近期东莞对楼市乱象进行了严查。市住建局、各镇街住建部门等政府机关纷纷发文，展现出对楼市整治的决心。同时，中介协会、房地产协会等民间组织也纷纷发文，同样表现出对楼市整治的强大决心。
购房者对房价上涨、开发商的营销动作也表现的更加敏感。
01
无预售证冻结客户资金
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阳光问政平台上有网友针对该现象向住建局问政。在截至发稿之前，暂未看到住建局对此作出的回复。
针对上述情况，房报君以购房者的身份前往高埗安联尚璟项目进行实地走访。关于该项目未取得预售证却以冻结资金作为锁客方式，这一情况确实存在。
6 月 22 日房报君上门时，6 号楼已停止冻资。现场销售称，只有参与冻资，才可进入开盘选房环节。开盘流程明确规定需携带冻结协议，并且 6 号楼在冻资结束后的 6 月 23 日才取得预售证。
当天置业顾问称，若对项目有意愿可考虑 5 号楼。5 号楼预计在 7 月底开盘。按照项目营销节奏，通常月底开盘，月初或月中就会开始启动冻资。然而，从住建局官网消息来看，当下 5 号楼尚未取得预售证。
项目冻资金额是 2 万元。需要注意的是，冻资款不是由开发商或者第三方机构来收取的，而是仅仅由银行进行操作，并且是冻结在购房者的个人账户之中。
届时，项目开盘之后。如果成功选到了房，那么冻资款将被用作购房定金。倘若没有选到房，这笔钱也会退还到个人账户。置业顾问进行了解释。
02
楼市营销花样繁多，购房者要警惕
在正常的房产交易进程里，开发商为了统计以及积累意向客户，同时对目标客户进行初步筛选等目的，会开展一系列的操作方式，这些操作方式包括但不限于验资、诚意登记、提前认筹、冻资等。
6 月 16 日，东莞市住建局在最新发布的《市住房城乡建设局关于开展房地产市场乱象专项整治行动的通知》里，针对房地产企业的违法违规行为作出了如下明确规定：
未取得商品房预售许可证或现售备案证书，以认购的方式向购房人收取定金等费用属于违规行为；以认筹的方式向购房人收取预订款等费用属于违规行为；以预定的方式向购房人收取诚意金等费用属于违规行为；以排号的方式向购房人收取相关费用属于违规行为；以售卡的方式向购房人收取费用属于违规行为，这些都是变相收取费用的行为，均属于违规行为。
通知明确规定，所有涉及收取购房者费用的行为有一个大前提。这个前提是项目应取得商品房预售许可证或现售备案证书。对于开发商来说，如果未取得预售证，就不可进行一系列变相销售行为。
03
不能定性违规，但仍非市场正常营销方式
以冻资形式积累意向客户的行为安联尚璟并非个例。
从河北省某地方住建局的处理意见来看，对于那些同性质的情况，即未取得商品房预售许可，开发商却采用冻结资金的形式来积累客源。该住建局称，因为冻结资金并非由开发商收取，所以这种行为还不能被定性为违规销售并收取预订金。
但针对开发商的这类行为，因其对房地产市场起到了一定干扰，所以进行了约谈，同时要求停止此类活动。
宁波市最新发布的《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》中提到，房地产开发企业向购房者收取预订款存在两种情况。其一，开发商可对购房者进行有条件的冻结资金行为，此行为是为证明购房能力。
大前提依旧是在取得预售许可证之后，这意味着该行为在没有取得预售许可之前是不被许可的。
上半年因疫情影响导致工期延误，各项目的营销节点都得往后推。为了能更快完成回款指标，部分项目抓紧时间入市，拿到预售证后马上就开盘。比如茶山的金融街，白天拿到证，当晚就开始开盘了。
安联尚璟在 23 号获得了证件，25 号开始开盘。项目方留给自身能够正常收取预定款的时间是非常少的。
开发商在积累客户、判断客量并进行定价策略等过程中，需要通过各种办法来留住客户，而收取客户资金是对客户较为有效的一种牵制方式。诚意登记可享受开盘 98 折，认筹 x 万元能抵 x 万元等是极为常见的营销手段。
一旦涉及付钱这件事，很多购房者就会产生一些忧虑。尤其对于那些没有购房经验的新手来说，“存抵金”“认筹金”“定金”“预订款”“验资款”等等各种名目繁多的款项不断出现。
这些钱有的是开发商自行收取，有的是开发商借助第三方来收取。有的款项可以退还，有的款项则不能退还。在开发商的营销手段之下东莞市房地产交易协会，这类款项成为了许多房产交易纠纷中的一种。
房报君针对提前冻资现象咨询了广东洛亚律师事务所的陈泰律师，陈泰律师表示：
未取得商品房预售许可证的房地产开发企业不得进行商品房预售。
部分开发商为抢占市场先机东莞市房地产交易协会，在未取得预售许可证时，通过认购、认筹等方式收取或变相收取定金、诚意金并预先进行销售，这种行为是被政府明令禁止的。
近来，开发商有这样一种现象频发，即要求购房者预先“冻结资金”，以此作为参与开盘的条件。因为这部分资金是被冻结在购房者本人的银行账户之中的，并非直接转入开发商或者第三方的银行账户。所以严格来讲，这并不属于开发商收取或者以其他形式收取诚意金或预定金的情况。
从其行为方式来看，未取得预售许可证的开发商要求购房者必须预先“冻结资金”才能获得开盘资格。这就使得其他没有参与“冻结资金”的购房者无法获得购房资格，实质上剥夺了他们的购房权利。所以本质上仍属于预售行为。
目前没有相关法律法规对这类行为进行规范，所以开发商的这种“打擦边球”行为，使得部分有购买意向的购房者只能接受开发商的不合理要求。
建议政府主管部门尽快对这类行为作出明确规定，以维护好房地产销售秩序，同时保护购房者的合法权益。
房报君随后表明身份并致电开发商售楼处，对方称：款项被冻结在购房者的个人账户里，而非开发商账户，这种冻资行为是合规合法的。
房报君紧接着致电东莞市住建局。当时恰逢端午假期，只有值班人员在。该值班人员表示此类行为比较复杂，无法给出明确的答复。他建议等到工作日时，再详细咨询住建局内的房管部门。房报君将会继续跟进此事。（电话：22207339）
购房者一定要仔细辨别，要把眼睛擦亮。要清楚地看清开发商的各种营销手段。如果有必要，就可以去和相关的政府主管部门以及权威机构进行核实。
