二、合肥二手房市场：刚需为主，区域价格分化明显
2025 年 1 月瑶海区房价，合肥的二手房市场有其特点。在市区，二手房网签套数为 3714 套。含三县的情况下，成交均价为 1.36 万元/㎡。二手房市场与新房市场的特点截然不同。
高新区的成交价为 1.60 万元/㎡。包河区二手房成交价是 1.43 万元/㎡。瑶海区二手房成交价是 1.03 万元/㎡。新站区二手房成交价是 0.97 万元/㎡。相比之下，这三个区域的二手房成交价有所不同。
二手房市场的成交结构主要是刚需。85 后和 95 后成为市场的主要力量。成交单价集中在 1 万元到 1.5 万元每平方米。总价段主要在 50 万元到 150 万元。此总价段占比达到 60%。这种以刚需为主导的市场格局表明二手房市场在承接首次置业需求以及改善型换房需求方面有着重要作用。二手房市场的成交周期比较长，平均达到 223 天。议价率是 8.28%。这显示出市场交易具有复杂性，同时也存在价格调整的空间。
三、合肥新房与二手房各区价差较大
合肥2025年1月各区新房与二手房价格对比
差价的计算方式如下：差价（万元/㎡）等于新房均价（万元/㎡）减去二手房均价（万元/㎡）。差价比例（%）为（差价除以新房均价）再乘以 100%。
从区域对比方面来看，滨湖区的新房和二手房价格存在较大差距。新房的均价为 2.89 万元/㎡，二手房的均价为 1.70 万元/㎡。这显示出新房市场呈现出高端化的特点，而二手房市场则体现出刚需化的特征。
包河区呈现出类似趋势，新房均价是 2.31 万元/㎡，二手房均价是 1.43 万元/㎡。高新区也呈现出类似趋势，新房均价为 2.53 万元/㎡，二手房均价为 1.60 万元/㎡。这种价格差异说明，新房市场主要满足改善型需求，二手房市场主要满足刚需购房者需求。
四、市场格局与未来展望：合肥买房门槛进一步降低。
2024 年已被回顾。在这一年，合肥二手房市场的成交套数达到了 80614 套，并且同比增长了 7.7%。与此同时，新房的成交套数仅有 21748 套。通过这些数据可以看出，新房与二手房的成交量之比为 1:3.7。这表明合肥的房地产市场已经进入了以存量房为主的时代。
二手房端形成这一趋势与合肥过去十几年来新房市场的高供应量存在关联。大量早期购房者步入了置换周期。部分投资性房产在市场下行期间提前将资金套出。这些情况进一步促使了二手房市场的活跃度提升。
新房端的土地开发已达饱和状态。主城区新增的住宅用地在不断减少。开发商开始将目光转向开发高端改善项目。由于开发量的减少，新房的总价变得过高。而能够接受这样高总价新房的人群也随之减少。
2025 年 1 月的市场数据再次证明了合肥房地产市场存在分化的趋势。在新房市场方面，主要是以改善型需求为主导，其价格以及户型结构都呈现出极为明显的高端化特点。而在二手房市场上，是以刚需为主要力量，价格相对而言比较低，并且有不少二手房的交易周期都比较长。
这种分化是市场成熟的标志，同时也给购房者带来了更清晰的选择方向。一部分购房者追求高品质生活和改善型需求瑶海区房价，新房市场为他们提供了更多选择；另一部分刚需购房者，二手房市场则为他们提供了更具性价比的选择，并且合肥买房的门槛在不断降低。
刚需购房者迎来新的机遇。对于刚需购房者而言，二手房市场给予了他们更具性价比的选择。在合肥，买房的门槛进一步降低。比如，新站区、肥东、肥西以及北城的二手房成交均价持续降低，如今已经不到万元。
新站区不少商品房住宅小区的三房户型总价门槛降低到 70 万到 80 万之间，部分小区临近地铁口。若总价为 75 万，首付只需 12 万就能在合肥市区买房，月供 3000 多元。此价格与省内部分地市房价相近，大大降低了在合肥安家的门槛。
低房价所带来的积极影响如下。房价降低，对于那些打算卖房的房东而言，或许是不好的事情，是一个极为严峻的挑战；然而，对于那些想要在合肥购置房产的购房者来说，毫无疑问是一件值得高兴的好事。
更低的房价能够吸引较多外地人口到合肥买房并定居，给城市带来切实的人口流入。尤其在二手房市场方面，当下的购房者大多是为了自住或者让孩子上学，他们购买房子之后，很大概率会前来居住，进而为合肥的就业、生活以及消费奠定稳定的人口基础。
展望未来，合肥的房地产市场会持续维持这种分化的态势。伴随城市的不断发展以及人口结构的发生变化，改善型的需求会一直呈现增长的态势，新房市场会进一步朝着高端化以及大户型的方向去发展。
总体来看，合肥房地产市场呈现出分化趋势。这种分化趋势为不同需求的购房者提供了多样化的选择。对于改善型需求的购房者来说，新房市场提供了高端化的选择。对于刚需购房者而言，二手房市场的价格优势为他们在合肥安家提供了更多的可能性。
