邻居前两天买了套新房，还说政策利好，房价不会跌了。我端着咖啡杯听他讲：“现在买房是个好时机呢。黄奇帆已经预测了，2025 年房地产会止跌回稳。”这让我联想到最近看到的相关分析，很值得好好聊一聊。
房地产市场确实经历了前所未有的调整。
数据显示，2020 年到 2024 年期间，全国房地产主要指标呈现大幅下滑态势。建筑量由 22 亿平方米降至 6 亿多平方米，跌幅达到 65%。一手房销售从 18 亿平方米下降到 5 亿平方米。土地批租从 8.7 万亿缩减至 3 万亿左右。房价总体呈现下跌态势，跌幅在 40%至 50%之间。房地产相关贷款融资也减少了 50%。
这种调整的幅度在过去 20 年房地产一路高歌猛进的历史进程中的确是比较少见的。然而，我们应当保持冷静去看待这件事，此次调整和美国的次贷危机以及日本的房地产泡沫有着本质上的不同。
中国不曾像美国那般准许零首付去购房，同时也没有把房地产方面的不良债务打包成债券并进行高杠杆发行。我国的房地产问题主要在于库存数量过大以及开发商的资产负债率较高，并非是金融领域的系统性风险。
日本 90 年代泡沫崩盘时的情况与中国不同。当时日本的城市化率已达 77%，几乎达到顶点。而中国当前的户籍人口城市化率仅为 48%，还有很大的提升空间。这表明未来还有大量农村人口有进城购房的潜力。
针对当前房地产调整，政府已采取多项措施。
其中最引人注目的是大规模收储计划。
国家宣布拿出 3 万亿资金用于收购房地产库存。预计未来收购资金可能增加到 6 万亿。并且预计未来收购资金甚至可能增加到 10 万亿。
这些房产会转变为保障性住房，其目的是满足进城务工人员的居住需求，同时也能满足大学毕业生等群体的居住需求。
这一举措能带来三重效果：其一，能促使开发商回流现金，用以偿还债务，从而缓解三角债方面的问题；其二，能够增加国家保障房的储备，使其提升至 20%-25%的国际合理水平；其三，政府可以凭借租金收入来发行 REITs 债券，进而为老百姓提供更为优质的理财产品。
除此之外，房地产行业本身也将迎来深度调整。
全世界的房产商负债率通常不会超过 50%。在香港，房产商的负债率为 30%至 40%。而在我国，开发商的负债率普遍达到 80%至 90%。
未来，中国的房地产融资体系会变得更加规范。同时，负债率会逐渐向国际水平的方向靠近。
我国房地产开发企业数量将有大幅减少。当下全国拥有 9 万多家房产公司，意味着每 1 万人就有一家房产公司。然而美国整个国家的开发公司数量还不到 500 家。预计在两三年之后，中国的房产开发企业将会降到 2 万家以内。
黄奇帆认为，就未来房价的走势而言，2025 年之后，房地产将会停止下跌并恢复稳定，进而进入一个新的阶段。
房价不会出现大幅度的下跌。同时，房价也不会再次出现过去那种“五年翻一番”的极为疯狂的上涨态势。
收入增长之后，房价收入比会从当下的 10 至 20 年逐渐下降到国际合理水平的 7 至 10 年。
有同事问我现在该不该买房，我觉得关键要看自己需求。
如果是刚需的话，当前是比较好的入场时机。因为房价已经回落到一个比较合理的水平，并且利率也处在历史低位。
但如果是投资，就要更加谨慎了。
未来房地产不再具备暴利的特点房地产走势向好，而是回归到其居住的属性。其收益或许仅仅能够与 GDP 的增长保持同步。
房地产市场的变化体现了中国经济发展进入了新的阶段。未来，房地产开发会在以下三类热点地区更加集中：一是省会等中心城市；二是大都市圈内的中小城市；三是城市群中的大中型城市。同时，广大的三四线城市和县城的房地产将会遭遇更大的挑战。
这次调整虽然痛苦房地产走势向好，但也是必要的。
它让房地产回归到其居住的属性，让房价与收入的比例变得更加合理，并且推动这个行业朝着更为健康、能够持续发展的方向去发展。
这场“暴风雨”洗礼过后，中国房地产会迈入一个新的常态。它不再对 GDP 起到负拉动的作用，而是能够与整体经济实现协调发展。
来都来了，点个三连再走吧~~~
