2017 年 3 月 17 号，北京在 930 之后推出了新一轮的限购政策。这一政策既认房又认贷，对市场上的改善型需求进行了精准打击。我觉得，刚需首套应该尽快购房，因为国家正在帮你控制购房节奏呢！
话不多讲，能明白的人自然会明白。今日来谈一谈第三篇，也就是实战篇，主要是对我实地查看过的小区进行介绍，给大家带来一个直观的感受。
我从 2016 年 6 月开始进行看房的行为。看房的区域涵盖了东、西、海、朝以及昌平这五个大区。其他的区在那个时候暂时没有去看过。并且主要的看房范围集中在北部以及东北部。
注：上图城区指东城区+西城区
目录
朝阳区：
亚运村小营板块
亚运村板块
奥林匹克公园板块
健翔桥板块
立水桥北苑板块
惠新西街板块
芍药居板块
和平里板块和西坝河板块
望京板块
东城区：
和平里板块
东直门板块
崇文门板块
西城区：
马甸板块
新街口板块
海淀区：
知春路板块
昌平区：
霍营板块
朝阳区
一：亚运村小营板块
区位范围为：北四环处于其北侧，北苑路位于其东侧，地铁 15 号线处在其南侧，鼎城路位于其西侧。
交通方面，由于被四环所分割，其区位呈现出相对独立的状态。在该区域内，并未有地铁线经过。而往南出行时，主要依赖位于区位最西侧的 5 号线。基于此，公共交通的便利性并非十分突出，私家出行则容易出现拥堵的情况。
学区：陈经纶嘉铭分校东校区，朝阳区前三水准。
配套：大型住宅区，生活便利，配套齐全。
主要热门小区：嘉铭桐城、欧陆经典、凯旋城、嘉铭园、三空间
点评小区：
欧陆经典位于陈经纶学区。这个小区是封闭的，有保安站岗，设有门禁系统，实行人车分流，物业服务非常好，还有花园。值得推荐。
风格派位于陈经纶学区。这里有新小区的小户型开间。这种户型适合给孩子占学位，同时也适合出租。
凯旋城属于陈经纶学区。它是欧式建筑风格。小区是封闭的，有保安站岗，设有门禁系统，实行人车分流。物业方面表现良好，还有花园。值得推荐。
保利香槟花园属于芳草地学区。在楼的底下有底商。这个小区不像欧陆和凯旋那么大。不过因为是保利开发的，所以物业还不错。它的性价比并不是特别高。
嘉铭园属于陈经纶学区。此楼为六层板楼且没有电梯。楼间距较为狭窄。并非人车分流。小区的环境状况较为普通。
亚运花园有大塔楼。停车方面不是特别便利。楼龄处于适中的状态。其学区是芳草地。
整体值得推荐。
※盛和家园：停车不是特别便利，楼龄适中，中规中矩
※锦绣馨园：停车不是特别便利，楼龄适中，中规中矩
※世纪村东区：较乱较老。不推荐。
※育慧西里：较乱较老。不推荐。
本版块的点评如下：在这个区域，有朝阳排名前三的陈经纶学校。并且还有几个新小区，这些新小区管理良好，户型也很不错，而且离市区不远。因此，可以说这里是北京的有钱人会购买的朝阳大三居。
二：亚运村板块
区位：安立路以东，北辰东路以西，科荟路以南，四环以北。
交通：公共交通不是很便利，离地铁站较远，地铁线路单一。
学区：朝阳外国语，朝阳区老大。
区位相对独立，区域内有鸟巢和水立方，所以商业配套不是很多。
点评小区：
※慧忠北里第四社区：社区一般，环境较差，价格洼地。
汇园公寓在 90 年建成，带有大走廊。其学区是朝外。小区楼下存在一个小公园，小区的环境还算不错。
安园：学校为陈经纶嘉铭分校西校区，其与东校区目前并非处于同一等级，不能算是优质的学区。该小区属于老城区，内部环境尚可。
本版块的点评如下：此区域主要朝向外面，并且距离奥森不远，对于在海淀北部上班的人群来说是比较适合的。
三：奥林匹克公园板块
区位：北五环以南，京藏以西，奥森以东，科荟路以北
交通方面，8 号线和 15 号线是主要的公共交通线路。如果房子位于小区深处，走到地铁站的距离会很远。这种情况下，适合有私家车的人购买。相比奥森西边的北苑，私家车出行便利很多。
学区：北师大朝阳附小
配套：富人区，有北京唯一的奥森。
点评小区：
※澳林春天：楼新，户型不错。
整个奥森版块给我的感觉相当不错。这里人不多，密度较小，道路既宽又新。出门就能到达奥森，妥妥地像是一个富人区。要是有私家车，并且上班地点在海淀北部，同时对朝阳学区也可以接受的话，那绝对能拥有非常好的居住体验。
四：健翔桥板块
区位：京藏以西，北四环以南，北辰西路以东，10号线以北。
西边与北边被高速和环线所分割。地铁主要依赖健德门地铁站。该地铁站距离较远。公共交通相对来说不是很便利。
学区：中科院附属实验小学，朝阳区现阶段排名靠后。
靠近健德门地铁站，配套较为齐全；靠近四环，商业相对较少。附近不存在大的公司。
点评小区：
华亭嘉园是一个老牌富人小区。它的楼间距较大，小区环境良好，实行人车分流，华润的物业管理十分严格。该小区的户型偏大，虽然单价较低，但是总价较高。其缺点在于离 10 号线地铁较远，学区方面存在不足。
华严北里 8 号院（国家公务员住宅小区）：楼龄大概在 00 年左右，然而维护状况相当良好。这里有门禁，楼道贴有瓷砖且没有小广告，物业方面很负责，楼下还有专门的负责人，快递能够随意放在一楼。小区内具备地下停车场，有网球场，也有游泳池。其缺点在于距离 10 号线地铁较远，在学区方面存在不足。
本版块点评：此区域除那两个小区外皆较老旧，个人不太予以推荐。那两个新小区管理状况极佳，适宜无需学区的富人居住，私家车上四环极为便利。然而，若是需要考虑上学事宜或者没有车的人群，我觉得并不适宜。
五：立水桥北苑板块
区位：北五环以北，北苑路以西，北苑东路以东，13号线以南
交通状况很著名，就是拥堵。原因在于北边是天通苑，这导致上班时往南走、下班时往北走的压力特别大。
学区：无
配套：大型生活区，配套齐全。
主要小区：
华发颐园位于地铁立水桥南附近。该小区实行人车分流，设有门禁，管理较为良好。其不足之处在于学区和交通方面。
望春园离地铁比华发远。小区实行人车分流，并且有门禁，管理方面做得很好。同时，望春园的小区规模比华发要大。
本版块的点评如下：这个版块的主要特色在于小区很好。它与市区的老婆小相比，简直有着天壤之别，这会让你不禁感叹这里才是人居住的地方。然而，它存在着致命的缺点，即学区和交通方面的问题。
六：惠新西街板块
北土城东路的北侧，北四环东路的南侧，安定路的西侧，惠新东街的东侧
交通：非常好。5号线与10号线两大线交汇。去哪都非常便利。
学区：无较好小学，短板。
公园有元大都，其配套很完善；医院有中日安贞北医三院等牛逼的三甲医院，医疗配套完备；购物有安贞华联，购物配套丰富；电影有 UME 安贞，观影配套良好。
主要小区：
千鹤家园离惠新西街北口地铁站很近，它是四环内的一个 00 后商品房小区。这个小区是住总集团开发的，楼的质量维护都还可以。它的户型偏大。其短板在于学区。如果不在意学区的话，推荐这个小区。
※惠新西街小区：离惠新西街北口地铁站非常近，楼道环境差
不过有一栋楼的东边临近高架。
惠新里小区的社区规模很大。从小区中心的楼出去，到小区外面会比较远。这些楼的楼龄通常比较老，不过也有军休所和干休所的楼，它们的楼龄较新且户型较好。惠新里小区的幼儿园是一级一类的惠新里幼儿园。
安苑东里一区在 04 年有小户型开间。楼道的样式类似酒店式，带有大走廊。这里没有燃气。这种房子适合进行投资和出租。
樱花园是朝阳的十大示范小区之一。小区位于惠新西街南口边。其北边是元大都公园。东边是中日。南面是北化工和北中医。区位优势较为明显。小区虽然是老公房，但环境清幽，能在喧闹中取静。
本版块的交通情况良好，配套设施也很完备，还有楼龄较新的新小区。可以说，在这些方面本版块都表现不错，而唯一的不足之处在于学区。
七：芍药居板块
区位：北四环以南，北土城东路以北，育慧南路以西，京承以东。
交通较为便利。此地处于地铁 10 号线与 13 号线的交汇处。朝东北方向能够前往望京，朝西方向可以去往中关村，往南方向能够抵达国贸。它位于东北四环这个位置，处于三大产业群的中点，这样一来，妈妈就不用担心我会更换工作了。
学区为人大附朝阳学校。需注意的是，它与一路之隔的太阳公元所对应的学区人大附朝阳实验学不同。配套方面北京芳草地小学周围房价，有大型住宅区，生活便捷且配套齐全。
主要小区：
芍药居北里：能够就读人大附朝阳幼儿园芍药园。这是一个大型社区，楼龄大概在 00 年左右，楼的维护质量高低不一，楼道里有小广告且没有门禁，楼的环境相对较为糟糕。
吉利家园是芍药居为数不多的商品房小区。它有单独的停车场，还有物业。小区环境相对比大芍药居小区要好。
绿雅阁是芍药居为数不多的商品房小区，其楼道环境相对较好。它靠近四环，不过离 10 号线地铁较远。两居户型主要朝东或者朝西。
本版块的点评如下：本区域的主要特色在于人朝撑起了房价的涨幅。因为房子以及小区本身的实际价值并不足以支撑这么高的房价。然而，交通加上学区良好是该区域最大的亮点。
八：和平里板块和西坝河板块
区位：和平里西街以东，和平里北街以北，13号以西，三环以南
交通：尚可。四个地铁站分别在区域的四个角上
学区：朝师附小
配套：齐全
主要小区：
和平街十五区一号院靠近光熙门地铁站，它是一个大社区。在这个社区中间有新楼，并且这些新楼维护得比较好。
※小黄庄前街１３号院：老房子。朝师附小。
中国建筑研究院单位分房。建研院的房子容积率低，是六层板楼。小区规模较大，临近和平西桥地铁站。虽然处于闹市之中，但却闹中取静，小区环境优良，物业管理严格。
※柳芳南里：临街，房屋不错，楼下有健身器材。
光熙家园三期位于光熙门地铁站上。这里的楼很新，小区环境极佳。小户型开间很适合用来出租。
本版块点评：是三环内的老破小。从配套方面来看，不如惠新西街南口。适合那些无法忍受郊区通勤，并且在附近上班的上班族。
九：望京板块
区位：望京
交通：尚可
学区：陈经纶帝景，上升速度快。
配套：齐全，产业聚集地，年轻人多，有活力。
点评小区：
※望京西园一区：大塔楼，小区容积率太高，较旧。
本版块点评：望京如今已是新兴的豪宅聚集之地。这里有许多优质的商品房小区。学校属于朝阳，但因为生源情况良好，所以今年在教育方面相当有竞争力。推荐在望京工作的富裕人群直接购买望京的好商品房（不执着于东西海学区房的）。
东城区
一：和平里板块
区位：和平里西街以东，和平里北街以南，13号以西，二环以北
交通方面较为便利。其左右两侧有南北向贯通的 5 号线以及 13 号线。在该区域内，人和车的数量相对较少，没有呈现出拥挤的状态。
学区：和平里一四九小。
配套：地坛公园，和平里医院。配套齐全。
主要小区：
※和平里一区：临街，楼老，外观残败不堪，楼道较脏。
地坛北里离和平里地铁站很近。这里有 85 年的砖混建筑，户型和朝向还算可以。同时也有 00 年左右的新房，靠近和平里医院。小区内有停车位，但数量不多，还有大走廊。
※和平里七区：临小街，离地铁有一定距离，85年砖混。
和平里六区的房龄大约在 00 年左右。这是中石油的央产房，物业管理方面做得很好，每栋楼都安装了监控器北京芳草地小学周围房价，房屋质量优良，得房率也比较高。该区域可以上一级一类的华丰幼儿园。然而，其短板在于停车位严重不足，没有可供停车的地方。
※和平里二区：06年房龄。国天物业，有地下停车场，有花园。
林调社区的情况是：林业局负责分房，对应的小学是和平里四小。这里的楼很新，管理也很好，是带有电梯的六层南北通透板楼，不过房子数量比较少。而且距离地铁较远。
民旺园靠近二环。它的楼龄比较老，小区规模较大，小区的中心楼距离地铁较远。
※安外东河沿：临二环，有噪音，楼龄较老。
小黄庄一区的交通配套不如和平里区。小黄庄一区有大塔楼，其容积率较高。小黄庄一区对口和平里九三学园。
本版块点评：和平里在老东城属于一块比较好的地段。这里有一个地坛公园，还有一些部委。这里的人不多且不杂，很适合生活。另外，它位于北二环，去哪里都十分方便。推荐那些注重学区并且注重房屋本身，想要找到一个平衡点的人进行购买。
二：东直门板块
区位：东直门东四十条地铁附近
公共交通很不错。这里有机场线、13 号线和 2 号线交汇的交通枢纽。然而，正因为它是交通枢纽，所以车辆多、人员多，容易出现拥堵的情况。
学区：景山北，史家分校
东直门商圈配套齐全，其中包含保利大厦、来福士以及东方银座等。
主要小区：
※东直门内大街：楼道破脏，有大走廊，小区环境差。
※民安小区东直门北中街：楼道破脏。
海运仓小区是东直门内除商品房外小区环境最好的回迁房小区，不过要注意，这只是相较于其他超差的回迁房而言要好。它是一个很大的环形社区，从小区内部走到东四地铁站还需要一定的距离。该小区是六层板楼且无电梯，得房率较高，有门禁，楼道环境还可以。
本版块进行点评：东直门的交通较为便利，然而车辆众多且行人也多，道路的清洁状况不太好。建议挑选那些优质的商品房小区（这些小区的价格都比较高），因为回迁房的环境确实很难让人满意。
三：崇文门板块
区位：地铁崇文门附近
交通方面，地铁二号线与五号线在此处交汇，交通较为便利。然而，它距离西北的中关村以及东北的望京较远，更适合在金融街或国贸上班的人群。
学区：回小。学区相对老东城较弱。
配套设施非常强大。向北的方向有东单王府井商圈；向东的方向是国贸产业群；向西的方向距离金融街不远；周围还有东单公园以及协和同仁医院。自身就拥有国瑞城和新世界商场。这里年轻人众多，充满了活力。
主要小区：
国瑞城分为回迁楼和商品楼，且都在同一个小区内。中区的情况比东区要好。中区与商品房共同享有大花园。尽管是回迁楼，但其居民的素质却比较高。它的短板在于回小学区。
本版块的点评如下：本区域地段配套的小区自身都较为完美，其不足之处在于学区方面。建议那些在金融街或国贸上班，同时又希望购买在东城，且对学区不是特别注重的人群进行购买。
西城区
一：马甸板块
裕民路在南边，京藏在西边，北辰路在东边，北三环在北边。这里是西城区处于三环之外的一块飞地。
东北有北土城地铁站，西北有健德门地铁站，东南有安华桥地铁站。到达每一个地铁站的距离都不是很近，都需要步行大约 20 分钟。
学区：三帆中学附属小学裕中小学
配套：北边是元大都公园。环境清幽，商业相对较少，年轻人少。
主要小区：裕中东里，裕中西里
裕中东里虽然老旧，但是并不破败，也不算小。它是单位的宿舍楼，环境较为良好，有门禁系统，并且没有小广告。
※裕中西里：标准学区老破小，没有电梯，楼道有小广告。
本版块点评：德胜片区的房子是无敌的学区房，在西城领涨。若重视学区，且愿意住在老旧但没那么有活力的小区，那么这里值得推荐。因为它离中关村和西三旗不远，很适合重视教育的码农购买。
二：新街口板块
区位：地铁新街口附近
交通方面，有地铁 4 号线和 2 号线，且位于二环内。公共交通较为便利，然而停车情况则比较困难。
学区：实验二小玉桃园分校
配套：成熟，配套齐全
主要小区：
新街口西里是一个 00 后回迁房大型社区。这里环境清幽，从小区里的楼房走出来需要花费一定的时间。小区里老年人较多，而年轻人较少。
本版块点评：二环以内，开车的话不太便捷。这里是老小区，并且对应的学校状况不是那么优良。只有在附近工作的情况下，才比较推荐，否则不太建议。
海淀区
一：知春路板块
区位：地铁知春路知春里附近
交通：交通便利，去中关村非常近
