一、指导性案例
合同双方当事人协商一致终止了借款合同关系，之后建立的商品房买卖合同关系是具有法律效力的。
【关键词】清偿债务；法律效力；审查
【裁判规则】
借款合同双方当事人经协商达成一致，终止了借款合同关系，同时建立了商品房买卖合同关系。他们将借款本金及利息转化为已付购房款，并且经过了对账清算。这种情况不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定所禁止的情形。该商品房买卖合同的订立目的，也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的“作为民间借贷合同的担保”。如果不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，那么该商品房买卖合同是具有法律效力的。然而，对于转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当依据借款合同等证据进行审查，这样做是为了防止当事人把超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
【适用法律】《中华人民共和国物权法》第一百八十六条
抵押权人在债务履行期届满之前，不能与抵押人约定当债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
指导案例 72 号为汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，该案件的案号为（2015）民一终字第 180 号，其载于《最高人民法院关于发布第 15 批指导性案例的通知》（法〔2016〕449 号）中。
【规则日期】2015.10.08
【法宝引证码】CLI.C.8726836
二、最高人民法院公报案例
当事人签订了商品房买卖合同和民间借贷合同。约定借款人未按期偿还借款。在合同成立并生效的情况下，应认定此约定有效。
【关键词】商品房买卖；并存；禁止流押
【裁判规则】
双方当事人基于同一笔款项先后签订了《商品房买卖合同》和《借款协议》。约定借款到期时，若能偿还借款，《商品房买卖合同》就不再履行；若借款到期不能偿还借款，就履行《商品房买卖合同》。在合同和协议都依法成立且已生效的这种情况下，应当认定当事人之间同时形成了商品房买卖和民间借贷这两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
借款到期后，借款人无法按期偿还借款。对方当事人提出要求，并且通过履行《商品房买卖合同》而获得了房屋所有权，这种行为并不违反《担保法》第四十条以及《物权法》第一百八十六条中有关“禁止流押”的规定。
【适用法律】《中华人民共和国物权法》第一百八十六条
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》第四十条
订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不能约定，在债务履行期届满且抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权会转移为债权人所有。
朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司存在商品房买卖合同纠纷案件，该案件刊载于《最高人民法院公报》2014 年第 12 期（总第 218 期）。
【法宝引证码】CLI.C.3697733
商品房买卖合同里，一方面约定了逾期交房以及办证的违约责任，另一方面又约定了开发商要承担逾期交房和办证的相关事宜，那么开发商就应当按照约定来承担多项违约责任。
【关键词】房屋买卖合同；逾期；违约责任
【裁判规则】
商品房买卖时，开发商的交房义务包含多个方面。其一，开发商要交钥匙；其二，需出示相应的证明文件；其三，要签署房屋交接单等。合同中分别对逾期交房与逾期办证的违约责任作了约定。同时还约定，若开发商承担了逾期交房的责任，那么逾期办证的违约责任就无需承担。这种约定应被认定为属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款。实际上，开发商仍需按照合同约定承担逾期交房、逾期办证等多项违约之责。
【适用法律】《中华人民共和国合同法》第三十九条
采用格式条款订立合同的情况下，提供格式条款的一方需遵循公平原则来确定当事人之间的权利和义务。同时，要采取合理的方式提醒对方注意那些免除或者限制其责任的条款。并且，按照对方的要求，对该条款进行说明。
当事人为了重复使用而预先拟定了格式条款，并且在订立合同时未与对方进行协商。
《中华人民共和国合同法》第四十条
格式条款若具备本法第五十二条所规定的情形，那么该条款无效；格式条款若具备本法第五十三条所规定的情形，那么该条款无效；提供格式条款的一方免除自身责任的，该条款无效；提供格式条款的一方加重对方责任的，该条款无效；提供格式条款的一方排除对方主要权利的，该条款无效。
周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司存在商品房销售合同纠纷，该案件刊载于《最高人民法院公报》2016 年第 11 期（总第 241 期）。
【法宝引证码】CLI.C.8643339
公有住房出售人与买受人约定了一些条款，这些条款禁止买受人实施有碍楼房安全的行为。这些条款并没有限制买受人的正当权利房地产销售保密协议，所以它们是合法有效的。
【关键词】公有住房；所有权；限制；合法有效
【裁判规则】
建筑物区分所有权人仅能在该建筑物中属于自己专有的部位行使所有权的四项权能。若未得到该建筑物的其他区分所有权人以及物业经营管理者、维修者的许可，就不可以对该建筑物的共用部位行使权利。
公有住房售出单位需对公有住房的共用部位承担维修责任。在售出单位与公有住房买受人签订的售房协议里，为避免自身在住房售出后承担过多维修负担，约定买受人不能有妨碍公有住房共用部位安全的行为。这种约定并未对买受人正当行使自身权利进行限制，所以是合法有效的。
【适用法律】《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条
当事人一方未履行合同义务，另一方有权要求其履行；当事人一方履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求其采取补救措施；并且房地产销售保密协议，无论哪种情况，另一方都有权要求赔偿损失。
郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案，刊载于《最高人民法院公报》2006 年第 11 期（总计第 121 期）。
【法宝引证码】CLI.C.66769
在房屋买卖合同里，如果当事人所约定的合同目的无法实现，那么就能够依据合同法的相关规定来解除合同。
【关键词】房屋买卖合同；合同目的；解除合同
【裁判规则】
当事人将特定主观目的当作合同条件或成交基础并进行明确约定，那么该特定主观目的的客观化，是在《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范畴之内的。倘若开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，并且无法进行调换，购房者就能够以合同目的无法实现为由解除合同。
【适用法律】《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
当事人一方在履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务；或者当事人一方在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务。
当事人一方存在迟延履行主要债务的情况；经过催告；在合理期限内该方仍未履行。
这些情况致使合同目的无法实现。
（五）法律规定的其他情形。
张俭华和徐海英提起了诉启东市取生置业有限公司的房屋买卖合同纠纷案件，该案件刊载于《最高人民法院公报》2017 年第 9 期（总第 251 期）
【法宝引证码】CLI.C.9818157
判定一房二卖合同的履行情况，可以从合同的缔约是否真实、合同是否有效以及合同的履行状况等方面开始着手进行分析。
【关键词】合同效力；缔约真实性；合同义务履行
【裁判规则】
处理一房二卖情形下的合同履行事宜，可从以下方面进行评判：一是商品房买卖合同的缔约是否真实；二是签约的时间先后顺序；三是付款的程度；四是合同是否进行了备案；五是讼争的不动产是否存在占有事实；六是是否有预登记情况。
【适用法律】《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条
当事人若采用合同书形式来订立合同，那么当双方当事人签字或者盖章之时，合同便成立。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应根据这些性质、目的和交易习惯来履行保密等义务。
遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组提起了诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等的商品房买卖合同纠纷案，该案件刊载于《最高人民法院公报》2018 年第 12 期（总第 266 期）
【法宝引证码】CLI.C.67642858
判决生效之后，不动产争议方面的第三人再次提起撤销之诉。如果是因为本人的原因而没有参加诉讼，那么法院应当裁定不予受理。
【关键词】不动产登记；标的物；第三人
【裁判规则】
案件争议不动产的登记所有权人，其与案件处理结果存在法律上的利害关系，能够作为案件第三人。
一方当事人的大股东在案件诉讼期间受让了争议标的物，然而却未以第三人的身份参与诉讼。在案件判决生效之后，该大股东又提起了第三人撤销之诉。基于这种情况，法院可以推定其知晓案件的相关情况。如果不是因为自身不可归咎的原因而未参加诉讼，这是符合常理和交易惯例的。而上述大股东所提出的第三人撤销之诉，并不符合起诉的条件，所以应当裁定不予受理。
【适用法律】《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条
第三人认为当事人双方的诉讼标的有独立请求权，于是对当事人双方的诉讼标的，有权提起诉讼。
第三人对于当事人双方的诉讼标的，虽无独立请求权，然而若案件处理结果与他存在法律上的利害关系，那么他能够申请参加诉讼，或者被人民法院通知参加诉讼。人民法院作出判决让其承担民事责任的第三人，具备当事人的诉讼权利义务。
第三人，若因不能归责于本人的事由未参加诉讼，然而有证据能证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容存在错误，且损害了其民事权益，那么在知晓或者应当知晓其民事权益受到损害之日起六个月内，可以向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院进行审理后，如果诉讼请求成立，那么就应当对原判决、裁定、调解书进行改变或者撤销；如果诉讼请求不成立，就应当驳回诉讼请求。
黄光娜与海口栋梁实业有限公司、广东省阳江市建安集团有限公司海南分公司存在商品房销售合同纠纷案件，该案件刊载于《最高人民法院公报》2016 年第 9 期（总第 239 期）。
【法宝引证码】CLI.C.8210565
房屋存在质量问题会给购买人带来实际损失，要是损失没有明确约定的话，就可以按照房屋同期的租金来计算损失。
【关键词】质量问题；实际损失；房屋同期租金
【裁判规则】
政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院要对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断。若上述证据不能反映案件的客观真实情况，就不能作为人民法院认定案件事实的依据。
因出卖人所售房屋存在质量问题，导致购房人无法正常使用房屋且无法获得收益。当双方当事人对于因该质量问题所造成的实际损失如何计算未作明确约定时，人民法院可以以房屋同期租金作为标准来计算购房人的实际损失。
《中华人民共和国合同法》包含以下法律条款：第六十条第一款、第一百零七条以及第一百一十三条。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
对于上述两种情况，应当承担违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。
当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成了损失。损失赔偿额应当与因违约所造成的损失相当，其中包括合同履行后能够获得的利益。同时，损失赔偿额不得超过违反合同一方在订立合同时预见到或者应当预见到的，因违反合同可能造成的损失。
经营者向消费者提供商品或者服务时存在欺诈行为，需依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定来承担损害赔偿责任。
李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案，该案件刊载于《最高人民法院公报》2016 年第 12 期（总第 242 期）。
【法宝引证码】CLI.C.8709495
书面证据的证明力较高，它能够确定当事人之间的民事法律关系。所以，在进行证据审核时，应当更加审慎。
【关键词】合同效力；书面证据；民事法律关系
【裁判规则】
合同从性质上来说属于原始证据和直接证据，我们应当重视它相对于传来证据和间接证据所具有的较高证明力，并且把它当作确定当事人法律关系性质的逻辑起点以及基本依据。如果想要否定书面证据所体现的法律关系，并且确定当事人之间存在以书面证据为载体之外的其他民事法律关系，那么就必须在证据审核方面进行更为审慎的分析和研判。
在两种解读结果合理性相同的情况下，应作出有利于书面证据所代表法律关系成立的判定，以此来传达和树立重诺守信的价值导向。
透过解释来确定争议法律关系的性质时，应当秉持这样的基本价值取向：让争议法律关系项下的权利义务变得更加清楚，而不是更加模糊。在没有足够证据证明当事人之间存在隐藏法律关系，且该隐藏法律关系真实且最终对当事人产生约束力的情况下，不宜轻易否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现与反映，以防当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果发生。
【适用法律】《中华人民共和国合同法》第八条
合同依法成立后，对当事人有着法律上的约束力。当事人需要按照事先的约定去履行自己应尽的义务，并且不可以随意地对合同进行变更或者解除。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司存在房屋买卖合同纠纷案件，该案件刊载于《最高人民法院公报》2016 年第 1 期（总第 231 期）。
【法宝引证码】CLI.C.8211873
合同的一方当事人不能因为案外人违约这一情况，而在合同履行过程中行使不安抗辩权。
【关键词】合同相对性；案外人违约；不安抗辩权
【裁判规则】
涉案合同依据合同的相对性原则，若合同的一方当事人以案外人违约为理由，声称在涉案合同履行过程中要行使不安抗辩权，那么人民法院是不会给予支持的。
【适用法律】《中华人民共和国合同法》第六十八条
4. 有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任
《中华人民共和国合同法》第六十九条
当事人按照本法第六十八条的规定停止履行的，要及时告知对方。当对方提供合适的担保时，就应当继续履行。在停止履行之后，如果对方在合理的期限内没有恢复履行的能力，并且也没有提供合适的担保，那么停止履行的那一方就可以解除合同。
俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞存在商品房买卖（预约）合同纠纷案件，该案件刊载于《最高人民法院公报》。
2011年第8期（总第178期）。
【法宝引证码】CLI.C.385735
