XIAOSHUANGYUE
第115篇文章 萧霜月
朋笔生辉
独家策划【终结篇】：
中国未来房价走势的基本判断
和上次谈一样，今天我们也从三方面入手分析：
1、还有新增加的人口支撑房价吗？
答案无疑是肯定的，有！
上次我说分析未来中国房价的走势，未来大量农村人口进城这种情况是不会发生了。然而，人口的上升迁移空间依然是非常大的。
什么意思？
常言道，水是往低处流动的，人则往高处行进。由于城市鄙视链客观存在，所以逆鄙视链的上升迁移动力极为巨大。十八线小县城的人往二三线城市去，区域中心城市的人向国家中心城市奔，这是一种必然会出现的趋势，也是一种无法阻挡的力量。
现在身在城市，却选择在农村建房的，很多只是给自己留个退路。等自己老了，要是有能力在买菜休闲、医疗健身更便捷的城市安享晚年，就不太可能为了“落叶归根”的情怀独自回到乡下。唯一的折中办法，就是到老家所在的县城买房养老。
您大概理解我的意思了。县城往上的房子，以及京沪深的房子分析未来中国房价的走势，都存在潜在的购买人口。按照这个序列来看，越往上面的区域，人口越多。
您有没有注意到，我特意跳过了四线城市。我认为，不能认为四线城市（通常是地级市所在地，像四川的遂宁）比县城高一个级别。如果不是区域中心城市（例如四川的绵阳、南充），它在人口吸附能力方面与县城并无本质差异。不要轻信所谓的价值洼地，价格是由市场来决定的，那些被炒上天的概念都比不上一个地方天然所具有的优势！（比如重庆除了水路优势，其他在成都面前都居于劣势）
上升迁移有个前提，那就是他们能够把原来的房子卖掉，同时还提升了家庭的收入水平，不然的话就只是一种设想。
2、真正需要购房的人还有多少？
答案无疑还是肯定的，多！
上次我说很多是投资甚至投机性的需求，然而这些需求恰恰是瞄准了未来依旧巨大的刚需。
上升迁移对于一个城市而言是新增的购买需求，然而对于全中国这个整体而言，其本质仅仅是从一个城市向另一个城市的置换。
真正的新增需求在于未来的成长，他们会走出原生家庭，去组建新的家庭。例如有两个 3 口之家，各自拥有 1 套房子，目前居住是足够的。倘若这两个家庭恰好结成亲家，那么它们都至少需要新买 1 套房子。
事实上，我们不知道未来的儿媳在谁家养育，也不知道未来的女婿身处何处。所以专家们说，一个 3 口之家至少得有 2 套房子，一个 4 口之家至少得有 3 套房子，依此类推，这是有道理的。另外，港媒流出的房产税草案中，一个 3 口之家的基本套数是按 2 套计算的。
或许有人会问，孙子能够继承爷爷的房子吧？然而在实际生活中，这是无法操作的。通常情况下，爷爷现在大概 60 岁左右，依据现在中国人的平均寿命来判断，如果孙子要等着继承爷爷的房子后才结婚，那很可能早已成为可怜的大龄青年了。况且，随着医疗水平的提高，很多爷爷活到 89 岁、90 岁的情况越来越常见，这难道是要让孙子等成康熙的太子吗？
任大炮曾说，这些爷爷辈的房子大多是楼梯房。等他们到了七老八十的年纪，都不愿意再居住在这样的房子里了。更别指望孙子辈会把这样的房子当作喜结良缘的“新房”。因此，中老年人存在比较大的换电梯房以改善居住条件的需求。
另外，现在市面上的两房突然不受欢迎了，这是怎么回事呢？小两口要请老人帮忙带孩子，至少需要三房，不然另一位老人就只能睡沙发，或者得回老家。如果生二胎，考虑到两个孩子有年龄差，必然需要四房才能住得下。这部分改善性需求是非常大的。
这一切必须以国家经济向好以及大家收入水平提升为基础。如果不是这样，那么在某些情况下，日子即便该将就，也只能将就着过。
3、支持购房的按揭贷款政策会变吗？
答案无疑依然是肯定的，不变！
中国房地产自 1998 年房改后取得了突飞猛进的发展。正如我上次所言，这种发展如果没有金融的支持，也就是没有按揭贷款，是不可能实现的。
中国的城市化进程尚需二三十年，目前远未达到发达国家的水平。广大的中西部与东部存在较大差距，这些差距需要逐步缩小。国家中心城市以及区域中心城市还有着广阔的开发建设空间。由于外汇占款等因素导致形成通货膨胀的压力，至今依然处于较高水平且未下降。至少综合这些因素，从本质上进行改变是不大可能的。当前对刚需、刚改的信贷支持政策不会改变。大量货币被锁在房地产里面，更不可能流到市面上从而加大通货膨胀压力。
所以，我们看到各大银行的购房贷款手续在不断地从简且从快。我们看到公积金买房似乎也变得越来越便捷。房子始终是最优质的资产。
不过，近几十年的信贷政策并非一直保持不变。如果有一天我们发现某个地方的房子贷款变得困难了，那就应该明白这里的房子价值在降低。
我认为这房子，在《平凡的世界》中，与孙少平读高中时吃的菜相似：如今农村的房子如同丙菜，几乎没人觉得稀奇了；四五线城市的房子就像乙菜，多数人能够吃得起或者勉强吃得起；二三线城市的房子好比甲菜，现在能吃得起的人并不多；而一线城市的房子则如同孙少平去田书记家才能吃到的菜。
您瞧，路遥所描绘的是 30 年前的情形。随着经济水平的不断提高，如今至少都在吃乙菜，很多人还在吃甲菜，甚至就连顿顿都能吃到田书记家菜的情况也并不少见了。
我的意思是，从长远的角度来讲，大中城市的房子在未来肯定是会上涨的。当下保持稳定，这样就能让大家拥有足够的时间去提升自己的购买力。
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