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近日，南阳市自然资源和规划局把中心城区存量住宅用地信息进行了汇总并予以公布。
从统计数据可知，
南阳中心城区未销售房屋的土地面积是 12.1629 公顷。
6 月 30 日，襄阳市自然资源和规划局公布了《襄阳市 2023 年第 2 季度存量住宅用地信息公示》，这是一件非常巧合的事情。
按照统计数据，
襄阳中心城区 2023 年未销售房屋的土地面积是 179.44 公顷。
非常难得的一次对比机会。
从存量住宅项目的总数方面来看，襄阳是南阳的 2 倍以上；从住宅用地的总面积方面来看，襄阳也是南阳的 2 倍以上。这表明襄阳市城区的住宅供应量比南阳大很多，并且襄阳的去库存周期明显比南阳长。
本以为南阳楼市就够卷了，襄阳楼市卷得更厉害。
当然这只是一种庸常视角。
如果换一个角度去看，
其实在越卷的地方，开发商为了能把房子卖好，就会去努力提升产品力，以此来讨好购房者，这样反而更容易诞生出好的作品。
02
上周去了一趟襄阳。
在襄阳的一个待交付楼盘现场，我发现了一些产品细节。这些细节在南阳房地产市场很难看到，并且令人心动。
以下图片皆为手机实拍。
其一，超高的窗墙比。
南阳的住宅立面中，这样的情况是不是比较少见呢？当我们放眼望去时，能看到大面积的窗户玻璃在闪耀着光芒，这让人内心为之触动。
大面积使用玻璃，能让整个建筑立面显得更加晶莹剔透。同时，也会使房间的采光通风效果更好。这些对于楼盘而言是相当有加分作用的。
但并非每个项目都能做到，因为造价比较高。
窗越大越贵这一点是很明显的。这种贵并非是按照比例进行增加，而是以几何倍数的方式在增加。比如说，6 平米的窗的造价并不仅仅是 1 平米的窗造价的 6 倍，而是呈现出几何倍数的差异。
高窗墙比在一二线城市很流行。它常常是高端改善的标配。它也常常是豪宅的标配。
其二，让人心情舒适的架空层。
（软装未进场，非最终效果）
每栋楼的首层未被盖成房子用于销售，而是将其设置为 3.9 米高的架空层，并且把它打造成敞开式且主题鲜明的半私密邻里交流空间。
比如阅读休闲空间、儿童娱乐空间、活力健身空间等等。
好处在于打通了建筑内外的空间隔绝，业主的公共活动区域变得更大且更多，能让不同年龄层的业主找到符合自身兴趣的社交场所。即便在雨天，业主也不会无处可去。
（软装未进场，非最终效果）
这种架空层空间的新型功能化设计和理念，值得南阳学习。
早些年南阳的个别楼盘曾做过架空层，然而很遗憾，最终这些架空层几乎都变成了堆积杂物的地方，也都变成了停放电动车的地方。
最近几年，南阳的开发商为了提升货值并且多卖出些钱，在新项目中基本上都看不到架空层的设计了。
其三，独特的空中花园。
（上图绿植尚未移栽，非最终效果）
高层建筑每隔四层设置一个约 50 平米的空中花园。可以把地面植物栽种到空中。业主不用下楼，打开家门就能在空中花园休息游玩。业主还可以把它当作“第二会客厅”。
不是洋房，却能享受洋房级别的体验。
空中花园的主题能够依据楼栋业主的需求以及倾向性来进行定制。例如有儿童的益智空间，还有青年的瑜伽空间，以及老年人的品茗空间等。
据说这是襄阳市场的首创，不确定。
但可以确定的是，南阳的高层住宅，从未见过有这样的新颖设计。
开发商增加了不少成本，然而这一做法让业主的生活场景变得更为丰富且有趣，真是奇思妙想。
03
这个楼盘在除上述三个比较大的亮点之外的其他交付细节方面，其实还有很多惊喜。
小区的景观园林严格遵循五重绿化标准。绿化密度较为充足，层次划分得很清晰。草坪、灌木和乔木相互交错，排列得错落有致，满眼都是绿色的景象。
石榴树上已经结满了累累硕果。
社区的中央位置，没有设置像廊架这类常见的设施，而是设计了一个具有现代风格的“天幕帐篷”。这个设计很有新意。
从实际的视觉效果方面来看，给小区增添了一些艺术的美感。并且还具有比较强的实用性。
可以看到帐篷下面设置了一个沙坑，小孩子们在这里尽情玩耍。即便处于炎炎夏日之中，他们也无需担心会被晒伤。
沙坑附近特意设置了一个水龙头。孩子们玩完沙子后，能够在这里洗手，也能够在这里洗脚。这样他们就不用脏兮兮地回家，从而避免被父母责骂。
连这一点都能提前考虑到南阳楼市价格，不能不说，真的贴心。
精装单元的入户大堂，空间显得疏朗且大气，色彩的搭配十分和谐，瓷砖闪烁着锃亮的光芒。
入户大堂门口的人脸识别系统，肉眼就能判断是中高端品牌。
电梯品牌为蒂森克虏伯，轿厢防护做得也很规整。
到这里你应该看出来了，这个楼盘就是襄阳华侨城纯水岸某地块。
看完襄阳华侨城的产品，很容易有这样一种触动：开发商在提升业主居住体验方面确实下了很大功夫。
很多规划和设置的出发点是业主的真实需求，并非开发商的一厢情愿和想当然。 很多规划和设置的出发点源于业主的真实需求，而非开发商的主观意愿和随意猜测。 很多规划和设置的出发点是基于业主的真实需求，而不是开发商的自作主张和想当然。
架空层的主题泛会所展现了一种理念；空中花园的创新设计展现了一种理念；高窗墙比带来的通透和灵动也展现了一种理念，那就是：
业主，才是小区的真正主人。
只有从业主的角度去考虑，才能够衡量出一个社区的真实价值。好房子的标准，应当以从业主角度出发为尺度。
让业主居住得舒适，这理应成为开发商持续努力接近的目标；让业主居住得愉悦，这理应成为开发商持续努力接近的目标；让业主居住得便利，这理应成为开发商持续努力接近的目标；让业主居住得幸福，这理应成为开发商持续努力接近的目标。
实际上，要实现这样的目标并非易事。行业处于不断发展的状态，买房人的眼光在持续提升，对房子的要求也变得越来越苛刻。
襄阳华侨城的面积是 8.48 平方公里。因为它体量巨大，采用分组团开发的模式。所以华侨城的产品有了不断迭代以及不断升级的可能。
南侧的天鹅堡已成为绝响，北区有一个 50 万的公园住区，那就是纯水岸观澜，它的新品入市了，这使得华侨城的美好生活方式得以持续进化。
在整个纯水岸地块中，观澜组团的位置无疑是耀眼的。
我们近距离观察后会发现，它的升级在地段方面有所体现，同时在环境、配套、品质、户型等各个方面也有体现，且不仅仅局限于地段这一个方面。
纯水岸观澜，左边拥有一座华侨城城市公园，右边拥抱一座华侨城城市公园。它将“在花园中建城市”的理念发挥到了极致。30 万方的绿地，其面积足够奢侈。公园的面积也达到了 30 万方，同样足够奢侈。
市面上多数楼盘通常仅有小区内部的景观，却欠缺外部的生态资源。居住在纯水岸观澜时，日常生活便是穿越一座公园，然后抵达另一座公园。
这是环境的升级。
教育配套一直是华侨城的重要优势。在纯水岸观澜这个地方，这一优势体现得更为显著。
从观澜南大门出来，华侨城第一实验小学近在眼前。
学校聘请了教育部领航校长张德兰来担任校长并给予指导工作。同时，学校还享受着华侨城大教育体系下的名师智库团以及襄阳华侨城实验学校的优秀师资。
除此之外，项目北侧的襄阳五中实验中小学小学部已开学。
这是教育的升级。
社区商业华·生活荟在数百米范围之内，奇趣港湾在数百米范围之内，奇趣童年在数百米范围之内，襄阳市中医医院（东津院区）也在数百米范围之内，缤纷生活近在咫尺。
这是生活配套的全面升级。
04
与此同时，观澜组团在产品细节上的升级亦是十分明显。
观澜有架空层、空中花园等独特亮点。在此基础之上，其建筑立面更为简洁精致。大面积应用玻璃元素，打造出类公建化立面，尽显通透高级的视觉效果。
超宽的景观阳台，全景立面有着大窗，采用双层 Low—E 玻璃，那旖旎的风景能够全部收入眼底。
其中一扇玻璃的尺寸是 1.8 米乘以 1.7 米，它的面积达到了 3 平方米，其成本远远超过了市场上的其他项目。
单元入户门的主要材料是米白色铝板和深灰色格栅，它与整体建筑相互呼应，展现出高端大气且精致的美感。
二者均以星级酒店的入户标准营造全方面的质感与品位。
普通连廊栏杆的规范高度为 1.1 米。在纯水岸观澜，其连廊栏杆高度是 1.4 米。
0.9m 高的实体栏杆，其高度为 0.5m 的栏杆之上。这种栏杆具备防雨防滑的特性，使得安全指数有了大幅的提升，能够让业主没有后顾之忧。
升级后的户型，让观澜项目的性价比尤为凸显。
观澜的产品线包含了 98 平方米到 142 平方米的墅质高层。这些高层都实现了南北通透的效果，并且多开间朝南，还有阔景阳台。
面积最小的 98 平三房也有大阳台，其长度达 6 米多。这个大阳台南向景观没有遮挡。居住在这样的房子里，视野极为开阔，令人心旷神怡。
了解了一下纯水岸观澜目前的价格，大概是8开头。
一言以蔽之：刚需的总价，改善的品质。
结 语
我国房地产市场的供求关系出现了重大的改变。这是关于房地产的最新的一种定性和基调。
换句话说，楼市供大于求这件事已是明牌。
开发商无论政策怎样变化，若想在激烈市场竞争中求生存谋发展并赢得客户欢心，就需在产品端持续升级，以人本为出发点，持续创新，以满足客户日益“挑剔”的购房需求。
真正好的产品，客户一定是有感知的。
真正好的产品，客户一定是会动心的。
这要看开发商是否愿意投入更多心思和成本，去打造高标准产品，并且在产品升级方面主动去竞争、去超越。
开发商越卷南阳楼市价格，购房者越受益。在襄阳华侨城，我看到了这种趋势。
相比之下，南阳楼市卷得还不够。
