近日，一则新闻引起轰动：“中国房地产市值已超过美国、欧盟、日本的总和”。 新闻中有数据、有理论，透露出人们对中国房地产市场的强烈担忧。 内外言辞都暗示着中国房价虚高、库存过多、存在巨大泡沫、楼市陷入危险。
事实上，楼市确实已经由热转冷。 看来，中国楼市泡沫巨大的说法不无道理。 但这种说法可信吗？ 中国楼市的未来将走向何方？
1、网上有报道称，中国房地产市值超过美国、欧洲、日本的总和。 房产还可以投资吗？
1.中国的房地产市场价值真的比美国、欧洲、日本的总和还要大吗？
现在网上有一个说法，中国的房地产市值达到65万亿美元，而美国、欧盟、日本的房地产市值只有30亿美元、20亿美元、美国分别为10亿美元。 加起来60亿美元还没有中国高。
这些数字看似令人震惊，但事实真的如此吗？ 我不知道美国、欧盟、日本的房地产市值是怎么算出来的，正好是30/20/10万亿美元，但中国的房地产市值是65万亿美元。 政府是如何计算这个数据的？ 我你大概能猜到。
我们来看一下：国家统计局数据显示，2016年我国人均居住面积40.8平方米，人口13.9亿。 去年全国新建住宅均价为7892元/平方米。 乘以三，等于447万亿元。 按照6.88的汇率计算，正好是65万亿美元。
人均居住面积、人口、平均房价这三个数据中，除了人口没有问题，其他两个都是藏鱼。
首先，40.8平方米的人均居住面积包括6亿农村人口的黄泥房、宅基地、小产权房。 这些可以算商品房吗？ 可以用来计算人均居住面积吗？
其次，7800每平方米的房价是2017年一手房的均价。也就是说，无论你有宅基地还是20年楼龄的楼，一切都会按照20年的均价来计算。去年的一手房。 这真的合理吗？
我不知道这个来源从何而来，但是人们用这种方法来计算中国房地产的市场价值，然后与欧洲、美国和日本进行比较，我认为背后要么有目的，要么他们不知道该怎么做。
话虽如此，大家之所以如此关注中国房地产的市值，其实归根结底还是关心一件事：中国的房地产还能投资吗？
2. 房产还可以投资吗？
确实，现在楼市已经进入了一个相对低迷的状态。 很多朋友担心楼市会不会暴跌甚至崩盘。 我先告诉你一件事：俗话说，不图永恒的世界，就不能图一时；不图永恒的世界，就无法图一时之快； 不谋全局，就无法谋地区。
楼市的走势和长期的涨跌不能仅凭目前的一时情况来判断。 关于中国楼市未来走势，有4个因素供大家判断和参考：
首先，GDP。 中国GDP增速仍高达6.9%，远高于发达国家2%左右的GDP增速。 与此同时，中国目前的人均GDP仅为8836美元，距离美国、欧洲、日本3万美元至6万美元的人均GDP还有很大差距。
二是城镇化率。 我国城镇化率仅为58%，距离发达国家80%以上的城镇化率还有很大差距。 根据发达国家的历史经验，城镇化率要达到70%才会放缓。 中国至少还有10年的快速城镇化红利期。
第三，通货膨胀。 过去10年，中国的M2增长了四倍。 换句话说，货币大幅贬值。 国外发达国家如何对抗通胀？ 看图，美国用120年的房地产历史给我们展示了一个对抗通胀的好办法，那就是投资房地产。
第四，财产的特殊属性。 房地产是一种非常特殊的资产，因为房子必须依附于土地。 过去，房价上涨的核心因素是地价上涨。 2006年至2016年，地价年均上涨35.6%，而房屋按50年使用年限计算折旧率仅为2%。 地价的升值速度远远快于房屋的贬值速度。 因此，人口密度越高、土地越稀缺，房子就越容易升值。
石油可以用页岩气代替，燃油车可以用电动车代替，但是用什么来代替房屋呢？
通过以上4个因素，我相信中国楼市至少还有10年的增长空间。 虽然楼市还没有达到顶峰，但分化才刚刚开始。
3、人口迁移导致楼市分化
什么叫分化，就是盛衰并存。 根本原因在于人口流动规律的变化。
中国的邻国日本素来以人口增长率低着称，甚至自2010年以来就出现了人口负增长。但尽管全国人口在减少，但日本三大都市圈，尤其是东京的人口数量却在减少。面积越来越集中，并持续增长。
对于世界上最强大的国家美国来说也是如此。 1950年至2015年，人口500万以上的大城市人口比例翻了一番，从12.2%增至25.1%。 人口也在逐年向大都市地区迁移。
美国和日本这两个最典型的发达国家，都是小城市的人口向大城市聚集。 那么中国呢？
如图所示，第五次和第六次全国人口普查期间，即2000年至2010年期间，中国180个城市的人口正在萎缩。 图中红圈越大，人口流失比例越大。 中国5万多个乡镇、街道办事处中，有1万多个正在流失人口。 地图上密集的蓝色区域是人口正在流失的乡镇和街道办事处。
第七次人口普查还没有开始，我们再来看另一个更新的数据。 2007年至2016年，中国80个城市出现人口流失。
为什么会发生这种情况？ 因为人口流动发生了变化。 过去，人口从农村流向城市。 无论是一二三四线，都有人涌入。 但现在人口正在从农村和三四线城市流向一二线城市。 关键是三四线城市人口由流入转为流出。
在新的人口流动规则和楼市分化下，未来小城市的房子只有住宅，而大城市的房子才有资产价值。 在这里，我可以明确地告诉大家：房价普遍上涨的时代已经结束，买房赚钱、赔钱的时代已经到来。
根据人口的流动情况，我们也可以明确：国内房地产投资能赚钱的方向只有三个：一线、强二线、一线。
明确了房地产投资方向，我们也必须更新落后的观念。
四、坚定三大方向，更新三个落后观点
哪三个视图应该更新？
（一）更新收入观念
以前大家投资房产的收益概念是：短期翻倍、滥用杠杆。 确实，过去十几年，房价两三年翻倍已经是常事，而且杠杆越多，赚的就越多，所以有的同学就养成了滥用杠杆的习惯。
然而，随着房地产市场进入拐点，虽然房地产仍然可以投资，但短期内翻倍的机会很少。 我们有生之年很难遇到以往房价暴涨的机会。 在楼市分化的情况下，杠杆风险也被放大。 如果您使用9倍杠杆，如果房价下跌10%，您将损失所有本金。
正确的收益观应该是：价值投资中国房价虚高，聚沙成塔。 通过投资有价值的城市和项目，从不断上涨的房价中获取收益。 不要急躁，积累利润。
(2)更新周期视图
过去，人们投资房产时，往往敢于想着两三年内转手，快进快出。 刚才我已经告诉大家，短期内很难再看到房价大幅上涨的机会。 此时此刻，您想投资房地产。 如果你没有五年的投资周期，我建议你不要购买。
为什么？ 如果没有这个时间，房价也不会上涨多少。 没有好的成长性，卖掉赚钱还有什么意义？
另一方面，在投资价值较高的城市，销售基本受到限制。 接管房产需要1-2年，取得房产证还需要1年，限制出售还需要2-5年。 您仍需持有5年以上才可以转售。
正是因为需要进行长期价值投资，所以现在就可以开始购买一些具有高投资价值的城市和项目，以获得先发优势，让你更快地积累收入，更早地度过限购期。
(3) 更新你的买房观
以前，人们买房都喜欢在自己居住的城市、熟悉的城市购买。 如果你买的房产集中在一线城市或者实力雄厚的二线城市中国房价虚高，那也没关系。 如果你的房产集中在三四线城市，那么你手里就拿着一堆定时炸弹。
那些三四线城市人口外流严重。 没有人口支撑，房价该跌就继续跌，该涨就跌。
想要买房赚钱，就必须学会跨城市投资，选择合适的坡度。 正如巴菲特所说：人生就像滚雪球，关键是找到湿雪和长坡。 只有选对了坡度，你投入的雪球才能滚起来。 如果雪不湿，无论坡多长，雪球都不会长大； 如果没有长坡，雪球就不会滚动。
房地产投资就像滚雪球，你必须找到湿雪和长坡。 湿雪讲的是选对城市和项目，长坡讲的是价值投资、长期持有、聚沙成塔。
那么，中国房地产投资的雪坡在哪里呢？
2、房产投资如何选择、找坡度？
1. 选择城市群
寻找房地产投资的斜坡，首先要选择合适的城市群。 一个国家要想在全球竞争中脱颖而出，建设世界级城市群是必由之路。 一个强大的城市群不仅能够带动整个国家的发展，而且城市群本身也不亚于发达国家。
世界上最强的两个城市区：东京城区和纽约城区，已经超越或接近发达国家韩国的经济水平。 国家间的经济竞争本质上是城市群之间的竞争。
（1）中国最强的城市群是哪个？
中国有五个城市群：粤港澳城市群、长三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、长江中游城市群。 从这张表可以看出，粤港澳大湾区以最小的土地和最少的人口，创造了五个主要城市群中第二高的GDP。 其人均GDP和人均GDP生产能力均远高于其他四个国家。 城市群。 同时，粤港澳大湾区的城市密度也是最高的。
例如，上市公司可以在香港融资，在深圳设计，在东莞生产、运输和物流，然后在广州进行贸易。 从生产到销售的整个流程都可以通过与大湾区各个城市的合作来完成。
从表中城市群经济实力和城市紧凑度来看，五个城市群中，粤港澳>长三角>京津冀>成渝城市群及中游城市群。长江城市群。 粤港澳大湾区无疑是其中最具价值的城市群。
（二）粤港澳大湾区的意义是什么？
近年来，中国出台了三大国家政策：千年雄安新区、海南自由贸易港、改革新起点、粤港澳大湾区。 粤港澳大湾区首次实现两个体系的紧密融合和协作，将珠三角内陆九市与香港、澳门纳入一个国家、两个体系。
粤港澳大湾区拥有全国最强的经济生产能力，是中国未来经济的增长极。 它是目前中国最有希望与世界上最成功的三个世界级湾区——美国纽约湾相媲美甚至超越的地方。 地区、旧金山湾区和日本东京湾区。
粤港澳大湾区在短短120公里的珠江岸线上聚集了三个一线城市，这在世界上是独一无二的。
正是因为粤港澳的重要性，政府不遗余力建设大湾区经济区，所谓道路连通、金融连通，这在大湾区交通规划中都有明确体现。
整个大湾区未来将拥有6条跨海通道、9个国际机场、5条主要高铁线路。 其密度如此之高，在世界上也是罕见的。
跨海大桥方面，除了现有的虎门大桥和港珠澳大桥外，还有两座桥梁在建，预计2019年通车的虎门二桥和预计2024年通车的深中通道，以及规划中的深珠走廊和莲花山过江隧道。
机场方面，除原有6个国际机场外，粤港澳大湾区将新增3个机场：广州新增城第二国际机场、南沙商务机场、佛山新珠三角新干线国际机场。 在投入使用的六个机场中，惠州机场也正在扩建为深圳的第二个机场。 整个大湾区共有9个民用国际机场。
高铁方面，粤港澳大湾区有5条主要高铁线路，整个大湾区均可纳入一小时高铁圈。
另一方面，粤港澳大湾区是全国最大的人口黑洞。 1978年至2017年，广东省人口从5064万人增加到11169万人，成为全国人口第一大省。 广东人口增长达到6100万，人口增长量位居全国第一，是排名第二的山东的两倍多。 这是一个名副其实的人口黑洞。
在粤港澳大湾区，预计2018年至2050年人口将增加50-7000万人，达到120-1.4亿人口，相当于人口翻一番。 从房地产投资来看，未来30年将有50-7000万人流入。 这难道不是对房价长期上涨最好的支撑吗？
在经济、政策、规划、人口等多方面因素的支撑下，粤港澳大湾区能以占全国0.6%及以下的土地面积，创造占全国GDP 13%的经济奇迹。占全国人口的5%以上。
在全球竞争中，这是中国手中握有的一张王牌。 如果大湾区这张王牌打不好，那么整个中国经济靠谁呢？
2.选择城市
选择好城市群后，下一步就是从中选择城市。
粤港澳大湾区9+2城市中，可以简单分为一线城市、一线城市、旅游城市和普通城市四类。 其中，澳门、珠海等旅游城市和江门、肇庆等普通城市要么缺乏人口支撑，房价虚高，要么城市实力较差，不适合投资。
但全球一、一线城市中的深圳、广州、佛山、东莞、中山均实行限购。 香港虽然没有限购，但房价极高，购房税费也很高。 最终选出最适合大湾区投资的黄金。 洼地就是惠州。 经济实力还不错，有投资价值，房价比较低，没有限购。 是目前最适合投资的城市。
3.如何观赏惠州
（一）必须站在5.6万平方公里大湾区的角度看惠州
惠州地处大湾区经济最强区珠江口东岸，处于最好的发展环境。 同时，惠州受香港、深圳辐射较大，可以通过香港、深圳的资源溢出带动。 也是大湾区东岸的人口和产业基地。
（二）立足深圳看惠州，地少、人多、产业强。
深圳经济实力已经超越广州和香港，成为大湾区第一经济强市、全国第三大城市，人口1252万，但与此同时，深圳面积不足2000平方公里。 深圳地少人多，人口密度高达每平方公里5689人，远高于北京、上海、广州，逼近最拥挤的香港每平方公里6400人。
如果按照正常一线城市的面积来计算，深圳能够管辖和辐射的区域应该有4000公里远，更不用说达到北京的水平了。 就算到达上海，甚至上海的2/3，也应该是4000公里。
如果此刻深圳变成4000公里，那么惠州的大惠阳区，也就是惠阳和大亚湾的大部分地区，应该都在深圳环以内。 你可以理解为昌平之于北京，奉贤之于上海。 。
深圳土地开发强度已达50%，远超20%警戒线。 环顾四周，南望香港，西望大海，北望群山。 只有东部有足够的土地供深圳发展，深圳才会斥资1.4万元巨资打造东进战略。
而正好，这个策略被惠州超越了。 它恰好位于深圳东部，距离深圳最近的地方是大惠阳区。 生活如此美好，想要不受到辐射都难。 就连惠阳的惠州机场也在扩建，被定位为深圳第二机场。
如果惠州不在大湾区，不在深圳旁边，我根本不会看它一眼。 但惠州幸运地紧邻深圳，所以惠州有投资价值。
（3）将惠州拆分为4个区3个县，根据每个区的数值选择惠州。
惠州辖4区3县。 在：
在仲恺区和惠城区，最大的价值就是满足当地的自住需求；
惠东县临海，寄居概念最为炒作。 可以自己住，但寄居的投资价值不大；
博罗县和龙门县是广州附近的郊区小镇。 虽然毗邻广州，但实际上距离广州市区较远。 它们实际上只是两个郊区小镇；
惠阳区和大亚湾区才是真正的林深区，靠近深圳东部。 惠州惠阳区的地位相当于燕郊包围廊坊、北京，昆山包围上海、苏州，南海包围广州、佛山。 完全可以定义为深圳沉睡城是惠州投资价值最高的区域。
我们让数据说话。 近三年，惠州4区3县中，房价涨幅最高的是惠阳区和大亚湾，房价涨幅分别为122%和107%。
从投资角度来看，惠州最具投资价值的地区是惠阳和大惠阳地区的大亚湾。
如果你想投资的话，此时购买是没有问题的，因为在惠州严格的限价下，半价已经维持了一年半的时间。 同时，也不存在大幅下跌的机会。 我们也不可能准确定位房价的最低点。 现在购买，您就可以利用它。 其他人则犹豫观望，抓住升值潜力最大的优势项目。
市场越低迷，大家就会错过越多的机会。 当每个人都做出反应时，最好的项目还会轮到你吗？
那么如何寻找这些升值潜力最大的优势项目呢？ 给大家介绍一下惠州买房的4条军规。
4. 买房四大法则
（1）大惠阳面积1200平方公里，但真正有价值的面积不到120平方公里。
虽然大惠阳区是惠州投资最多的区域，但并不意味着哪里都可以买房。 大惠阳区1200平方公里中，只有不到120平方公里能够受到深圳的深度辐射。
在大惠阳区投资，宁可不买，也不买错，只选择有价值的区域和项目。 下面我讲一下具体有价值的领域和项目。
（2）只选择必要的部门，不触及滞留概念
大惠阳区的核心价值是满足深圳的溢出需求，而不是居住在那里。 在这里投资的朋友很容易犯以下两个错误：
第一个错误是需求的标准太低。
如果犯了这个错误，很容易误投的地区之一就是惠阳的山水天元公园。 距离市区较远，没有地铁，根本不能满足燃眉之急。
另一个是大亚湾的澳头区，离深圳不近，没有直达深圳的地铁。 更重要的是，澳头的住宅库存极高，未来易手将是一个大问题。
第二个错误是高估了惠阳旅游。
有朋友想投资大亚湾东区、巽寮湾。 虽然都有居住属性，但是惠州的优势并不是居住。 居住价值不高。 如果你想买的话，住在那里还可以，但是如果你投资的话，以后就很难转手了。 。
（3）仅选择毗邻深圳且有地铁直达深圳的地区。
大惠阳区的价值就在于靠近深圳，所以在这里投资时，只选择与深圳毗邻、有地铁直达深圳的地区。 最符合这两个条件的板块是惠阳白云新城和大亚湾西区。
白云新城地段距深惠边境2-5公里。 也是地铁14号线延长线的首站，即使地铁尚未开通，也可与未来开通的深圳地铁14号线相连。
大亚湾西区距深惠边境也有2-5公里。 西区南部有规划中的深圳地铁16号线延长线，北部则靠近刚才提到的14号线延长线。 南面靠近16号线。
对应14、16号两条地铁延长线，分别是白云新城和大亚湾西区，这两个临深最具投资价值的板块。 投资大惠阳区时，只考虑投资这两个行业。
（4）根据深圳的需求选择房产时，配套设施尤其是学校非常重要。
鉴于深圳高房价和东扩战略，休闲客群必定是大惠阳区未来的主流。 因此，在大惠阳区投资时，一定要根据深圳的需求来选择房产。 配套设施非常重要。
尤其是未来，深圳人将不得不居住在大惠阳区，工作在深圳的双城生活方式中。 他们的孩子将留在大惠阳区，他们的教育问题必须得到解决，因此学校设施就显得尤为重要。 在满足前三个条件的基础上，我们优先选择附近有好学校的项目。
重要通知：各地方政府、房地产开发商、规划单位、医疗、保健、大健康投资公司、转型企业负责人请特别注意！ ！ ！
乡村振兴战略下
2018中国第26届文旅/养生、特色小镇田园综合体
模式创新与项目落地高端CEO峰会
◆一方城平台将于12月23日至25日在杭州发起第二十六届中国文旅/养生、特色小镇田园综合体模式创新及项目实战高端CEO峰会。本次杭州峰会将聚焦特色小镇田园综合体产业政策、项目打造与开发金融政策实战解读、运营模式创新实战解读、创新IP项目资源链接、土地政策与实战案例解读与问答、一站式开发运营模式解读等多个主题版块投融资创新实践、创新IP项目路演等活动将与参会的行业专家、经典项目运营商进行项目落地实践学习和研讨。
【报名电话】：于经理：18823395618
【会议时间】：2018年12月23-25日（3天2夜）
【会议地点】：中国杭州
【参加人员】：各级政府及有关部门领导； 房地产公司主席，总经理和高级管理团队； 旅游业发展，特征城镇，休闲农业，农场住宿加早餐旅馆，医疗保健和投资机构的高级管理人员； 规划，景观，建筑设计，风景区域管理和其他单位的计划者和高级管理人员（400人）
[赞助商]：北京Yifangcheng Zhihui Technology Co.，Ltd。，Yifangcheng特征城镇行业联盟联盟联盟
在本次会议上解决的问题：
如何抓住文化旅游/卫生保健特征城镇和牧区综合体的政策机会？
如何刺激“农村内源性生长动量”以实现农业现代化？
如何培养和引入特征行业并打破“房地产”的趋势？
如何判断文化旅游/卫生保健特征城镇，田园综合体的引爆商业格式和工业布局？
如何促进传统农场，农场和合作社转变为“田园建筑群”？
如何扩大文化旅游/卫生保健特征城镇和牧民复杂项目的投资和融资渠道？
...
详细的议程简介：
第一个小组：在农村振兴策略下，文化旅游/卫生保健特征城镇和牧民综合体的发展趋势和最新政策解释
Qiao Rumling：国家发展与改革委员会城市中心前副主任，现任城市中心副董事长兼研究员，以及中国小镇和城市化研究专家
Dang Junwu：中国老龄化研究中心副主任
Chen Anhua：中国特征城镇研究所的执行董事
第二部分：文化旅游/医疗保健特征城镇和牧民综合体的顶级设计和创新实践解释
Fu Linjiang：Blue City Group执行总裁
Liu Jun：中国旅游计划研究中心的高级研究员
Zhu Bing：哈佛大学设计博士学位，城市规划与设计（北京）中心的创始人兼合作伙伴
Chen Yannian：Yifangcheng文化产业研究所院长，汉马学习协会的创新讲师，Yifangcheng特征镇工业联盟战略委员会主席，范克（Vanke
第三部分：欢迎晚餐 +文化旅游/卫生保健特征城镇和田园复杂创新的IP资源链接会议
第4节：文化旅游/卫生保健特征城镇和牧民综合体的创新，投资和融资解释
Yuan Yinghua：中国投资协会副主席
Yin Zongming：Cybernaut Greentech投资小组高级护理委员会总经理和中国卫生和高级护理行业联盟副秘书长
Song Tao：田园东方文化旅游业中心副总经理兼Wuxi文化旅游公司总经理
第5节：对家庭和外国保健和文化旅游项目经典案例的解释
Xu Zhongming：Lingshan Nianhuawan镇的全方位服务运营商，Wuxi Saibo旅游与文化创造力有限公司的总经理。
Chen Gaofeng：Tonglu Creative的主席，Yifangcheng行业联盟计划委员会首席顾问兼主席
Peng Tao：Zhejiang商会和工业委员会总卫生委员会副秘书长，千卫卫生行业联合会医疗保健投资委员会副主席，宗教谷执行董事
Ni Haohua：Lecheng老年人投资有限公司的主席（邀请）
私人董事会会议1：第22届：关于文化旅游/卫生保健特征城镇和牧区综合体的土地政策的特别讨论
Wei Yudong：乡村事务部以前美丽的乡村创建办公室主任
私人董事会会议2在22日：文化旅游/卫生保健特征城镇和牧民综合资本的特别研讨会
Yin Zongming：Cybernaut Greentech投资集团
私人董事会会议3在24日：路演和专家评论文化旅游/健康专业城镇和牧民复杂创新项目[需要提前提交审查]
专家团队：Chen Anhua，Zhu Bing，Liu Jun，Chen Gaofeng等。
现场检查该项目于12月25日：
1. Anji-Lujiacun（国家田园复杂试点项目）
2. Wuzhen Yayuan（中国最成功的大学式退休度假城镇）
3. Zhudian-Jijiadun
项目负责人将在整个过程中陪伴您，以解释和举行小型会议和讨论。
- 参与 -
电话注册：经理YU 18823395618（给予电话注册优先级）
SMS注册：编辑公司名称 +参与者数量 +停靠电话号码，然后发送到：18823395618
微信注册：（扫描QR码时请注意“咨询峰会”，否则您将不会通过）
土地项目补贴贷款模型都可以一口气！
扫描QR码，请注意“注册峰会”和“咨询峰会”
注册峰会，正式过程：
（接收注册表格→填写注册表以进行审查→处理登记费→注册成功→发送注册通知→发票发票）将统一邮寄。
注意：此峰会是高端首席执行官峰会。 它仅限于相关公司董事长兼总经理等高级管理人员。 一定的费用将被收取。 请注意，欢迎您！
Yifangcheng国内和海外学习旅游建议
[Changsha Station 12月13日至14日]研究和检查Yifangcheng Changsha Urban郊区特征城镇基准项目
[台湾车站12月15日至21日]一个方形城市台湾农业旅游和文化创意行业研究旅游
