说是利好之一。不过，通勤市区的交通确实有点不方便。希望未来的地铁可以解决这个难题。均价在 1 - 1.2 万。
北辰老城区的大运河板块房价在 2 万到 2.3 万之间。4 号线地铁的修建给这里带来了利好消息。然而，这里的价格相对较贵，导致很多购房人选择了其他版块。
津南区
房价分析
津南的双港和辛庄这两个板块距离市区最近，它们承接了来自河西的改善人群。目前，这两个板块是津南区除海教园外房价最高的板块，这里有成熟的配套，包括商业、交通，还有津南的产业园。目前新房项目较少，主要以二手房市场为主，很像西青的中北镇。地铁 1 号线和 6 号线的延长，也使这个板块获益很多。目前在售价格在 1.7 到 2.3 之间。
咸水沽是津南区发展较为成熟的板块。这里生活配套齐全，学校和医院都有。对于在河西工作的人群来说，如果预算够不到双港和辛庄，咸水沽是个很好的选择。然而，由于项目较多且距离市区较远，这些年它的涨幅并不大。即便关键的两条地铁修到了咸水沽，很多项目依然距离地铁站较远。海教园的教育以及国展中心这几年的土地出让，使得咸水沽的关注度没有那么高。不像其他三个区，津南没有到北京的高铁，这也是北漂大军容易忽略津南的一个重要原因。目前在售新房和二手房很多，均价在1.2-1.6万。
距离市区更远的小站有八里台和天嘉湖。在没有产业、人口流入，规划和热点也不多的情况下，这两个小站十年的涨幅不是很大。甚至现在新房在售价格与十年前相同。所以，考虑投资的人一定不要被当地的风景所迷惑。天津不是旅游城市，买房也不是为了养老和看风景。我之前就说过，带湖字的板块要谨慎！目前天嘉湖，八里台的均价在0.8-1.1万。
热点板块
目前津南热点板块，海教园，咸水沽，以及未来的国展中心。
海教园的最大优势在于教育方面。然而，其最大的缺点是未来的政策是否会发生变化。经过这么多年的发展，人口和商业都没有得到显著提升。对于很多家长来说，在考虑孩子的教育问题时，还是会优先选择市区的重点小学。并且，南开学校从开始招生到现在，还没有取得相关成绩，所以无法确定这个学校的综合实力到底如何。津南的国展中心目前没有项目，然而其土地已经出让了，预计在今年将会有项目。1 号线地铁以及自身的利好政策，必然会使它成为津南的新热点。
咸水沽适合考虑。天津本地工作且在天津市南部区域，预算不多的话，咸水沽较为合适。因为这里低总价的上车门槛，能让人享受到配套成熟的板块，是很多津漂的不错选择。
东丽区
房价分析
东丽区处于河东区与空港经济区之间。这里既能承接河东的改善人群，又有空港经济区工作的人群，甚至还有九号线终点滨海新区工作的人群。房价自然较为昂贵，特别是津滨大道板块的项目，在市场行情最好的时候能卖到每平米三万左右，此价格甚至比河东区还高。津滨大道上的二手房，十年涨幅在该区域内较为显著，其中涨幅最高的是蓝海苑，达到 269%。目前环内项目的在售价格在 2.5 万到 3 万之间。
东丽开发区是九号线沿线的项目，其中万科的项目比较多，这些年它的涨幅不低，并且目前在售价格在 2 万到 2.3 万之间。
华明镇处于空港经济区对面的板块，它的入住率和成熟度都相当高。然而，由于土地有限以及交通的制约，其涨幅不如环内东丽的项目那么大。目前，该市场主要是以二手房为主，在售价格在 1.4 万到 1.6 万之间。
东丽湖方面，自 17 年起至现在，其跌幅不像其他湖板块那般大。然而在过去的十年间，其涨价幅度也较为有限。交通是制约东丽湖发展的最为关键的因素，尽管有地铁规划存在，但该规划何时能够落地以及建设具体时间尚未明确。当下，东丽湖既有新房，也有二手房在售，其在售价格在 1 万到 1.5 万之间。
热点板块
目前东丽区，热点的板块还是津滨大道板块，东丽开发区，军粮城
受调控政策的影响，津滨大道板块的项目优惠力度较大。对于预算在 200 到 300 左右的购房者，以及在河东或者空港工作的人来说，津滨大道板块是可以考虑的。因为正在建设的 4.10 号线地铁将会贯穿该板块，后期与河东以及河西的联系也会更加方便。
东丽开发区位于九号线沿线，它是连接天津市区和滨海的唯一交通轨道。对于在市区和滨海工作与发展的家庭来说，这是一个不错的选择。后期会有新的地铁通过这个版块，这也提升了这个版块的增值率和保值率。
军粮城之前主要是以还迁房为主。这两年出让土地之后，有了新的住宅项目。对于在天津过双城生活且工作的家庭，以及预算不多的家庭来说，这是一个新的选择。目前房价处于 1 万到 1.4 万之间。二手房以还迁房为主。
这是环城四区的热点板块介绍。接着，我们回过头来，看一下市区这几年的新房成交量。
我们回顾上次天津市房价大涨的涨幅对比图。市区的涨幅比环城高。市区也是领涨其他区的。根据房价的波纹效应，房价是从中心向四周越来越低的。
从 17 年开始进行调控，天津市区的新房项目成交量呈现下降趋势。在这其中，一方面是价格方面的原因，另一方面是土地供应的因素。市区的土地变得越来越稀缺，而天津市的教育、医疗以及就业机会主要都集中在市内六区。如果要投资房产，首先应优先考虑市区。如果市区的房产够不着，接着再考虑环城区域，最后才是远郊。
天津房价波纹效应
天津市区的成交量有所下降，然而环城市区的成交量却有在提高的情况，这表明了市区改善自住需求的外溢现象。距离市区近的板块，未来能够承接的市区外溢需求会更多，其房价涨幅也会越大。
上图为一个调查报告，不同年龄阶段的购房人群，如今对房子的考虑因素各不相同。正由于人的观念发生了改变，所以在选择项目的思路上，也需要进行相应的调整。如今在购房者的心目中：
好的房子=好地段+好产品+好物业
如果预算无法触及市区，在选择环城四区时，地段方面，我们必须购买地铁沿线的房产。无论是用于自住还是投资，房产未来的流通性主要取决于交通地铁。或许现在买房会让你感到压力稍大，房子也会小一些，但当有一天你要出售房子时，就会明白，好房子确实会更容易出售，并且能卖出更高的价格。
