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本文的目的是解决在房地产企业破产案件里，当消费型购房人、拆迁户或者建设工程债权人与抵押权人存在利益冲突时，法院强制解除抵押登记所应走的路径。
作者丨孙才华 王杉
在房地产企业破产的实务过程中，债务人及其管理人时常会遭遇这样的情况：已经办理了抵押登记的房屋，需要交付给消费型购房人、拆迁户，或者要以抵押物的价值优先偿付给建设工程款债权人，并且必须解除抵押登记。由于存在权利冲突，当抵押权人无法实现其抵押权时，可能不会配合解除抵押登记，那么管理人或者人民法院可以通过哪些途径来解除抵押登记呢？目前我国对于破产程序中解除与注销抵押权这方面，尚未有明确且统一的规定。不过，部分地方法院已经出台了相关的操作指引，这些操作指引明确表明，管理人在特定的情形下，是可以向人民法院提出申请，要求强制注销抵押登记的。在实践过程中，管理人能够申请审理房地产企业破产案件的人民法院，通过向抵押登记机关发出协助执行通知的这种方式，来强制解除抵押登记。但是，人民法院是否能够为了解决权利冲突问题而强制解除抵押登记，还需要从理论和实务方面进行进一步的探讨。
一、强制解除抵押有关规范性文件概览
其二，那么国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的生效法律文书以及协助执行通知书来办理协助执行的相关事项。该规定为人民法院提供了具体依据，使得人民法院能够要求不动产登记机关协助执行解除抵押。3. 若抵押权人提出异议，由管理人进行解释，受理破产案件的法院负责协调解决。
相关规定列举如下：
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二、强制解除抵押登记的执行依据
为了解除抵押登记，受理破产案件的人民法院通常会向不动产登记机关发出协助执行通知书，同时附上执行依据，要求不动产登记机关办理破产企业不动产抵押权注销登记。执行依据一般采用裁定书的形式，有时也会采用决定书的形式。
（一）破产受理裁定
在破产实务里，人民法院有时会把受理破产申请的民事裁定书当作解除抵押登记的执行依据。同时，破产受理裁定所适用的法律依据，会因为破产程序的不同而有所差异。在破产重整案件里，协助执行通知书以解除抵押登记为协助内容时，往往会适用《中华人民共和国企业破产法》第七十五条第一款的规定；在破产清算案件中，通常会适用《中华人民共和国民法典》第四百零六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定。
在宁国市广田房地产开发有限公司的重整事宜中，安徽省宁国市人民法院依据破产重整受理裁定，要求协助执行“解除宁国市广田房地产开发有限公司‘西湖壹号’项目部分在建工程的抵押登记，该不动产证明号为……”，且协助执行通知书的依据是《中华人民共和国企业破产法》第七十五条第一款的规定。该裁定书的主文内容为：受理申请人宣城市兴宇建设工程有限公司提出的对被申请人宁国市广田房地产开发有限公司的重整申请。
在安徽太阳禽业有限公司破产清算一案里，安徽省宁国市人民法院将受理破产清算的（2020）皖 1881 破申 2 - 1 号民事裁定书当作执行依据，要求宁国市不动产登记中心帮忙执行，把部分土地使用权的抵押登记和房产的抵押登记予以解除。该通知书的适用依据包括《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定。
（二）解除抵押登记裁定
人民法院在破产实践中较为常见的做法是，专门针对解除抵押登记作出民事裁定书，以此作为执行的依据。
安徽省宁国市人民法院在审理多起破产案件的过程中，由于案件审理有需要，所以要对上述房产的抵押登记进行解除。为此，专门作出了裁定，该裁定书的主文直接写明解除 XX 公司权证号为 xxx 房地产权证所对应的房产的抵押登记。在适用依据方面，重整案件适用的是《中华人民共和国企业破产法》第七十五条第一款的规定，即“在重整期间，对于债务人的特定财产享有的担保权要暂停行使”。担保物存在损坏或者价值明显减少的可能性，且这种情况足以对担保权人的权利造成危害时，担保权人能够向人民法院请求恢复行使担保权。同时，[5]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三条明确指出，债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当将其认定为债务人财产。在担保物权消灭或者实现担保物权之后，债务人的特定财产还存在剩余部分，这部分剩余财产在破产程序中可以用来清偿破产费用、共益债务以及其他破产债权。同时，也可以依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条来处理。破产清算案件适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条（后为《中华人民共和国民法典》第四百零六条），同时也适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定。
四川省攀枝花市仁和区人民法院在审理攀枝花市锦泰亨房地产开发有限公司破产清算一案时，认为为部分符合条件的“鹭栖家园”业主办理分户产权这件事涉及民生问题，并且是在解决老百姓的住房保障。消费者支付了购买商品房的全部或者大部分款项，其对于所购房屋的权利具有特定性和优先性。在受偿顺序方面，该权利本身就优先于建设工程价款优先受偿权以及土地、房屋抵押权。管理人依照债务人与消费者购房户所签商品房买卖合同的约定，履行交付房屋以及为其办理所有权变更登记的义务，这种行为是符合法律规定的。并且，此行为不会影响土地抵押的效力，抵押权的行使需按照《破产法》的相关规定来处理。从 2020 年 8 月 7 日开始，先后专门针对解除“鹭栖家园”项目中符合办证条件业主的相应部分土地抵押登记作出了多份裁定。《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》的相关规定是该等裁定适用的依据，[9]同时通知了攀枝花市不动产登记中心协助执行。
湖南省株洲市中级人民法院在审理湖南新天房地产投资有限公司重整一案时，认为在重整过程中，注销土地抵押登记这一行为，以及启动项目续建与销售，能够释放抵押物资产价值。这样做有利于实现资产价值的最大化，能够保障抵押权人的权利实现，同时也有利于购房业主的房屋交付，还有利于债务的公平清偿。于是，裁定注销了案涉土地的抵押登记。浙江省兰溪市人民法院在审理金华国信房地产开发有限公司破产清算一案时，认为管理人申请注销土地抵押登记是为了能够及时办理国信诚园项目的房屋权属证书，以此推进该破产清算案的顺利进行，同时维护各债权人的合法权益株洲新天房地产有限公司，这种行为符合法律规定，于是裁定注销了案涉土地抵押登记。辽宁省丹东市中级人民法院为了能够顺利执行重整计划，根据某集团有限公司管理人的申请，做出了裁定，将某集团系企业财产的全部抵押登记予以注销。
（三）解除抵押登记决定
偶尔有法院会以决定书的形式，将其作为专门用于解除不动产抵押登记的执行依据。
湖南省怀化市鹤城区人民法院在审理怀化市兴泰房地产开发有限公司破产清算一案时，案涉 393 套房屋已抵押给湖南洪江农商行股份有限公司且办理了抵押登记，这导致 393 户业主无法办理产权证书。2021 年 9 月 14 日，该法院作出（2016）湘 1202 民破 1 号之四《决定书》，决定解除洪他项（2013）第 052 号抵押权登记，同时要求兴泰公司协助所涉购房业主向洪江市不动产登记中心申请办理不动产权证书。目前，393户业主已顺利办理了房产证。[13]
从理论层面来看，“重整计划中涉及企业经营重组的方案，像股权与资产变更归属以及营业业务的调整等，是具备强制执行效力的”。并且，批准重整计划的裁定也能够作为解除不动产抵押登记的执行依据。
三、权利冲突背景下抵押权在破产程序中的处理
在权利存在冲突的背景之下，要达成公平清偿这一目标，就必须在破产程序里依照法律对抵押权进行妥善的处置。在破产实务当中，主要的做法是在人民法院裁定予以认可的破产财产方案或者是批准的重整计划草案当中，明确地规定抵押权以及其他优先权的清偿顺序，同时明确解除抵押的相关安排。
（一）破产财产分配方案明确抵押权与其他优先权的清偿顺序
在破产清算案件里，人民法院作出的裁定认可了破产财产方案。有时，这个方案会明确抵押权与其他优先权的先后顺序。
在遵义鸿诚房地产开发有限公司破产清算案中，贵州省遵义市中级人民法院裁定认可的破产财产分配方案明确规定了抵押权与建设工程价款的权利冲突的债权清偿顺序：若有特定财产担保的债权在特定担保物抵押范围内的资产存在建设工程价款优先受偿权，那么清偿顺序为，一是建设工程价款优先受偿权的债权，二是有特定财产担保的债权。”[15]
（二）重整计划中安排解除抵押登记
在破产重整案件里株洲新天房地产有限公司，人民法院裁定批准的重整计划草案一般会清晰地明确抵押权和其他优先权的先后顺序，同时会对解除抵押的具体时间、抵押权人不配合解除抵押所产生的后果以及对这些后果的处理方式等作出明确的安排。比如：
贵州省铜仁市中级人民法院裁定批准的《铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司等三公司重整计划草案》明确规定：“对于那些对债务人财产行使抵/质押权利的债权人，需要在重整计划被裁定批准后的 10 日内，负责去办理相关抵/质押登记的解除手续。”本重整计划依法保障了有特定财产担保的债权人在特定财产上优先受偿的权利。本重整计划经人民法院裁定批准后，人民法院能够依据管理人的申请，将相应财产的抵押登记予以涤除。
山东省昌邑市人民法院裁定批准的《潍坊市恒鼎置业有限公司、潍坊市连城物业经营管理有限公司合并重整计划（草案）》明确规定：在法院裁定批准重整计划后的 30 日内，相关债权人需要把针对恒鼎公司特定财产的抵押、质押等权利限制给解除掉。同时，也要把对恒鼎公司特定财产的查封、冻结等财产保全措施予以解除。债权人若未及时办理有关手续，暂不向其进行分配。倘若因债权人自身原因，致使未能及时解除对恒鼎公司有关资产的权利限制或财产保全措施，进而影响到重整计划的执行，那么就由相关债权人向恒鼎公司及相关方承担赔偿责任。从法院裁定批准重整计划的那一天开始算起，在 30 天的期限内，如果相关债权人没有把对恒鼎公司特定财产的抵押权利限制、质押权利限制等予以解除，那么就将其视为已经解除并且进行注销。
云南省南华县人民法院裁定批准的《南华欣泰野生菌食品集团有限公司、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、南华欣泰房地产开发有限公司合并重整计划（草案）》明确规定：如果债权人未在上述规定的期限内配合进行解除登记，那么欣泰公司或者管理人可以单方面凭借南华法院批准本重整计划的裁定，直接向登记机关申请解除登记；也可以通过向南华法院申请协助执行的方式来解除登记。”[18]
广西壮族自治区灵川县人民法院裁定批准的《灵川县金星房地产开发有限公司重整计划草案》明确规定：灵川县人民法院裁定批准重整计划草案后的十日内，管理人要协助投资人完成相关资产的解除抵押工作、解除查封工作以及解除购房合同备案登记工作……
四川省广安市前锋区人民法院裁定批准的《广安怡然房地产开发有限公司重整计划草案》有这样的规定：在人民法院裁定批准重整计划草案后的 30 日内，抵押权人需要解除对应抵押物的抵押手续，并且抵押权人按照本重整计划草案来享有权利。
四川省成都市青白江区人民法院裁定批准的《四川国龙集团金属制品有限公司、四川国龙集团科技有限公司、四川国龙房地产开发有限公司重整计划》明确规定：在法院裁定批准本重整计划后的 15 日内，除涉及留债清偿的债权人外，其他债权人应配合债务人以及管理人完成对债务人财产抵押或质押登记的注销工作。如果债权人没有在上述期限内配合去注销财产抵押或质押登记，这对重整计划的执行造成了阻碍，那么债务人或者管理人有权依照法律向法院申请强制注销原来的抵押或质押登记；并且债务人或者管理人有权把相关债权人依照本重整计划可以获得分配的现金、股权等暂时不进行分配，等债权人配合注销了财产抵押或质押登记之后再进行分配；如果给债务人造成了损失，相关债权人应该承担赔偿责任。”[21]
四、建立健全强制解除抵押登记的操作规范
为顺利推进破产程序，可参考各地办理破产企业涉不动产事务的有益经验，同时结合房地产企业破产审判的实践需要，在法律层面和行政法规层面，建立起健全的强制解除抵押登记的操作规范。
（一）明确强制解除不动产抵押登记的情形
- 已经登记的抵押权，在法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形下，当事人可以申请抵押权注销登记。
在该规定的基础之上，需要明确在不致使抵押权消灭的情况下强制解除不动产抵押登记的那些情形。3. 抵押权人不同意把抵押登记解除。
（二）明确强制解除不动产抵押登记的程序
建议明确强制解除不动产抵押登记的以下程序：
1、申请人民法院解除抵押登记
债务人可以向受理破产案件的人民法院提出解除抵押登记的申请，管理人也可以这样做，目的是强制解除抵押登记。
2、人民法院出具解除抵押登记的文书
人民法院依申请作出解除抵押登记的裁定（或者决定）。
3、申请或者通知不动产登记部门注销抵押登记
破产申请受理法院作出裁定注销抵押权后，不动产登记部门会依照人民法院的嘱托来办理抵押权注销登记。同时，管理人也能够拿着相关材料向不动产登记机构提出注销抵押登记的申请。
（三）明确强制解除不动产抵押登记的异议与救济
抵押权人在抵押被强制注销之后，其实体权利和程序权利应当依法得到保障。解除抵押登记这一行为，并不意味着抵押权就会消灭，抵押权人依旧享有优先受偿的权利，不过这种权利的行使会受到破产程序规则的限制。当解除抵押登记后，抵押权人的权利通常会借助债权的确认以及受偿等破产途径而依法得到保障。
（四）权利冲突背景下注销抵押登记的申请材料
参考《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条以及《不动产登记操作规范（试行）》第 14.4.3 条等规定。要结合破产实务的需要，明确在权利冲突背景下注销抵押登记的申请材料包含：有不动产登记申请书，还有申请人的身份证明，以及注销破产企业不动产抵押权登记的民事裁定书和协助执行通知书。
[注]
张善斌主编的《破产法实务操作 105 问》，由武汉大学出版社 2020 年出版，该书 128 页有相关内容。
请查看安徽省宁国市人民法院（2022）皖 1881 破 12 号的《协助执行通知书》。
安徽省宁国市人民法院作出的（2022）皖 1881 破申 12 - 1 号《民事裁定书》。
请查看安徽省宁国市人民法院于 2020 年作出的（2020）皖 1881 破 2 - 13 号《通知书》。
请查看安徽省宁国市人民法院的以下《民事裁定书》：(2019)皖 1881 破 8 - 14 号、(2019)皖 1881 破 8 - 15 号、(2019)皖 1881 破 8 - 16 号、(2022)皖 1881 破 12 - 10 号。
请参见安徽省宁国市人民法院在 2017 年作出的编号为皖 1881 民破 4 - 11 号的《民事裁定书》。
请查看安徽省宁国市人民法院于 2017 年作出的(2017)皖 1881 破 3 - 13 号《民事裁定书》。
安徽省宁国市人民法院有以下这些《民事裁定书》：(2018)皖1881 破 1 - 12 号；(2019)皖1881 破 4 - 12 号；(2019)皖1881 破 10 - 11 号；(2019)皖1881 破 5 - 12 号；(2018)皖1881 破 9 - 13 号；(2019)皖1881 破 2 - 11 号；(2018)皖1881 破 4 - 11 号；(2018)皖1881 破 8 - 11 号；(2021)皖1881 破 1 - 11 号；（2022）皖1881 破 1 - 9 号；（2022）皖1881 破 1 - 10 号。
请参见四川省攀枝花市仁和区人民法院的（2018）川0411 破 2 号之三《民事裁定书》，以及（2018）川0411 破 2 号之四《民事裁定书》和（2018）川0411 破 2 号之五《民事裁定书》。
请查看湖南省株洲市中级人民法院于 2019 年作出的（2019）湘 02 破 3 - 6 号《民事裁定书》。
请查看浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781 破 38 号之三的《民事裁定书》。
请参阅辽宁省丹东市中级人民法院（2019）辽06 破 2-xx 号的《民事裁定书》。
何艳指出：以决定书形式解除破产企业抵押登记，这样做便于 393 户业主办证。此内容载于怀化新闻网。
，访问日期2024年9月24日。
王欣新指出：《谈重整计划执行中的协助执行》这一内容，刊载于《人民法院报》2016 年 7 月 13 日的第 7 版。
贵州省遵义市中级人民法院作出了（2023）黔03 破 19 号之二的民事裁定书。
贵州省铜仁市中级人民法院作出的（2024）黔 06 破 1 号之一《民事裁定书》。
山东省昌邑市人民法院作出的（2022）鲁 0786 破 1 - 5 号《民事裁定书》。
云南省南华县人民法院作出的（2022）云 2324 破 1 - 7 号《民事裁定书》。
广西壮族自治区灵川县人民法院作出的（2022）桂0323 破 1 号之二的《民事裁定书》。
四川省广安市前锋区人民法院作出的（2021）川 1603 破 2 号之二的《民事裁定书》。
四川省成都市青白江区人民法院作出的（2021）川0113 破 2 号之七的《民事裁定书》。
