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以下问答载自“知识星球”部分内容
提问：星主您好，上月初将石景山远洋山水的 2 居室降价售出了。西城车公庄有一套 60 平的老破小北京芳草地小学周围房价，孩子在车公庄附近上小学，家中有两个孩子，再过三年这两个孩子也要上小学。现在由于家里人多，老破小已不够住，所以在学校附近租了一套三居室居住。家里大人和孩子都不想租房子了，所以咬咬牙把远洋山水卖了。到目前为止，我一直有点后悔石景山的房子卖得太低了，但当时如果不降价，根本就卖不出去。现在卖房款加上存款能够凑到 700 万，想买一个 1000 万到 1100 万左右的三居。不想贷太多款，一方面是月供的上限问题，最好不要超过 23000 。
我还担心后续再降价且贷款过多会带来很大风险，不知道这种想法是否正确。想咨询您现在适合在哪里购买，主要需求是能改善居住的三居室，学校周边 5 到 6 千米的路程都可以接受。我看过附近交大嘉园的小三居，还有中海雅园的小三居，不过中海雅园的这个小三居目前没有房源，并且房价也超出了一些预算。我也看过今典花园的小三居，但是说实话，以这个价位确实很难买到好户型，我现在很纠结到底该怎么办，希望您能给我指点迷津，非常感谢！
您好，已脱手远洋山水。现在应该尽快买入，从政策面来看是利好的，且利好的情况越来越多。当成交量有明显提升时，价格就会发生变化。政策的推动会加快回暖的速度。一旦开始量价全变，就会很被动。现在能够买到比较好的项目，远洋山水卖出就不会亏。反之，如果等价格涨上去还没入手，远洋山水就会亏。亏与不亏取决于您的买进价、买进的时机以及接下来市场的走向。建议您认真查看星球精华栏中的会员文章 03#。这篇文章主要讲置换实操论以及抄底与逃顶的相关内容。
关于贷款方面：高杠杆最好将关注重点转移到金融属性上。贷款存在资金使用成本，若涨幅越好，成本就越低，负债率会随着时间逐渐减少甚至被抹平；若涨幅越差或者出现下跌，资金成本也会随之增加。买房的亏赚与是否加杠杆无关，亏赚是判断对错的问题。全款买房即便判断错误也会有亏损，只是在此基础上没有融资成本。而贷款则多了一个融资成本，这会放大亏损。
按照 1100 左右三居的要求，在车公庄 6 公里以内能够拿到的资源通常都比较一般。您描述的三个项目保值性不差，不过也都是中规中矩的户型。这种位置要拿到好户型，总价需要 1600 以上。最近您可以看看颐慧佳园，129 的南北小三居很稀缺，保值增值性都还可以。如果有合适的房源，您可以直接入手。在产品的选筹方面，建议您参考星球精华栏会员文章 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝您顺利！
京总你好！目前有一套位于丰台区大成郡的 2 居室，其朝向一般，价格在 800 万左右；还有一套位于丰台珠江峰景的 1 居室，价格为 350 万；另外有一套位于房山的 3 居室，价格也是 350 万。目前房山的房子打算给老人住北京芳草地小学周围房价，老人只是偶尔来的时候住一下，不过希望给老人留下一个单独的房子。自己则在海淀陪孩子上学，通过租房来居住。丰台的房子空着，准备出售。在 5 年内，估计还得跟着孩子的学校变动而迁移，住不上自己的房子。目前的想法是对丰台的两套房子进行置换。一套房子是为了在 5 年后改善居住条件，另一套则是为了实现保值增值。（目前感觉丰台的这两套房子升值情况不太好。）我和爱人的工作单位分别在丰管路和莲花桥附近。
希望能在上班不太远的地方挑选。总价大概在 1300 左右。一开始想选新房，因为新房户型较好。看了端礼著、君礼著、北京悦府、永定金茂府、城建龙樾天元。其中城建龙樾天元离现在的丰台房子比较近，对那个地方也比较熟悉。但又担心房价处于高位，而且以后在丰台房子的升值情况不太确定。海淀觉得这个价格不知道能在何处买到改善型的 3 居室，永丰的中海新房是可以的，不过距离太远了，5 年后的升值能否兑现也不确定。之后又想在大成郡或者单位附近换一套 3 居室，又担心升值速度太慢；现在很纠结，希望能得到一些思路，是换海淀的老房子，还是换丰台的六里桥附近的次新房，亦或是丰台的新楼盘更合适呢？我这种情况有没有推荐的楼盘呢？谢谢！
您好，大成郡和珠江峰景主要的劣势在于板块。这两个楼盘本身是比较优质的，其流通性和热度都不存在问题，不足之处在于岳各庄这个位置。1300 往上的房价，最好是脱离丰台。这些新盘的价格与区域的购买力不相符。紫辰院和中堂当年都曾是非常热门的楼盘，如今来看，这些楼盘与当时的销售价格相比，同价位在其他区域并没有上涨太多，大部分时间都处于横盘状态。如果想要继续留在丰台，最好的位置是围绕丽泽一带去看看二手楼盘，相较于周围的新盘，在价格上更具优势。高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈较近的位置，非核心圈不建议过度追求过高的品质。
可能会出现价格下跌而其他物品上涨的情况，你所说的永丰位于海淀的未来核心位置，这个区域需要一定时间来培育，短的话大概需要五六年，长的话可能要 10 年。海淀可以重点留意五彩城商圈，1300 能够拿到一个很不错的小三居户型。海淀的发展核心是中关村向北延伸，五彩城正好处于发展带的核心位置，它的位置较高，并且具备持续的成长潜力。从单纯的投资角度来看，选筹的优先级别是海淀，其次是丽泽。从确定性方面来说，海淀要比丽泽更有优势。可以参考星球会员的文章 05#选筹/北京投资安全边界图、03#置换实操论、16#北京各区楼盘涨势收益分析，祝愿顺利！
幸会！今年打算回国，之后 5 年内主要待在北京。本人非京籍，但在北京已有 5 年以上社保。两个孩子将要陆续上一年级。如果孩子上国际学校，顺义比较集中，可选择的很多。朝阳公园附近的耀中以及日坛的芳草地国际部，只要能上都可以，不会执着于某一所。不需要坐班，在城里办事主要在国贸和三里屯。因为出差较多，所以机场和北京南站的使用频率较高。现金有 1500 万，房子的心理价位在 1400 万到 2000 万之间。第一天是盲看，中介带了丽都悦府、丽都一号以及亮马福景苑。其中，对亮马的位置和可灵活改造的空间最为中意。之后才开始研究你的文章，这才发现这几处都存在明显的硬伤。
第二天望京的二手房，像东湖湾（陈经纶分校学区）、臻园以及北纬 40 度等综合情况都还可以。第三天是顺义，观承别墅的新房，价格便宜但单层面积较小且处于尾盘状态。二手房下周继续去看。想问的是，在不能预见未来是否会在京长期发展的情况下，这五年是租房还是买房呢？研读了您的文章，针对这个价位和家庭情况，还请帮忙梳理一下选筹的思路和方向。祝好。
第一个问题，你要把关注点从选筹转移到能否在京长期居住上。如果将来有不能在京长期居住的概率，即便这种概率很小，也不能以自住的角度去看房。好住的房子不一定好投，但好投的房子一定好住。根据你看过的这些项目，丽都悦府、壹号、福景苑以及观承都属于好住但不好投的。酒仙桥的项目存在成长环境很劣势的减分项。亮马桥的硬伤你已经知晓。而望京的几个项目属于好住又好投的，虽然它们和观承的竖向分区结构不能相比，但这些楼盘所占有综合资源是加分项。东湖湾、臻园属于纯改善住宅。
北纬更倾向于刚需和初级改善。你的预算在 1400 往上到 2000 以下。在楼盘选择时，需要淘汰掉刚需盘和初级改善盘。这个预算只能购买改善盘，并且要同时占有地段资源、楼盘资源、户型资源。这三项指标有优先级之分，先占有地段资源，再占有楼盘资源。也就是说，只有楼盘资源而没有地段资源的不能要，比如丽都的两个项目。同样，只有地段资源而没有楼盘资源的也不能要，比如亮马桥的。在你看过的楼盘中，符合上述三项资源的只有望京可以满足。当然，在朝阳围绕国贸及三里屯的选筹范围很大，像朝阳公园、双井大望路、太阳宫都是比较不错的商圈。
可以参考星球精华栏会员文章 87#朝阳跑赢大盘选筹导图，核心商圈的第一梯队可作为参考方向。具体选筹细节可沟通第二个问题：为何建议从居住属性转移到投资属性呢？你们有将来可能不在京长期居住的概率。如果太注重居住本身，会忽略房子的金融属性。若金融属性大于居住属性，将来不住时可出租，不影响保值与增值，也不存在流动风险，可租又可贷，可住又可卖。反之，若只注重居住属性，将来不仅存在流动风险，保值性也会打折。结合另一个问题租买。
如果你有更稳健的投资渠道，将来能够跑赢通胀且确保本金安全，那么就可以放弃配置房产。如果没有特别稳健的投资渠道，从货币、经济、城市这三个维度来考虑，进行北京的房产配置，无论将来是否自住，这对于资产的保值与增值都是一个很好的方向。相反，租住并不能带来安全感，安全感并非来自物理空间，而是核心资产。可以参考星球会员文章 08#通货膨胀货币与房价、81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝顺利！
提问：老师您好。我在知乎上搜楼盘时搜到了您前几年发的问答，这些问答几乎都预测得非常准确。所以我马上来到星球注册，感觉找到了一位宝藏博主。我在 2023 年底卖掉了唯一的住房，孩子明年要参加高考，没有学区需求。我的预算大概是 1200 万左右，2 居室或者 3 居室都可以，我想买一个品质较好的小区。我心中的梦中情房是：人车分流，旁边有商圈，有医院，还有公园。我爱人的工作有长期出差的需求，几乎每周都会在北京南站和西站之间往返坐车。而我的工作地点是在苏州桥，家里的亲人也都居住在西边。鉴于这些情况，目前所看的房子主要是集中在西边的。
西钓鱼台嘉园有 110 平的 2 居，小区环境和板块都比较好，离医院也近，只是户型一般，得房率低，套内面积不大。颐源居有 140 平的 3 居，其板块好且位置佳，然而小区较为老旧，还是老塔楼，户型也不规则。世纪城的叠翠园晴雪园等优质园的 2 居，需要增加预算，并且只能买到面积不大的 2 居。对于我们这种情况，应该选择哪里比较合适呢？您还有其他的推荐吗？
您好，您可以关注马连道常青藤嘉园的 123 户型以及格调小区的 100 户型。这两种户型在该区域都属于稀缺资源。三居的价格可能会超出您原有的预算，报价大概在 1500 左右。如果具备加杠杆的条件，建议您提高 300 的预算，优先选择三居。您可以参阅星球精华栏会员文章 01#北京楼市的十年主流预判（2022 - 2032）。将来具备大跃升条件的都会聚在改善户型上。一旦市场放量走高，这种户型拔高的效率也会加快。无论是从纯居住角度还是纯投资角度来看，布局这种资产方向都没有问题。当然，如果不具备加杠杆的条件，考虑两居也是可以的。
所以，从投资的角度来看，购买这个盘并非是一个很好的选择。
颐原居您挑选的那个户型存在缺陷，而且单价不便宜。154 这个户型是该盘的主流，但价格过高。西钓嘉园的综合资源较为一般。世纪城的品质两居很不错，靠南的话可以将选筹目标移至马连道。北部的世纪城也是可以的，并且可以对比田村的乐府江南 130。有世纪城万柳的加持，将来有补涨的机会，算是海淀西部的一个洼地区域。最终的选筹可以参考星球精华栏会员文章 16#北京各区楼盘涨势收益分析（历史成交大数据）。祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京购房安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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