市场仍在期盼更大的利好情况。例如，在具备一定条件的情况下，放开一线城市的限购政策，并且降低首套和二套的首付比例。
图/视觉中国
文｜《财经》特约作者 刘昕 记者 王博
编辑｜王博
金九银十已经过去了一半，楼市到目前为止还没有明显的复苏迹象，不过在国庆节之前，楼市迎来了两个利好政策。9 月 30 日的下午，央行和财政部同时出手，放松了楼市。
央行规定从 2022 年 10 月 1 日开始。首套个人住房公积金贷款利率被下调了 0.15 个百分点。5 年以下（含 5 年）的利率调整为 2.6%。5 年以上的利率调整为 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策维持不变。
在税务方面，财政部的新政表明，从 2022 年 10 月 1 日开始一直到 2023 年 12 月 31 日这段时间内，进行“卖一买一”这种置业行为的人群能够享受到个人所得税的退税优惠。
链家内部已发布的解读资料表明，关于退税资格方面，出售异地住房时，若在规定时间内在北京购房，就不能享受优惠；而如果网签合同是在 10 月 1 日之前生成的，但是取得个税票的时间是在此之后，那么就可以享受减免。
部分行业专家持有这样的观点，930 出台的两大新政，其主要目的是鼓励那些有刚性住房需求的人以及进行房屋置换的房客，并且在这两方面的政策中，对于进行房屋置换的房客来说更为有利。
德勤中国的首席经济学家许思涛觉得，这轮楼市的放松政策给市场带来了一定的积极影响，然而，对推动市场回暖的力度并不是很大。比如说税费优惠这方面，大概相当于交易总价有 1%到 2%的折扣。
今年开始后，针对房地产市场存在需求收缩、融资困难以及预期转弱等状况，政策频繁出台。然而，行业依然处于低位运行状态，并且在不断地探底。在十一之前，多个部委一同发布的政策包，对购房者会产生怎样的影响呢？又能够为楼市增添多少温暖呢？现在出手买房的时机是否已经到来呢？
宽松政策下，谁受益？省多少钱？
10 月 5 日，《财经》记者从多位北京房产经纪人那里得知，宽松政策出台之后，前来咨询的卖家数量增多了。在北京，有很多业主名下拥有多套房产，他们在卖房时需要缴纳个人所得税，此税占买卖差价的 20%。有些原本价值只有二三十万的老房子，在卖房时其个人所得税接近 100 万，导致换房的成本比较高。此次“卖一买一”税收优惠政策起到了降低换房成本的作用，使得一些并非“满五唯一”的房源能够流动起来了。
财政部支持个人换购住房的征税新政表明，在 2022 年 10 月 1 日到 2023 年 12 月 31 日期间，对于那些出售了自有住房，并且在现住房出售后的 1 年时间内，在市场上重新购买住房的纳税人，会给予他们对已缴纳的个人所得税进行退税的优惠。
其中，新购住房的金额要是大于或等于现住房转让的金额，那就把已缴纳的个人所得税全部退还；新购住房的金额要是小于现住房转让的金额，那就按照新购住房金额占现住房转让金额的比例，来退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
（链家内部发布了换购住房免税资格解读。来源：采访对象提供）
个人出售房屋时，存在“满五唯一”的情况，此时免征个人所得税。而在其他情况下，需缴纳的个人所得税通常有两种计算方法北京二手房个税20%是房价的20%吗，一是按房屋成交价（评估价）减去房屋原值之后的差额的 20%进行征收，二是按出售时总房款的 1%进行征收。
以第一种计算方式来举例，假设有一套房屋，它的成交价是 200 万，原值是 150 万。那么个人所得税就是（200 万减去 150 万）乘以 20%，结果为 10 万。按照新的征税标准，如果新购的住房价格高于或者等于 200 万，之前缴纳的 10 万元个人所得税将会全部被退还。新购住房价格若小于 200 万元，就按照新购住房金额与现住房转让金额的比例，来退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
公积金利率下降了，相比之下，每月能节省大概几十元。这样的节省金额，对于购房者来说，其刺激作用不是很大。
以 100 万元公积金贷款作例子，按照贷款期限是 30 年，贷款利率为 3.25%，采用等额本息的方式来计算，每月需还款 4352.06 元。当公积金贷款利率降到 3.1%之后，每月的还款额变为 4270.16 元，比之前下降了 81.9 元，本息合计下降大概 3 万元。
昆明的一位房产经纪人向《财经》记者透露，在昆明，公积金所涉及的人群数量并不多。部分买房人由于自身名下房子数量较多，以及基数缴存未能达到要求等缘故，无法申请公积金贷款。在十个买房人中，大概仅有两三人能够获得公积金贷款。正因如此，咨询相关政策的人也不算多。
具体的调整方式，是由各城市依据当地房地产市场形势的变化以及调控的要求来自主决定。同时，二套住房商业性个人住房贷款利率政策的下限按照现有的规定来执行。
易居研究院智库中心进行了统计，今年 6 至 8 月份满足新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降这一条件的城市有 23 个，这些城市包括哈尔滨、兰州、武汉、大连等，并且全部是二、三、四线城市。
全国 70 城当中，6 至 8 月新房价格指数环比涨幅为负的城市；全国 70 城当中，6 至 8 月新房价格指数同比涨幅为负的城市。来源：易居研究院智库中心
大理是满足阶段性放宽首套住房商贷利率下限的城市之一。一位大理的房产经纪人向《财经》记者透露，因为政策出台在国庆假期前夕，当下银行和房产交易中心都处于休假状态，关于商贷利率下限是否要调整以及如何调整，尚未有官方通知。从目前的情况来看，市场对该政策没有呈现出明显的反应，在十一期间，看房的人也没有增加。他认为，需要等到具体措施出台后再看。
安居客房产研究院分院长张波觉得，此次的三个政策方向很明确，一个政策针对首套置业，另一个政策针对二套改善需求。不过，针对首套置业的那两个政策可能影响不是很大，因为只是涉及到利率的下调。从目前的情况来看，利率下调对购房者实际产生的拉动效应不是很强烈，之前 LPR（贷款市场报价利率）一直在持续下调，对市场的影响没有那么直接。
改善型置业的免税政策影响面较大。此政策为全国性的，不存在城市区分。尤其在一二线热点城市，其效果会十分明显。在北京，卖房时所缴纳的个人所得税占房屋买卖差价的 20%。倘若这部分所得税能够获得减免，那么对于改善型需求入市会起到较为直接的作用。
购房时机到了吗？
一位计划购房的网友在朋友圈写道，930 楼市政策组合拳刚刚推出后，他打算在 2024 年再看看市场。
大多数购房者秉持着买涨不买跌的置业理念。即便市场处于下行态势，且政策以组团的形式给予让利，依然很难让一些潜在购房者为之所动。他们意识到此轮周期性调整的底部已经显现出来。
我爱我家前副总裁胡景晖觉得，从住房的交易量方面来看，五六月有触底反弹的迹象。从住房的价格方面来看，五六月也有触底反弹的迹象。然而，因为七八月出现了“断贷潮”，这使得市场信心受到了打击。所以，8 月的数据相对来说比较低迷。
国家统计局数据表明，2022 年 1 月至 8 月期间，全国房地产开发投资达到 9.1 万亿元，与去年同期相比下降了 7.4%。在这当中，住宅投资为 6.9 万亿元，下降幅度为 6.9%。全国商品房的销售面积是 8.8 亿平方米，和去年同期相比下降了 23.0%。同时，商品房的销售额为 8.6 万亿元，同比下降了 27.9%。商品住宅的销售面积呈现同比下降的态势，下降幅度为 26.8%。同时，商品住宅的销售额也呈现同比下降的情况，下降幅度为 30.3%。
中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大持有这样的观点：在判断楼市的趋势时，应当关注先行指标。像开工量、施工面积以及土地取得等这些都属于先行指标。如果这些指标处于比较低的位置，那么楼市就有可能会继续往下走。
2021 年 1 月至 2022 年 8 月期间，涉及全国商品房销售面积的增速情况以及全国商品房销售额的增速情况。这些数据的来源是国家统计局。
中指研究院数据显示，2022 年 1 月至 6 月期间，1 月至 6 月的住宅新开工面积为 4.9 亿平方米，并且同比下降了 35.4%。住宅施工面积是 59.9 亿平方米，同比下降 2.9%。住宅竣工面积为 2.1 亿平方米，同比下降 20.6%。
2014 年至今全国房屋有累计新开工面积，有累计施工面积，还有它们各自的同比增速。数据来源为中指数据 CREIS 以及国家统计局。
况伟大判断，楼市总体处于下行期，不过一线城市除外。若为刚需置业，当下是较为良好的时机。要是出于投资目的北京二手房个税20%是房价的20%吗，一二线城市或许存在一定的回报空间，而投资三四线城市的话，风险相对较高。
张波觉得，人口这一维度是基本面，产业这一维度是基本面，房屋实际供给量这一维度也是基本面，这些维度决定了房市未来至少 3 年到 5 年的趋势。
短期趋势方面，核心在于观察市场供求是否处于相对平衡的状态。较为直观的指标是出清周期，也就是供给和需求达到平衡所需要的时间。
如果一个城市的出清周期达到 10 个月乃至 12 个月以上，即便有人口和产业的支撑，在短期内市场触底反弹的动力依然是不够的。倘若出清周期处于 12 个月甚至 10 个月以下，整个盘面就大致达到了供需平衡的状态，甚至出现供小于求的情况，此时房价触底反弹的动力较为强劲。
2017 年 1 月至 2022 年 8 月期间，有 50 个代表城市的商品住宅可售面积以及出清周期。数据来源为中指数据 CREIS。
中指研究院的数据显示，以 50 个代表城市作为样本。到 2022 年 8 月末为止，按照近 6 个月月均的销售面积来计算，短期库存出清的周期是 17.5 个月。50 个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州（含萧山余杭）、武汉、南京、苏州（含吴江）、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州、宁波、莆田、芜湖、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、泉州、烟台、珠海、无锡、济南、湘潭、丽水、池州、镇江、惠州、三明、泰安、厦门、扬州、佛山、中山、常州、宜昌、兰州、南宁、黄石、大连。
它们分别是上海、合肥、南京。
未来还会有哪些调控政策？
多家券商认为楼市筑底回暖需时日，行业人士也这么认为。除非有更大的利好政策，否则楼市筑底回暖难以实现。
张波觉得，从首付这个方面来看，现在对于首套置业需求的政策倾斜已经较为恰当；从房贷利率这个方面来看，现在对于首套置业需求的政策倾斜也已经比较到位。而针对二套或者改善型需求，政策在这方面还有放松的余地。
首付方面，许多城市已降低首付比例。然而，一些热点城市的二套房首付依然较高。像北京、上海，在购买二套房时，首付大约占 60%至 70%。对于改善型置业人群来说，负担依旧较大。
第二，税费存在下调或享受优惠的可能。当下的优惠政策仅涵盖个人所得税，然而在房产交易过程中，增值税也是一笔数额较大的开销。许多自住型的改善性置业，所得税与增值税以及中介费相加，在情况较为高昂时会占到交易成本的 12%-15%。倘若能够对增值税进行调整，进一步降低交易的门槛，那么改善型需求进入市场的步伐将会加快。
第三，限购有针对区域和定向人群的放松情况。当下，三四线城市的限购大多已放开，然而热点的一二线城市，限购门槛依旧较高，后续限购放松会成为一种趋势。不过，限购放松并非是全面的放松，而是在区域和定向人群方面进行放松。所谓的分区域放松，就是城市的部分区县或者产业集中的区域，会适当降低限购门槛。定向人群指的是对人才或者多孩家庭等实行限购放松政策。倘若今年在这几方面都能落实到位，那么从下半年到四季度，楼市或许会呈现出回暖的态势。
胡景晖认为，未来要提振市场信心，需做到保交楼保民生，还要降低首付比例、放宽限购。仅靠挤牙膏式的政策调整，特别是利率调整，无法刺激和提振市场信心。他觉得首次置业首付比例下调至 10%，二套首付比例下调至 20%-30%，对房市的提振作用会更大。此外，强二线、三四线城市逐步放开限购也是一个趋势。
调控继续放松确实对市场有利，但楼市的整体回暖是一个系统工程。一方面要在放松限购的同时，防止房价大幅上涨；另一方面要让卖楼的资金以及银行纾困资金能够直接到达房企，确保保交楼能够切实落实，让老百姓放心购房并顺利入住，只有这样才能从整体上推动行业进入良性循环。
