今年春节假期，
出现一个明显的变化。
往年的话题都离不开房子，
但今年都默契十足的闭口不谈了。
那今年合肥楼市，还会不会有小阳春？
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01
春节假期导致住宅网签数据偏少，且滞后不及时，没什么参考价值。找了一些同行朋友，从而获取了部分典型项目在假期中的实际去化数据，这些数据主要的特点是及时性强，便于对今年的春节市场做出判断。
首先看新房市场。今年春节假期，市区主要项目的销售情况大概是卖出了 230 到 250 套左右。这里的数据只是初步的不完全统计，可能存在遗漏。而去年春节假期，市区主要项目认购的数量约为 300 套左右。
整体上跌了约20%。
春节假期期间，差不多有 1 周的时间。将其与 1 月份的周均水平（约 480 套）进行对比，结果也是不及 1 月份周均水平的。
成交量的下跌，主要两方面原因：
1、春节假期，有卖得好的，也有基本没开张。
卖得好的合肥房价会跌吗，一方面是新计容楼盘，它品质高，得房率也高，并且以低于预期的价格策略，从而获得了不错的流量。另一方面，部分之期的老计容楼盘，凭借大的折扣力度，也收获了不错的流量。
但是热销的楼盘，终究是占少数的。有一些品质较差的楼盘以及位于远郊的楼盘，在平常的时候就几乎没有什么流量，因此整个春节假期它们都处于一种相对平静、没有什么活动的状态，就像是躺平了一样。
主要是过年导致的，在春节前几天，客户来访量就大幅下滑了，这使得春节期间储备客户量不足。当然还有其他一些原因：
部分楼盘反馈的信息显示，原本有置业打算的客户，因年末实际收入未达预期，所以不得已推迟了购房计划。
目前市场上的大多数楼盘较为依赖分销。临近春节，加之客户量原本就不足，这促使了很多经纪人和门店提前放假过年。由于这些原因，客户带访的数量自然就下降了。
③二手房带来的影响是，目前市场中中层客户回流到新房领域。然而，这种回流的前提大多是卖旧买新。其一，近 1 个月二手房价处于阴跌状态，这让客户产生了犹豫。其二，从 12 月起二手市场开始下行，交易量逐渐减少，致使换房客户的再次购买新房计划终止或者延迟。
去年，节后伊始，不少楼盘在初七、初八时来访量和认购量都有所提升。尤其是到了正月十五之后，市场中的主力项目客流开始明显增多，进而开启了小阳春的态势。
所以，如果依据这个规律，今年得等到元宵节之后。倘若在那时，来访和认购都呈现出明显的攀升趋势，那么就基本上能够证明今年的小阳春依然存在。反之，如果不是这样，那就只能是令人失望的结果了。
（图片来源于网络）
其次、再看看，春节二手房市场。
春节前一周，贝系平台显示二手房成交了 230 套。1 月周均成交 436 套，相比之下，春节前一周环比下跌了 47%。与去年春节所在的 2 月周均相比，也是大幅下降的。值得高兴的是，假期过后，贝系单日成交量达到了 63 套，这和去年的情况很相似，不过能否保持这种状态，还需要观察一段时间。
去年 12 月中旬起，整个二手房再度进入下跌态势。与此同时，二手房价也在下跌。整个二手房的成交均价已跌破 1.5 万/㎡的关口，达到了 1.4 万/㎡的水平线。
这次二手房成交量下跌，有不少门店和经纪人提前回家过年是原因之一。但说实话，如果交易量大，能赚到佣金，那谁会放弃挣钱的机会呢？
核心问题在于市场在继续探底合肥房价会跌吗，价格呈现阴跌的态势，交易量大幅减少，从而加重了人们的观望情绪。
要想有小阳春爆发，起码得达到 3 月份那样的水平，每周平均要卖掉 800 套以上。然而，有一个关键之处不能改变，那就是流量的提升必然是以牺牲价格为前提的。
目前合肥市场上主力在售的项目，大多是 21 至 23 年拿的地。去年出让的地块比 2023 年多，不过，其中大多数被平台公司拿下，这些项目的开发进度会慢一些。
随着时间不断推移，市场上可供出售的房源会逐渐减少。并且在短期内，没有太多的新房源能够进行补充。从实际的相关数据当中，我们可以清晰地看出，目前合肥新房的库存数量确实处于很低的水平。
这算是，目前合肥市场的底气。
02
最近，中指研究院发布了 1 月份的房产数据。1 月份百城二手住宅的平均价格为 1.4 万/㎡。该价格环比下跌了 0.51%，同比下跌了 7.22%。当然，这只是一个平均降幅。对于普通人能够买得起的刚需产品来说，其降幅力度肯定比这个平均降幅要大。
一线城市的二手房房价呈现环比下跌的态势，下跌幅度为 0.15%。二线城市的二手房价格也在环比下跌，下跌幅度是 0.58%。三四线城市的二手房价格同样环比下跌，下跌幅度为 0.59%。由此可见，二手房房价整体上依旧处于全线下跌的状态。
这个数据和去年相比有很大变化。去年一线城市的跌幅比例高于二三线城市。现在由于楼市松绑，一线城市的跌幅比例低于二三四线城市了。
其实，1 月的二手房价下跌在预料之中。从去年 12 月底起，主要城市的二手房流量已开始回落。这表明目前市场处于多空博弈的状态。又叠加经济和收入预期不太理想，所以房价自然难以出现明显的价格抬升。
毕竟，靠政策的那点威力能维持九周已经很不容易。
（图片来源于网络）
其实，和一线城市相比，二三线城市的情况更令人震惊。新房基本上必须通过降价来换取销量，二手房更是完全处于买方市场的状态。四线及以下城市的房价实际上已经难以用数据来准确衡量了，在很多地方都已经下降到很低的程度了。
可见，现在稳楼市所针对的对象，很明显是一线城市以及极少的头部二线城市。然而，这与大部分普通人买房并无关联。对于普通人来说，只需关注自己所在的城市即可。即便一线城市以及极个别二线城市的销量再高，那也与你我无关。
去年 9 月开始执行的各类救市组合拳，个人觉得其本质是针对楼市的预期实验。其中降低首付比例这一举措，其真实目的是想让更多人能够接手不良资产。
所谓的“城投收储房子”，意思是将开发商的烂账转移到政府表外。这样做能在表面上消化库存，然而实际上是锁定了流动性。倘若这些房子在若干年后重新回到市场，那么折旧率必定会把全部的政策红利吞噬掉。
目前居民负债率处于较高水平，2024 年居民部门杠杆率上升到 65.3%。居民杠杆率过高，并且收入预期不稳定等情况，导致购房需求难以释放。房地产市场的本质是进行债务转移，然而在当下的环境中，居民承接债务的能力是有限的，地方政府的收储措施也难以从根本上把问题解决。
这意味着每套房的首付款，都是在为过去狂欢留下的烂账填坑。
楼市最危险的时刻，通常是美梦大量涌现之时。如今的“史诗级救市”以及“利率历史最低”，属于同一种方式，只是台词发生了变化。必须要清楚，当居民杠杆率达到极限，当土地财政的游戏无法继续下去，当全球化带来的好处逐渐减少，所有的政策工具都仅仅是延缓危机发作的缓解疼痛的药剂。
目前来看，新房市场仍会延续“以价换量”的策略。同时，二手房正处于“以时间换空间”的调整周期。总体而言，市场还没有脱离筑底阶段。
那些仍在宣扬“现在不买永远后悔”的人，他们并不在意你能否从楼市获取钱财。他们仅仅在意能否从你这里赚取钱财罢了。
对普通人而言，要时刻保持清醒的认识。
03
如今的楼市，很难。
其实房地产的本质就是债务，
只要有人愿意承接大量的债务，那么交易量自然会上涨。
但问题是现在没有人愿意承接，
目前居民能承受的债务不足以托起庞大的房地产市场。
所以房地产的债务转移不下来，
那所谓的放水资金就只能在银行里空转。
当前正处于大变局时代，个人能力终归有限。
