近期楼市出现乱象，深圳的开发商玩得很厉害，他们会打骨折出售房屋，还会送首付、送月供以及送管理费，营销手段多种多样，让人眼花缭乱。
不过深度思考下，现在的新房备案价是否有些名不副实了？
下面看些近期深圳部分楼盘的折扣优惠力度
有很多楼盘的情况都类似于上述那样，就不一一列举了。如果只是一个楼盘这样策划，或许只是个例，但如今几乎每个区域都存在不少这样的情况，这是很值得我们深入思考的。
2023 年 2 月份，深圳的新盘信城缙悦府开了先例。该项目当时提出首付 30 万可买 3 房的口号，若房价为 300 万，正常首付需 90 万，而开发商送 2 成（60 万）首付款，买家只需付 1 成（30 万），相当于打 8 折优惠。不过，此促销活动仅进行了没两天，就被住建局紧急叫停，原因是深圳政府规定楼盘售价不得高于或低于备案价的 15%，该活动被定性为“扰乱市场”，并且当时信城缙悦府所有未售房源也被分局锁定。
时至今日，在当下的市场环境之中，这种情况已然是很常见的。在政府为房地产业排忧解难，化解地产行业的风险，全力确保交楼、保障民生、维护稳定的前提之下，政府似乎也对这种行为予以了默许。
下面来看一组数据，这组数据是 2023 年 7 - 8 月份的，共 1193 套二手房成交数据，其中包含公寓和双排房，不包含法拍房。以下仅以当前成交价与历史最高成交价格进行对比，这些数据来自丹丹买房。
南山跌幅具有代表性，其中跌幅率超过或接近 50%的有：南光城市花园为 56.06%；丽湾国际公寓为 63.93%；月亮湾花园为 58.26%；半岛城邦花园二期为 49.01%。
福田的跌幅具有代表性。八卦岭宿舍的跌幅率超过 50%，为 57.03%；现代之窗的跌幅率接近 50%，为 50.81%；金地名津的跌幅率超过 50%，为 54.43%；鹏益花园的跌幅率接近 50%，为 49.47%；鹏益村的跌幅率超过 50%，为 51.76%；旭飞花园的跌幅率接近 50%，为 49.39%。
罗湖的跌幅具有代表性，其中跌幅率超过或接近 50%的有：金色都汇为 48.53%；钻石时代是 41.95%；愉天小区为 42.57%；华隆园达 64.88%；培森大厦是 43.85%；东门 168 小区为 53.33%；京基东方颐园是 45.66%；世界金融中心为 47.41%；长丰苑是 45.75%。
宝安的跌幅具有代表性。其中跌幅率超过或接近 50%的有：花样年花郡的跌幅为 50%；花样年花乡的跌幅是 47.96%；万科金色领域的跌幅为 62.77%；兴达华府的跌幅是 45.09%；灵芝新村的跌幅为 43.24%。
龙华的跌幅具有代表性，其中跌幅率超过或接近 50%的有：招商观园的跌幅为 52.8%；莱蒙水榭春天三期的跌幅是 49.7%；华盛峰荟名庭的跌幅为 50.26%；莱蒙水榭春天一期的跌幅是 45.41%；龙华花半里的跌幅为 67.21%；万科金域华府的跌幅是 45.56%；星河丹堤的跌幅为 52%；馨园二期的跌幅是 54.03%。
龙岗的跌幅具有代表性，其中跌幅率超过或接近 50%的有：万科金色半山跌幅为 68.03%；吉信大厦跌幅为 57.14%；万科红三期跌幅为 54.15%；绿景大公馆跌幅为 58.27%；中海康城国际一期跌幅为 45.52%；名居广场跌幅为 46.3%；万科天誉二期跌幅为 58.43%；中兆花园跌幅为 47.96%；桂芳园一期跌幅为 45.77%。
坪山的跌幅具有代表性。其中，豪方箐园的跌幅率超过 50%，为 48.22%；深城投中心公馆的跌幅率接近 50%，为 46.43%；盈富家园的跌幅率超过 50%，为 58.94%；龙光玖云著的跌幅率接近 50%，为 44.25%。
盐田的跌幅具有代表性。君临海域的跌幅率超过 50%，为 58.83%；昊海君悦的跌幅率接近 50%，为 45.18%；云顶天海的跌幅率接近 50%，为 42.58%。
大鹏的跌幅具有代表性。跌幅率超过或接近 50%的有佳兆业广场，其跌幅为 42.5%。
从上面的二手房成交数据能够看出，在深圳各区的二手房与最高峰期间进行对比时，已经有很多房源的价格出现了腰斩的情况。其中，跌幅最高的是龙岗坂田的万科金色半山，其跌幅为 68.03%；龙华花半里的跌幅是 67.21%；宝安的万科金色领域跌幅为 62.77%；罗湖的华隆园跌幅为 64.88%；南山的丽湾国际公寓跌幅为 63.93%；坪山的盈富家园跌幅为 58.94%；豪方箐园的跌幅为 48.22%；盐田的君临海域跌幅为 58.83%。
盈富家园和豪方箐园这两个楼盘作为坪山深中的学区房。在坪山深中刚刚透露消息要建校的时候，房价一路上涨，每天的价格都不一样。现在终究回归到了理性价格。
房地产调控政策密集发布。9 月份以来，各地累计发布房地产调控政策达 70 次。8 月下旬开始，一线城市陆续发布“认房不认贷”政策。截至目前，已有超过 30 个城市明确执行“认房不认贷”政策。
深圳在近期也陆续发布执行了多项楼市政策，比如：
港澳人士可以在大陆购买商务公寓、商业办公等产品，不过台岛籍人士和境外人士除外。
中国人民银行在 2023 年 8 月 1 日发布了通知。国家金融监督管理局也在 2023 年 8 月 1 日发布了通知。这两个通知是联合发布的。通知的内容是关于降低首套住房贷款利率有关事项的。
3、2023年8月30日执行认房不认贷
4、关于购房名额，社保/个税关系调整
5、社保断缴情况更新
离异在 3 年内进行再婚或复婚的家庭，在购房时万科金色半山房价，不会再去追溯离异之前家庭的房产套数。
7、家庭买房可登记在非深户/无名额配偶名下
8、直系亲属赠予、过户，受让方不需要购房名额
9、退休人员购房名额时间调整
在这些密集的政策攻势作用之下，接下来从成交量这个层面来看看，当前的市场所产生的反响究竟是怎样的：
深圳在 2023 年 3 至 4 月迎来了开年的小阳春。从 5 月开始万科金色半山房价，成交量逐渐回落。截至 9 月 24 号进行统计，深圳的成交量是 3544 套。按照这样的趋势发展下去，与上月相比应该是下降的。
下面是深圳各区 2023 年的成交情况。在新房和二手房的成交量方面，宝安区是最高的。龙岗区在新房和二手房的成交量中也处于较高水平。在二手房成交量方面，龙岗区是最多的，福田区和南山区也较多。而大鹏区和盐田区的成交量处于低迷状态。
经过新房动态、二手房涨跌以及新房/二手房成交量的分析可知，当前深圳楼市形势严峻。可以看出，大多数买家持观望心态较多。近期有谣传称深圳将放开区域性限购（除罗湖、福田、南山、宝中外），深圳社保 3 年改为 1 年，非深圳户口社保 5 年改为 3 年，增值税满五年改为满 3 年，你认为这些政策都会实行吗？
