大家好，我是荣杏。
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做全网最为硬核的片区分析以及楼盘评测，分析得详细且全面，评判得中立又客观，以此来帮助你做出合理的买房决策。
【引子】
如果你：
在罗湖上班或者是罗湖本地人，
总预算有限，
看重成熟配套深圳罗湖周边房价，地铁商业教育齐全，
能够接受高密度、居住没那么纯粹，
不介意周边老旧的城市面貌，
那么「京基华樾」值得你考虑。
蔡屋围是罗湖CBD，深圳金融中心之一，也是罗湖房价天花板。
蔡屋围商圈是深圳高端商业的原点，在很长一段时间里它都是深圳的商业中心。深圳正在布局一场旧改大局，2.0 版的新罗湖也已悄然登场。其中，京基蔡屋围旧改约 320 万平方米，它是先行者。未来随着城市更新，蔡屋围内部将形成一个成熟的微循环，这里拥有交通、人文、商业、公园、学校、医疗等齐全的配套。
京基集团是城市更新领域的先行者。它早已成为罗湖城市开发及运营的主导品牌，并且在罗湖形成了京基效应。
近年来，京基集团在罗湖区开展的开发项目有 12 个。它开发的“京基 100 综合体”，给片区注入了新活力。开发的“京基云景梧桐”，推动着城市不断向前发展。开发的“银湖公馆”，给片区带来了新的生机。开发的“京基水贝城市广场”，促进着城市的进步。开发的“京基云熙阁”，为片区增添了新的动力。这些标杆商业和高端住宅，都在推动着城市的发展。
「京基华樾」是 320 万平米蔡屋围大城的首发产品，目前已取证开盘，并且引起了市场的广泛关注。因为它不仅是蔡屋围京基巨无霸旧改的亮相之作，还是目前蔡屋围板块唯一在售的新盘，建成后会成为片区新的地标建筑。
项目处在桂园街道。它属于蔡屋围统筹片区城市更新单元。同时，它也是该城市更新单元首个入市的项目。
蔡屋围统筹片区城市更新单元的西边紧邻红岭路，深南东路从其中穿过。该单元的用地面积为 33 万公顷，计容面积是 255.7 万㎡，总建面约 273 万㎡，是一个规模巨大的超级城市综合体。它分四个项目来实施，分别是蔡屋围（城中村）项目、大剧院项目、农行项目以及城建项目。在这些项目中，蔡屋围项目又分为三期进行建设。项目共有7宗二类居住用地（包括商业+二类个居住用地）。
「京基华樾」项目处在城市更新单元的东北角。它是蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目 A(14 - 01 地块)。该项目涵盖了住宅、商业、办公、公寓、酒店等多种业态。
「京基华樾」的营销中心样板房现已开放。从 7 月 19 日开始，便可以进行选房。此次一共推出 451 套住宅，首先推出 2 栋 2 单元的 385 套。这些住宅的面积在 95 至 153㎡之间，有 3 至 5 房。备案均价为 7.83 万/㎡，开盘时约有 85 折优惠（即 87 折乘以 98 折且 7 天内准签），在价格方面确实很有诚意。
今天就来详细分析「京基华樾」，看看它究竟值不值得买？
建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。
购买价值
【亮点分析】
地段：罗湖CBD，位置不错。
商业配套成熟，所见即所得，便利度高；学校配套成熟，所见即所得，便利度高；地铁交通等各种配套成熟，所见即所得，便利度高。
学校带有桂园中学学位，多年来其十大录取率达到约 25%，在罗湖地区排名位列前三。
价格：580万可以买3房，还是比较给力的。
【缺点提醒】
周边：京基蔡屋围旧改分为南区、中区和北区，改善周期较长。
密度方面，该建筑的容积率达到了 11.2，是一座 62 层的超高层建筑，居住起来并不是那么舒适。
保障房和回迁的占比达到了 62%。商品房、回迁房、写字楼以及公寓会共享小区花园和停车位。这里的人群比较杂乱。
车位总量为 1500 个。这些车位被共享给了公寓、人才、回迁、商品以及写字楼等。由于多方共用，所以肯定是不够用的。
【总结】
「京基华樾」位于罗湖最为繁华的核心位置，并且是未来罗湖发展前景极佳的区域之一。其周边的生活配套十分丰富且成熟，具备繁华的高端商业，交通极为便利的地铁网络，历史悠久且知名的学校，以及丰富多样的各类文体和生态资源。然而，它的整体规模并不庞大，却要构建集住宅、商务公寓、办公、商业、酒店等多种物业于一体的综合体，这使得居住的纯粹性受到了很大的影响。
考虑到罗湖如今新房供应比较少，地缘性客户可以关注一下。
基本信息
地段分析
「京基华樾」处于罗湖蔡屋围片区的桂园街道。它位于宝安南路与红桂路的交叉口东北侧。处于福田 - 罗湖的双核心辐射范围之内，处在红岭新兴金融产业带以及深南路总部经济主廊道上。
蔡屋围在罗湖的十三五规划里，被定位成了罗湖的金融、商贸、文化核心区。这里充分体现着商圈的首发经济，其首店数量能级在全市商圈中一直稳居第一。
桂园街道是罗湖全区唯一达到超过百亿税收总额的街道。它以罗湖约 3%的面积，产出了全区约 1/3 的 GDP。它也是罗湖 CBD 所在之地。可以说，这里既是罗湖创建具有世界潮流引领力的国际消费中心核心区的主要承载地，又是深圳经济密度极高的片区。这里诞生了一座座深圳地标建筑。其中，地王大厦是上世纪九十年代的深圳第一高楼，京基 100 大厦是本世纪初的深圳第一高楼。桂园街道一直在不断刷新着深圳的城市天际线。
2019 年，《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019—2025）》在深圳印发。其中，罗湖被确定为旧城改造可持续发展示范区。官方计划投入约 4200 亿资金，目的是再造一个新罗湖。
罗湖的产业结构正在进行升级。它原本是三来一补的发源地，如今已进阶为高质量发展的高地。这里正在加速建设高端品牌的重要驻地，打造珠宝的全球高地，构建跨境贸易的前沿阵地。
在新的发展起点上，罗湖开始进行旧改工作。去年官方发布了《深圳市罗湖区城市更新和土地整备“十四五”规划》，此规划提到要推进片区高品质产业空间的连片改造，并且要加快蔡屋围片区的旧改进程，以打造新的城市地标建筑。
当前桂园街道，正将打造蔡屋围国际高端消费街区作为着力点，以此推动实现高质量发展。蔡屋围消费街区的总面积大概是 1.23 平方公里。它依托“一横两纵”的空间布局来展开。其中“一横”是以深南东路为核心的。并且向“两纵”即红岭路和宝安南路沿线进行辐射。通过这样的方式串联起了万象城、KK MALL、地王星荟、深圳文和友、奥特莱斯等特色商业区和商业节点。全力打造并形成了一个兼具国际范、时尚潮、原创力、烟火气以及美誉度的标志性商圈。
未来，蔡屋围片区的城市价值会再次提升。同时，片区的生活方式也将被重新塑造。
配套点评
【交通地铁】
距离地铁 3 号线和 9 号线的红岭站有 700 米；9 号线的园岭站约 1 公里；17 号线的大塘龙站约 1.1 公里；1 号线和 3 号线的老街站约 1.2 公里。乘坐 4 站就能到达福田中心，通过接驳 1 号线可以快速抵达南山中心区。
自驾时，临近深南大道、滨河大道、红岭中路等主要干道。能够通过宝安南路、笋岗西路，迅速与三大城市主干线相连接。可以通达罗湖口岸跨境枢纽以及罗湖北站高铁枢纽。交通十分便捷，去往各个地方都很便利。
【商业配套】
项目所在的蔡屋围商圈，是深圳高端商业购物中心繁华的起始之地。这里拥有全国最多的奢侈品牌，并且是业绩体量最大的购物中心之一。
大家熟知的京基 KK MALL 汇聚在此，深圳万象城也汇聚在此，地王星荟同样汇聚在此，深圳文和友汇聚在此，奥特莱斯汇聚在此，茂业百货汇聚在此，金光华广场也汇聚在此。这些知名商业已经入驻超 450 家品牌。
【教育资源】
有自带的幼儿园，小学的学区划分属于 06 学区大学区，是由桂园教育集团的桂园小学、桂园教育集团的红桂小学、翠竹教育集团的笋岗小学、螺岭教育集团的桃园小学、翠竹教育集团的洪湖小学、罗湖未来教育集团的梅园实验学校以及罗湖未来教育集团的罗湖实验学校小学部这 7 所学校所组成的。
中学学区包含桂园中学和红桂中学。桂园中学在罗湖一直处于前三的位置，其实力是不能被小看的。
【生活配套】
邻近荔枝公园，邻近人民公园，邻近洪湖公园。远看梧桐山，远看银湖山，远看布吉河，远看深圳河。自然景观资源丰富。
此外，附近存在深圳书城。此外，附近有深圳大剧院。此外，附近有小平画像广场。此外，附近有深圳市体育中心。此外，附近有深圳会堂。此外，附近有深圳科学馆。这些都是市政配套。
楼栋分析
【楼栋布局】
「京基华樾」由 3 栋建筑组成，其中 1 栋是 82F 的办公 + 商务公寓，另外 2 栋中 1 单元是 64F 的住宅 + 保障性住房，2 栋的 2/3 单元是 61F 的住宅，3 栋是 15 班制的幼儿园。
荣杏姐要提醒大家注意，“京基华樾”是塔楼结构。一层有 7 户。其中有几户存在对视情况。
户型点评
整体得房率约为 73%，且不含赠送。其中有几个户型存在对视现象，例如 01 户型，其面积为 153㎡，是所有户型中面积最大的，该户型的对视情况最为严重，书房、厨房、餐厅、客厅均存在对视情况。
此外深圳罗湖周边房价，03、06户型95㎡，厨房和客房存在对视。
只有02/04/05/07户型不受遮挡。
【95㎡ 3房2卫】
竖厅格局。LDKB 实现一体化。厨房呈 L 型。卫生间干湿分离。阳台的朝向为东南或西北。
【99㎡ 3房2卫】
只有 2 栋 2 单元 05 户型具备这种格局。它是竖厅格局，LDKB 实现了一体化，动静分区明显。三开间朝南，厨房呈 L 型，卫生间干湿分离，阳台朝向西南。
【111㎡ 3房2卫】
经典的是竖厅格局，LDKB 实现了一体化，动静有明确分区，四个开间都朝南，厨房呈 U 型，卫生间做到了干湿分离，阳台的朝向是西南。
【120㎡ 3房2卫】
经典的是竖厅格局。LDKB 实现了一体化。空间动静分区。三开间朝南。厨房呈 L 型。带有 1 个小生活阳台。卫生间干湿分离。阳台朝向西南。
【143㎡ 4房2卫】
横厅呈格局，南北通透。餐客厅实现一体化。四开间皆朝南。全屋设有飘窗。厨房为 U 型。还带有 1 个小生活阳台。卫生间干湿分离。阳台主要朝东南方向。
【153㎡ 5房2卫】
竖厅格局，南北通透。四开间朝南，全屋都有飘窗。客厅与次卧相连，还有 6 米长大阳台。厨房是 U 型的，还带有 1 个小生活阳台。卫生间干湿分离，阳台主要朝东南方向。
它的书房、厨房、餐厅、客厅这几个空间存在对视情况，且这种对视在最大面积处最为严重。
选房攻略
综合各方面因素进行分析，包括各户型的价格、楼层之间的价差、噪音情况、朝向特点、户型自身以及景观等，然后给出选房的顺序。
包含各户型套内面积实测情况。
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价格对比
【价格参考】
备案均价为 7.83 万每平方米，且带有精装修。开盘时约有 85 折优惠（即 87 折乘以 98 折且 7 天内可准签），折后均价约为 6.68 万每平方米，单价在 5.75 万至 7.89 万每平方米之间，总价处于 541 万至 1757 万每套的范围。
【周边价格】
整个片区没有其他新盘在售，新房方面无可比性。
在二手房领域，罗湖的住宅通常存在一些普遍问题：房子较为老旧，社区的规模较小，车位数量不足，户型的设计也很差。而“京基华樾”至少具备房子新以及户型比较规整这两大优势。
附近的「鸿翔花园」在 2006 年入伙。它一共有 9 栋楼。它是这一带价格最贵的二手房小区。5 月份，该小区成交了一套 70 多平方米的两房，价格是 480 多万，单价接近 7 万。
「万科城市花园」去年成交价也在7万左右。
综合对比下来，「京基华樾」的性价比还是可以的。
九、家居环境分析
考虑楼盘周边环境、楼盘内部以及户型内部等因素来分析环境能量磁场，这是由有着超过二十年行业经验的老师傅进行实地勘察后得出的结论，并且此结论仅代表个人观点。
为希望知晓房屋家居环境因素的朋友提供参考，让他们能够趋吉避凶，从而尽可能挑选到更契合自身的房子。
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买房因人而异。每个人的资金情况不同，需求各异，目标有别，喜好也不一样，所以适合且喜欢的房子自然也就各不相同。
而每一个片区、每一个楼盘，都有其价值点和卖点。
买房时需要多去实地查看楼盘，要多对不同的竞品进行比较，这样才能够避免遇到陷阱。因为当下买卖房子所涉及的摩擦成本以及时间成本都比较高，所以应当保持谨慎。
我一直提倡看房 200 套。然而实际情况是，很多人并没有那么多的时间和精力。因此，通过咨询来探讨和决策会更为合适。
荣杏姐身为一名买房人，秉持 100%买方立场。她出品的每一篇文章，都经过实地踩盘、现场交流，并且切实站在买房人的角度进行评价和思考。她力求做到精益求精，甚至达到吹毛求疵的程度，为此花费了很多时间和精力。如果觉得不错，可以点赞、收藏、转发三连。同时，也欢迎买房土豪们直接打赏予以鼓励。
如果你在买房时遇到困惑，或者不知道哪个楼盘更适合自己，都能联系荣杏姐，让她帮你提前规划方案。
