前言
8月份的深圳楼市数据出来了，简直不能再惨。
一个城市的人口超过 2000 万，其月度二手房的成交量还不到 2000 套，仅有 1979 套，安静在从业过程中从未见过比这更惨的月度数据（春节除外）。
1979 是一个对深圳特别的数字。1979 年，那是一个春天，有一位老人在中国南海边画了一个圈……
数据表明，深圳的二手房住宅成交量在过去 5 个月一直处于下滑并探底的状态。上个月二手房成交了 2557 套，创下了新低。而这个月的二手成交数量再次大幅下降，为 1970 套，与上个月相比减少了 22.6%。
很多人对这个数据没什么概念深圳房地产 碧水龙庭，那我们来看看前面几个月！
1月份：成交7008套
2月份：成交4166套
3月份：成交6789套
4月份：成交4877套
5月份：成交3027套
6月份：成交2575套
7月份：成交2557套
8月份：成交1979套
换算成图表如下。3 月份开始，这条线开始持续向下延伸。为了体现趋势，我直接用绿色绘制这条线，大家能明白。
宝安区二手住宅成交 309 套，相比上一个周期减少了 34.1%。其成交面积为 32600 平方米，相较于上一个周期减少了 32.9%。
福田区二手住宅成交 335 套，相比上一个周期减少了 22.3%。其成交面积为 31620 平方米，相较于上一个周期减少了 21.9%。
龙岗区仍是成交大户。8 月份二手住宅共成交 598 套。8 月份二手住宅成交数量环比上个月下降了 16.6%。
南山受影响小些，其成交套数有 14.2%的跌幅，为 271 套；盐田受影响也小些，其成交套数有 13.7%的跌幅，为 82 套。
8 月份新房方面，有 11 个住宅项目获得批准。推盘数量比上月有所增加。8 月份共成交 5885 套，与上月相比上升了 94.4%。新房住宅的成交达到了近 7 个月中的最高水平。
中原数据表明：8 月份南山区的成交量为 20.27 万平，在各区中位居第一，其占全市成交的比例为 31.9%；宝安区的成交面积是 19.34 万平，占全市成交的 30.4%，位居第二；光明区成交 10.17 万平，占比 16.0%，位居第三；而福田区在本月没有成交。
从成交面积环比变动的情况去看，8 月光明区的成交面积上升了，宝安区的成交面积上升了，罗湖区的成交面积上升了，龙华区的成交面积上升了，南山区的成交面积上升了。同时，盐田区的成交面积下滑了，龙岗区的成交面积下滑了，坪山区的成交面积下滑了，大鹏区的成交面积下滑了，深汕区的成交面积下滑了。并且，福田区连续两个月都没有成交。
其中，光明区的成交量增长情况最为突出。它环比增长了 1996.3%。这主要是因为勤诚达正大城以及星河天地三期这两个项目集中进行了网签。
南山区的增长幅度为 547.7%，主要是华润城润玺一期以及半山臻境有大量的网签。坪山区域的成交面积下滑了 80.6%，龙岗区域的成交面积下滑了 65.3%，这两个区域的下滑较为明显。
新房方面无需进行过多的分析深圳房地产 碧水龙庭，因为它受到推售数量的影响。但可以明确的是，在现在的深圳购房市场中，90%以上的购房者通常都会选择新房，而不是二手。
月度成交仅有 1997 套，很多人都认为深圳楼市不能再低了。由此，很多人发出感慨：其一，这个市场很像 2008 年的深圳楼市；其二，深圳楼市的盘整期到底有多长；其三，深圳未来的走势是否会像 2008 年那样，先抑后扬呢？
在此之前，我们先来看一看 2008 年的深圳楼市，看看究竟发生了什么情况。我本人并未经历过 2008 年的深圳楼市，于是我在网上找到了相关的素材和新闻报道。
2008 年令人记忆犹新。当年爆发了次贷危机。这场危机堪称 1929 年以来最大的金融危机。它从 2007 年 7 月开始，到 2008 年 9 月全面爆发，最终演变成了一场影响全球的金融危机。
2008 年 5 月 2 日，在深圳清坪高速收费站处。有一位深圳地产商打出了一块极为巨大的广告牌。广告牌上呈现的是一位穿着红色低胸裙子的女子形象。并且在其旁边搭配着这样几个大字：“再低的话，就不可能达到更低的程度了。”
这个广告语揭示了当年深圳楼市的情况。2007 年 10 月之后，深圳楼市价格持续下跌。所以这家地产商在广告牌上打出了吸引眼球的广告，以拉动销售额。
那一年深圳的房价，均价只有1.3万/平左右。
而前一年，像极了2020年的深圳楼市。
2007 年，深圳楼市呈现出前所未有的疯狂态势。房价在短短半年的时间里大幅攀升。全民都在排队买房，全然无心工作。2008 年，深圳楼市迅速降温，房价开始步入大幅下跌的时期。
Q:
找到了曾经的开盘案例：
A:
金地梅陇镇：2007 年时，金地梅陇镇每平方米的叫价为 1.8 万元。到了 2008 年四期开盘之际，他们喊出了“6670 元/平起，放肆触底”的口号。
英郡年华在 2007 年下半年达到均价 13000 元/平（毛坯）的最高峰。从 2008 年 9 月开始，起价变为 6888 元/平（精装），最低价达到 6300 元/平方米。
泰华阳光海在 2007 年达到最高峰，当时的均价每平米是 16000 元。2008 年 7 月 19 日，其二期的 6 - 7 栋开盘，均价在 7500 - 8500 元每平，这里面还包含了 800 元每平的精装修。这简直就是真正的便宜大甩卖。
诺德国际的均价为 12500 元/平。7 月 19 号出现特价 9080 元/平的情况。此特价引发了业主维权。业主拉横幅围攻开发商。业主要求退房。
那一年，新闻报道称房价大幅下跌。这使得很多深圳业主爆发了退房维权事件。其中，万科第五园在其中，金地梅陇镇也在其中，碧水龙庭同样在其中，诺德国际也不例外，锦峰森邻也包含在内，宏发领域也有涉及，半岛城邦也位列其中。
再来看年当年的二手房市场，基本也是哀鸿遍野。
2008 年 6 月 25 日，深圳出现了首宗断供的案例。此案例的当事人是宝安泰华大厦的业主。这位业主在 2007 年的高峰期，以单价 8000 元/平的价格购买了该大厦的一套二手房。之后房价下跌超过 30%。由于这种情况，该业主无奈之下选择了断供。
为什么下跌到 30%就断供了呢？因为下跌了 30%之后，首付的部分相当于已经亏掉了。在这种情况下，如果确实供不起房了，那么放弃房屋也是可以考虑的事情。
7 月底，深圳碧水龙庭有 68 户业主宣布集体停止还款。许多业主购房时价格约在 1.1 万/平至 1.3 万/平。而该楼盘的三期呢？其售价仅为 6888 元/平，下跌幅度将近一半。
那年房市不景气，很多中介出现了跑路、关铺以及裁员的情况。据媒体报道，世华地产当年的员工数量从 4000 人一下子减少到了 2800 人。
当时最有名的是深圳中天置业评估有限公司，它是“全国房地产经纪百强企业”。该公司爆发了财务危机，甚至连老板都卷款逃跑了。
业主停止供房贷，新房的价格在下降，中介关闭店铺并进行裁员，这些情况很像当下的深圳楼市。
不提及所有的理性与非理性口水战。许多人都在询问：在 2021 年，深圳楼市的方向在哪里？处于高位站岗的状态，何时能够解套？
安静的思考是：它像 2008 年，然而又不是 2008 年。表象呈现出相似之处，但内里却有所不同。2008 年深圳楼市的逻辑，有很多部分原因是受到外部因素的影响，而这次，更多的是由内部调控所导致的。
二手房指导价是大杀器，然而不能忘记后面还有一系列配套政策。例如假离婚不再管用，房票变得珍贵，深圳楼市开始限售等。另外，还有很重的豪宅税。
2008 年，许多楼盘能够实现零首付。这些被规避的政策，既可以进行操作，又相当于毫无顾忌。换句话说：之前的政策较为宽松，而现在则紧到了极致。
如果把楼市调整划分成阶段性调整、长期阴跌性调整、彻底调整这三个阶段来进行观察的话，2008 年的调控，最多也只是属于阶段性的。并且 2021 年的深圳，更趋向于处于长期阴跌性的调整状态。
阶段性调整是局部性的，大概 1 年左右就能恢复。这种模式来得快且去得也快。会下跌一些，之后慢慢就会涨回来，就如同小感冒一般。
长期处于阴跌性的调整状态，恢复常态至少需要 3 年时间。90 年代有过这样的调整，2003 年的海南也基本是这种状态。这种情况就如同患了重感冒。
目前深圳楼市的状况，大概率会朝着中长期性发展。原因在于，只要二手指导价没有放松，房价就难以有变动。
而且，令人担忧的是，二手指导价不仅没有呈现上升的态势，反而存在下跌的可能。为何二手指导价会有下跌的可能性呢？因为深圳的房价出现了下跌，这样的逻辑是不是很反常。
最近深圳拍地的规则发生了改变。20 宗地建成的商品房价格有所下调，下调的幅度大约在 3%到 9.2%之间。
更可怕的是，深圳的学区房即将迎来重大变化。最近，学区房价格频繁下降。并且，深圳已经开始试行校长轮岗制。
在已经处于很紧的状态下，完全没有看到松缓的迹象。并且，从种种迹象可以推断出，往后还会持续变得更紧，你说说这是不是要命啊……
很多曾经不怕死的大 V 曾说：深圳楼市会一直涨。因为许多人对深圳楼市有着极为强烈的预期，然而如今这种预期基本上已被完全破灭。
一个身处困境的人最痛苦的事情是什么呢？那就是先给了他希望，接着希望却又破灭了。这种情况会导致他的心理阀值大幅度下降，而这种心理阀值的下降比房价下跌还要直接有效。
这个冬天，果然不一样。比较漫长，也比较迷茫。
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