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很多人买房后几年会有换房需求，这就需关注房子的售卖情况。虽说没有卖不出的房子，只有卖不出的价格，但好卖的房子有诸多优势，它不仅升值迅速，在行情一般时价格也能保持坚挺；而不好卖的房子只有在楼市大行情时，才能快速且高价卖出。
我们先看看啥样的房子不好卖。
郊区有老破小，面积较大。此房没有电梯，小区环境不佳，楼道较为脏乱，房子内部也是破破烂烂的。楼龄还比较高，学区方面就不用多谈了，因为都是义务教育，大家都能上学。关键在于价格并不低，处于交易链的最末端，只有在楼市行情好的时候才能以高价卖出，而在楼市行情不好的时候，就只能慢慢阴跌，并且还会率先下跌。
郊区次新：这种类型的郊区次新，通常会依附于所在城市的一个中心。例如 15 号沿线之于望京北京芳草地小学周围房价，昌平之于西二旗和上地，它们属于需求溢出的区域。随着这些地方有新的土地拍卖，会拉高新房的价格，附近的次新房价也会随之上涨。在房价冲高的时候，这些郊区次新甚至能够与它们的中心区域相抗衡，但这种情况不会持续太久。
塔楼住着没有板楼舒适。塔楼通常是有电梯的高层。如果小户型特别多，户型就会差。房龄老了就会很破。一梯七户甚至两梯十几户。出了电梯后会昏昏暗暗，就像进了洞穴。我觉得这样还不如市区的老破小舒适。这以后会是典型的贫民窟。
如果塔楼是两梯三户或者三梯四户的形式，并且以 100 多平的三居室和四居室大户型为主。这样的话，每天都会有大量时间能够得到光照，其实还是比较不错的。因为这种房子拥有比较大的居住面积，比较适合家人较多的情况，也能满足那些买不了大面积高品质次新板楼的需求。
市区存在无学区的老破小，它仅具备居住属性。随着楼市行情的发展，它在后面会上涨，但却会率先出现下跌的情况。
硬伤房，硬伤情况就比较多了，在知识星球内也做了详细的分享。
不要觉得楼市行情不佳时大家都会一同下跌。通常是那些不好卖的房子在急剧下跌，而好卖的房子往往还能够逆市上扬。要是连好卖的优质房子都在降价，那就表明楼市确实不行了。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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通州的小产权房，位于梨园地铁边上。此房是 70 平的正规一居，南北通透且方正。它不是开间，在十层，前后没有遮挡。装修情况也不错。那么，该不该现在卖掉它呢？
如果要换房，就应该尽快将房子卖出；如果只是单纯地想要套现，就应该把房子留着。《北京买房选房指南》可在知识星球内部分享中查看。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》也可在知识星球内部分享中查看。
问：翡翠公园的 130 四居与叠拼相比，哪一个能够在市场表现上超越整体趋势，其流动性情况如何？如何看待配套的皇城根小学分校？
流动性好的是 130 。然而叠拼由于总价高，以后上涨的绝对值较大。如果能够买得起叠拼，就不应该考虑 130 。在这个预算下，如果想要有好的流通性，应该购买市区三居。别墅不好卖，涨幅也较为一般。《卖房技巧篇》详见知识星球内部分享。《为什么不要买别墅》详见知识星球内部分享。
问：双井附近哪个小学最好？是陈经伦小学吗？还是首城国际的北工大附小？亦或是芳草地小学？
朝阳目前实行多校划片政策，买房无法确保能上具体哪所学校。这边最好的学校当属陈经纶珠江帝景校区，芳草地学校和北工大附校的水平差不多，都还可以。另外，金茂府配套有一个实验二小分校，其情况也还不错。《北京楼市上涨规律》可在知识星球内部分享中查看。《北京买房你需要知道的事》可在知识星球内部分享中查看。
问：要换到朝阳进行换房，是二套房，首付需要 350，以改善居住条件为先，以学区为辅。本人是京户，有哪些小区值得推荐呢？
改善和学区，你只能选择其一。我强烈建议你重点关注梵谷水郡的两居室，它距离望京不远，小区品质还可以，能够购买到两居。你也可以看看管庄苹果派、柏林爱乐的小两居室，这些小区的环境还不错。《北京 500w 投资回报率高的小区》在知识星球内部分享。《北京 600w 投资回报率高的小区》在知识星球内部分享。
请问今年年底想买房，目标总价在 500 万左右的两居室，主要用于自住，分别在金融街和东单上班。目前已经看过石榴庄及宋家庄附近，但受附近氛围限制，想看看其他区域。想问一下看好哪些区域或者有哪些新房推荐？谢谢。
大兴保利茉莉的两居室，契税和中介费算在内也在预算范围内，房子比较新，临近地铁，到你们俩的单位都不是很远。《北京 500w 投资回报率高的小区》在知识星球内有分享。《北京 600w 投资回报率高的小区》在知识星球内有分享。
问：首开菩提怎么样 值得入吗
自住是可以的，因为它处于二环。而投资的话，并没有太大的空间。在《北京 300-3000w 投资回报率高的小区》以及《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》中，有详细的内容可以在知识星球内部分享。
目前我所居住的是慧忠里的六层顶层一居室。北侧的露台被封起来并加盖后，目前当作两居室出租。目前的单价已经达到 10 以上。您的意思是继续保留吗？它还能涨到 12 万、13 万一平吗？谢谢。主要是感觉这是一套老破小，还进行了加建。担心几年后卖不到这个价格了，您还有什么高明的见解吗？谢谢。
建议已经提出了，基本上处于高点了。你这样来算，目前的优势在于朝阳顶学是一贯制的。但如果再涨 2 万，大家就都去西城海淀了，所以肯定是有上限的，加建顶层应该已经推出了。《北京 800w 投资回报率高的小区》在知识星球内部分享。《北京 900w 投资回报率高的小区》在知识星球内部分享。
问：可以接受杠杆首付。这个月打算去看看推荐的小区。另外咨询一下，海淀北清路的规划情况，似乎软件园新增了很多地铁。那么，附近的保值增值潜力大吗？马连洼或者西北边附近有哪些小区可以推荐呢？
这个预算在马连洼和西北旺那边，只能挑选老房子或者开间，不太适合用于增值。《北京 500w 投资回报率高的小区》在知识星球内部分享。《北京 600w 投资回报率高的小区》在知识星球内部分享。
问：基本情况为男性，其个人名下有一套 70 多平方米的小房子，位于丰台丽泽附近且有贷款。计划在婚前以未婚妻的名额购置一套学区房，首付需在 280 万以内（包含税和中介费等）。女方目前为西城集体户口，工作地点在国贸。计划在两年内要小孩，而小学入学估计是 7 年后的事情。目前倾向于在东西城。现在主要查看了西城总价约 650 的房源，这些房源位于广外学区。考虑到之后可能会换房，所以想要选择较新的房子，也就是 2000 年之后建成的。主要查看了西城的荣丰、远见、欧园。【需求点】其一为房子的学区情况；其二为房子的增值潜力。【问题】（1）在当下这个时间点购买学区房是否适宜，今年大概在什么时间入手更为有利；（2）还有哪些较为合适的小区可供推荐（我查看了几个中介提供的房源清单，由于自身能够承受的总价不高，所以在选择上的余地不是特别大）。
如果政策没有大的变动，那么可以等到年底。从房源方面来看，可选择的余地确实不大。在这种情况下，可以先购买荣丰，之后再进行换租。《北京 800w 投资回报率高的小区》的相关内容详见知识星球内部分享。《北京 900w 投资回报率高的小区》的相关内容也详见知识星球内部分享。
在台湖镇政府工作，目前在附近租了一套两居室，租金大概 3300 元。在买房方面遇到了两个方向的选择：一是东亚印象台湖，该楼盘有 64 平的两居室，价格约 230 万。其优点在于是板楼，小区较新，环境良好，距离单位很近，走路只需 8 分钟；而且月租能达到 3400 元，租房市场比较活跃。优点是楼下有八通线，能享受老通州的配套，外卖选择较为丰富。3.或者有更好的方案?
自住的话，就选择方便购买的那个。你在台湖上班，并且工作比较稳定，那么可以首先考虑东亚印象。关于“北京 300w 上车盘”的详情可在知识星球内部分享查看。关于“北京 400w 投资回报率高的小区”的详情也可在知识星球内部分享查看。
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2、买房技巧
2.1《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》
2.2《北京买房选房指南》
2.3《北京买房板块选择指南》
2.4《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》
2.5《北京重点板块标杆品质小区跟踪监控》
2.6《北京买学区房最真诚的建议》
2.7《北京楼市上涨规律》
2.8《北京买房你需要知道的事》
2.9《二手房交定金前注意事项》
2.10《几种常用的砍价策略》
2.11《破限购代持方法+如何完美规避风险》
2.12《没有中介费，二手房自行交易流程》
3、二手房卖房技巧
3.1《装修秘籍篇-凤姐变冰冰》
3.2《卖房技巧篇》
4、房产避坑指南
4.1《北京为什么不建议买一居室》
4.2《北京楼市这些房产不能碰》
4.3《为什么不要轻易“合伙买房”》
5、道
5.1《哪种类型的房产比较确定能够赚钱呢》
5.2《投资住宅，那为什么是90-110平的三房呢》
5.3《投资为什么必须是住宅，而不是公寓或商铺》
5.4《投资为什么一定要选择新盘和次新盘》
5.5《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》
5.6《买房买什么？》
5.7《如果上家的房子有抵押，应该怎么处理解押？》
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